楼市调控进入深水区：上海将怎样抑制房价
某代理公司研究总监这两天到处嚷嚷：房管部门这两天正召集包括他在内的地产资深人士开会，研究针对高房价的对策。
如同邦爷之前在《调控房价：上海想留下谁》中所说的，上海的房价调控压力前所未有。上海青浦、松江等郊区的宅地楼面价已近2万/平(住房未来价格或达
3.5-4万/平)，这意味着上海的房价从现在3.5万/平的均价冲向“4万”，已无悬念。
上海怎样抑制房价上涨？
之前几轮楼市调控，国家使用的无非是金融工具、税收工具、政策工具，然而目前来看，这三种工具的可操作空间已被压缩，政府可以运用的手段非常有限。上海楼市的调控政策，不仅需要改革，更需要创新。
有限的用地指标需要更“集约利用”
上海中原地产分析师卢文曦告诉邦爷，上海房价最坚挺的地区就是内环内的区域了。前一阵楼市不景气，上海不少区域的房价有3%-5%的下调，唯有中心城区，虽然成交量有缩减，但房价却不受大环境影响，岿然不动。
为何上海内环内的房价如此坚挺？供求关系决定价格，来看一组数据吧：
除了9月份开发商趁着楼市走热集中推盘，今年前8个月，内环内的供应面积都很少，只有50多万平米，按套均100平计算，区域仅有5000多套的供应量。
但上海内环内住宅的需求有多少呢？上海统计年鉴就显示，仅仅上海内环内的黄浦、静安两区，截至2013年年末常住人口就有90万人，这还不包括闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇五区的内环部分。
这意味着上海内环内的住宅供应，和“潜在市场需求”的比例，超过1：60！(按内环人口人均3人计算)。
“目前的上海内环市场的需求，基本靠二手市场置换来解决。”卢文曦就说。
如图可见，今年4月以来，上海内环内二手房成交在“330新政”的刺激下，呈现爆发式增长，每月的成交面积均在40万平以上，最高单月成交量接近49万方(一个月的成交量就相当于新房一年的水平)。
值得注意的是，在1-9月的成交数据中，总价300万以下的二手房源占比达50.3%。而这个市场每出售一套房子，就会释放出更大规模的改善型需求，再度推动价格上涨。
要命的是，内环内的存量土地还越来越少。
由于公开出让的宅地极其稀少，上海内环内的住宅供应主要靠存量和旧改项目支撑。但存量项目也面临“后继无人”的困境。
2006年的《上海楼市解读》就显示，杨浦的宝地东花园、普陀的中环凯旋宫等当年上海内环/中环的住宅供应大户，基本上供应枯竭了，内环内各个区块也都进入了存量房清仓期。当这些新盘房源售罄后，整个片区可能就了进入“二手房时代”，区域住宅供应将更不乐观。
优淘城总裁薛建雄指出，除了存量房，上海内环内住宅的另一个来源是旧改项目，它们多是2004年以前就签订协议的，不过这些用地不仅开发周期长，盘活过程也非常艰辛。
比如，上海南外滩的泛海国际住区，整个项目从开始旧改到公开销售，历经了十余年，中间更波折不断。每次有人和邦爷说起这个项目，都是一把鼻涕一把泪。但或许因为艰辛，这项目才有价值，要是太过容易，房子怎么可能卖出价？！(开玩笑哈~)
玩笑归玩笑，但对上海来说，要抑制内环房价的可能性确实不大。但有人提出，上海可以通过“调高市区住宅建筑容积率”缓解供应问题。
这是个办法，但可能性非常小。宝地东花园的老总有一次就说，上海在2005年以前还允许容积率超过4的住宅项目，但从宝地东花园开始容积率被严格限制不得超过3.5。
实际上，提高容积率会恶化居住体验(不信，可以去中远两湾城体会一下啥叫“压抑”)，更重要的是，如果容积率大幅提升，上海中心城区的人口密度将再次“爆棚”，中心城区有限的公共资源将大幅承压。
要知道，降低中心城区人口密度，利用郊区疏散市城市人群，是上海市政府的既定任务。资深地产人胡宗亘就感慨，上海从此从竖着长，变得横着长，城市大饼越摊越大。增加市区住宅容积率，想都不要想。
无奈，土地资源有限、旧改速度缓慢、容积率严格限制，这些都使得上海抑制内环内房价，非常艰难。
2010年—2015年 上海市内环内住宅供应与成交情况
历次调控大大压缩了新政策出台的空间
此前的楼市调控政策，多倾向调动信贷杠杆，提高首付比例，降低融资杠杆，提高利率等方式来抑制房价。
但从今年情况来看，银行是否愿意和上海合作，共同抑制房价，还真不那么好说。
就短期来说，银行自身就有短期压力。有银行人士提供了一组数据：受股市回流资金影响，7月到8月间，国有大型银行的理财余额平均增长1000~2000亿元，但可以选择投资的资产并不多。在这一背景下，房贷无疑是一项不错的资产。一方面，相对其他的信贷资产，房贷风险小很多，是优质资产。另一方面，目前的房贷利率也不低，收益也能满足银行的部分需要。
更为深层次的原因是，银行的信贷资产中有一半以上是以房屋为抵押物，一旦房价大幅度下跌，银行自身利益也将受损。
而且，如果再开展类似“二套房提高首付比例”的政策，正常的改善型置业需求又将受到抑制，这也不利于住宅市场的健康成长。
通过信贷政策调节房价，可行性不大，那么税收何如？
事实上，上海历次调控都会加入税收手段。比如2006年上海开始对住宅转让收取个人所得税，对转让住宅征收营业税，取消部分住房购买的契税优惠政策。2010年开始，上海又出台了房产税政策。
不过目前来看，这些政策的中长期效果并不明显。在二手房市场上，这些税收被转嫁给了买方，无形又抬高了房价。
不过，税收手段并非一无是处。目前，上海的税收政策，主要是抑制投资、投机需求，转让唯一住房才可以享受高达5.5%营业税的减免，而且对144平米以上和以下的住房给予的营业税优惠是不同。此外，人们购买90平米以下的普通住宅和90平米以上的普通住宅给予的税率也不一样。购买普通和非普通住宅的契税相差近一倍。如果能进一步扩大不同需求、不同产品的差别税率，对于抑制房价还是会有所帮助。
至于行政手段，上海的限购政策一直严格，而且网上备案制度、房地产交易价格的透明度在全国都处于领先水平。通过行政手段进一步抑制房价的空间有，但余地并不太大。
相对于其他手段，上海市政府抑制房价的真正资源还是在土地。因为，上海商品住宅，尤其是中低房价的主战场，不是内环内，甚至也不在中环内和外环内，而是在上海郊区的青浦、嘉定、松江、奉贤、金山、崇明和浦东新区原南汇部分。它们不仅仅是市场供应的主力，也是决定上海全市均价的主要因素，更重要的是这些区域目前重点发展的产业是新兴战略产业。
只要这些地方的价格能保持一个较低的水平，那么无论上海中心城区的房价有多高，都不会影响到上海对人才的吸收和引进，也不会让市民生活的整体成本大幅上升，能确保上海经济未来高质量的增长。
调整土地供给结构将是关键
也正是因为上海调控房价的主要压力在郊区，眼下研究调控对策才变得如此迫切。
10月上海土地首拍，同济以23.1亿竞得松江区泗泾镇宅地，楼板价20531元每平米，溢价率71%；青浦区商住地块由新城控股以5.18亿竞得，楼板价16874元每平米，溢价率191%。
导致楼板价居高不下的重要因素，正是上海郊区土地的容积率偏低。以松江区地块为例，容积率只有1.2，而在市区，这样的地块土地容积率至少会达到2.3甚至更高。
但没办法，上海建设用地空间早已到了捉襟见肘的地步。上海到2020年建设用地规划总规模3226平方公里，而2014年底全市建设用地规模已突破3100平方公里，接近“天花板”。上海官方人士就坦言：“按以往建设速度测算，不到3年，建设用地就没有增量空间了。”
虽然，上海试图通过盘活存量的工业用地来解决建设用地需求，但仅仅依靠盘活存量工业用地尚不足够。
提高郊区住宅用地的容积率，也许是可以快速增加住宅供给。但仅仅提高容积率一倍，就可以增加近一倍的住宅供给，这无疑有利于抑制房价。
不仅如此，提高容积率，也有利于调整开发商的产品定位。目前由于容积率较低，开发商通常会开发中高端的别墅及洋房产品，多不愿开发中小套型。但是在容积率提高后，中小户型将成为开发主力户型。
在郊区供地容积率提高的基础上，政府在扩大差别消费的税收税率，对大户型的奢侈性住宅消费和开发，提出较高税率；对普通住宅消费和开发，则给予税收上的优惠，借此来调整住宅供给结构，让更多满足普通工薪阶层需要的住宅流向市场。
此外，上海也可以发展房价对冲的金融性产品，利用创新的金融产品，让恐慌性的购买需求、投资性需求得到满足。
五六年前，原住建部政策研究中心主任陈淮[微博]就提出应该建立房价对冲基金，以缓解市场上因为担心房价涨产生的恐慌性购房。今年，碧桂园和平安合作，也预想通过上海项目的众筹开发，让普通购房者能有机会通过众筹对抗高房价。
上海可以和金融机构合作，以一部分正在实施旧改或者正在盘活的存量土地为标的，以部分土地出让收益为收益，引入金融机构合作，发展相应金融产品，以作为地价和房价对冲工具，利用这部分资金加速旧改和存量工业用地，以迅速增加土地供给。
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