上海房价为啥这么贵？
过去30年，国人生活在剧烈变动的社会。每十年中国的变化，可能比过去一代人经历的变化还要多、还要大。
过去几年上海的高房价一直引起外界的关注。这么贵的房，都是谁在买？房价未来走势如何？暂时买不起房又该怎么办？最近股市先升后落，又对楼市影响如何？
在本次对话里，我们假设一个买房者，与国内地产独立评论家西峯，对这些敏感的话题进行一场讨论。未来房价如何，我们无法定论，但我们现在唯一能把握的就是自己。
Q：最近股市下跌，有利于楼市。有报道说上海全市新房均价已经超3万元/平方米，中心区满眼都是9万、10万元/平方米的房子。上海房价这么贵，有风险吗？
A：之前还有新闻说股市下跌，大家没钱买楼。但事实上上海楼市无论一手二手，从销量和价格来看都处于明显上升期。这个上升期主要是由库存下降和需求回升造成的。我在一年前曾撰文说，预计到2015年中京沪等地楼市将出现回升，所依据的也主要是这个库存周期的变化。
说回房价。其实上海新房均价3万多元/平方米其实不算什么新闻。这个成交均价过去也曾达到过。你的惊讶可能来自于调控带来的印象：很多人觉得调控会压低上海房价。但事实上，调控往往只能暂时压制名义均价，但实际上调控后房价很快就会上升。
现在上海一套新房均价大约340万元，中位数价格也接近240万元。不像有些人说得动辄五六百万元那么贵，但无论怎么看也不便宜。
现在上海近1000万家庭，而商品住宅新房年成交仅仅在8万-10万套，算下来平均100个家庭才能新购买一套住宅。再考虑结婚、更新的需求，目前的供应数量实在有限。同时，过去10年平均每年还有50万人口涌入上海，带来大量的新增需求。从这些现实角度来看，供需矛盾依然是推高楼价的主要动力。当然，这并不是说上海房价只涨不跌：可售的库存存在周期，而需求也会受外界因素影响，价格波动则成为平衡两者的最常见变化。
Q：那么过去一年上海房价怎么变化，不同区域例如外环、中环，走势有区别吗？
A：过去一年上海房价是先低后高的走势。去年“9·30”和今年“3·31”，政府两次表态，都大大减少了市场的疑虑，随之带来销量的提升。其后，到今年4月后，房价的上升就开始比较明显了。
至于价格变动，过去三年来，中环线附近区域是上海房价上升最快的地区。以我的观察，中环线附近房价三年升幅在六成以上。
造成这个变化的原因是：内环内面积只有上海城市面积的2%，历来土地供应较小，新房较少，价格一直处于高位。而中环附近土地供应也出现短缺，新房上市不断提价导致这个区域价格一直处于上升状态。
外环价格也有提升。不过这个区域占上海面积的90%，其土地供应相对充足，这也是过去十年上海价格波动最大的一个地方。
Q：从新闻看，千万级别的房子今年销售得特别火，您如何解读这样的豪宅爆销的行情？
A：其实千万元以上的新房，只占总成交3%~4%左右。算下来上海一年成交不过几千套。前几年的比例更只有千分之几。上海2400万人口，又是国际大都市和中国最发达的城市。在经济上升十几年后，一万个人里有一两个买得起，也不算稀奇。
另外一个原因和上海的产业结构有关。上海是服务业占比很高的城市，其中一个就是金融业。而金融业和服务业的发达，比较容易造富。上海作为中国金融中心和大量公司的总部所在地，是首都之外富人最多的聚集区。豪宅的销量也是全国领先。
在上海能买得起房子，其实绝不容易了。世界上其他特大城市，其实也是如此。说白了上海是全国的人才竞争有限的居住空间。最近中央出台政策，限制特大城市人口涌入，在这样的政策下，其实使得这种竞争更加激烈。
Q：近年来，上海单价破10万元的豪宅越来越多。但上海的高端住宅，从产品品质等方面来看，真的能超越纽约、伦敦的房子吗？
A：前面说过，作为人才竞争地段的结果，房价主要体现了人价而非砖价。当然我们现在对住宅质量的要求也在提高，但是快速上涨的价格其实对住宅质量的提升是双刃剑。一方面价格提升有助于新材料新技术良好设计的应用，另一方面，许多偷懒的发展商只要定价略低也能顺利销售。
应该看到，这轮地产调整后，许多发展商已经在产品上下功夫，以应对日趋激烈的市场。这是一个好现象。但是也有少部分，在成本上下功夫，甚至出现较多疏忽，这是需要购房者注意和留心的。
此外，发达国家的住宅，其质量不但体现在硬件，还有管理和服务的软件上。管理和服务其实还和住户的素质和要求相关。这就是个长话题了。
相信随着社会发展，这方面的要求会提升，管理和服务的水准也会提升。
Q：房子是社会的一个缩影，很多年轻人看似收入很高，但依然买不起房。购房者似乎集体对房价出现了一种焦虑，什么时候才能改善这种集体无意识呢？
A：上海月平均工资只有6000元，但一些刚毕业就结婚的年轻人，或许他们两个人的年收入就已经超过20万元。他们其实已经跑赢上海八九成的人口收入，但他们中间依然有很多人买不起房。
究其原因，拖延购房时间是一个原因。另一个主要的差距在于他们的财富而非他们的收入。财富的获得，如果不是来自父母，单靠个人积累，需要时间。从数据角度看，国外购房年龄一般接近40岁，在中国也要接近30岁。目前来看，中国特大城市房价较低的阶段已经过去。年轻人在特大城市买房不是易事。
我的建议是：1.强烈想买的，无妨买一个总价低的先“上车”，未来找机会慢慢改善。2.意愿不强的可以先租。毕竟现在房租/房价比极低，租房相当于业主补贴房客。
年轻人的集体式焦虑主要来自于多样可能性带来的选择困难，即患得患失。如果能想清楚要什么、怎么做，焦虑可以部分缓解。
（作者西峯为国内地产独立评论家）
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