深圳客，理性OR盲从？

  10月8日，《广州日报》A4版一篇《深圳客买东莞屋有美居也有囧途》的报道引起了深圳和东莞购房者的热烈争论，深圳客该不该到东莞买房？东莞的业内人士也表达了自己的看法，凤岗、塘厦临近深圳的地方支持买，而东莞内部镇区大量不理性的深圳客投资则可能会给市场带来隐患。

  记者调查发现，2007年高价进入东莞楼市的深圳客正在低价抛售房源，2015年新入市的深圳客却深入至东坑、道滘等东莞内部镇区投资置业，有业内人士称，深圳客来东莞买房是被逼的，深圳房价太高，在深圳买不起房，东莞圆了深圳客的买房梦。

  然而，东莞房价在深圳客的推动下步步攀升，远离深圳的镇区自住不便又难以出租，未来东莞楼市空置率或将造成新的问题，逐渐不理性的深圳客投资方式，正在给东莞市场的未来带来隐患。

  现象：交通地图引来深圳客

  现在，东莞楼市流传一种说法：只要画出一张轻轨地图，深圳客就来了。不少开发商为了吸引深圳客，在楼盘的宣传资料上配上一张清晰的交通线路图，交错的R1、R2、R3线，深莞惠城际轨道交通、莞深高速，沿江高速等等，把深圳龙岗、宝安、甚至南山、罗湖的深圳购房者以最快的速度带到东莞来。

  在刚刚结束的“十一”黄金周，几个重点对深圳客进行销售的楼盘都取得了不错的成绩，除了临深片区，虎门、长安、松山湖外，深圳客被带到沙田、厚街、洪梅、麻涌，甚至是东坑、道滘等地。一名业内人士举例，“从地图上看，洪梅离深圳很远，但是走沿江高速，只有20多分钟的距离。”这是吸引深圳客到洪梅等镇区购买的原因。

  常平碧湖东岸是常平目前卖得最好的楼盘之一，但是之前，该楼盘与常平其他项目一样，销售成绩一般；而自从向深圳客推广以来，该楼盘的成交量出现暴涨，在该项目“十一”的宣传单上，记者就看到画着一张从深圳各地到该楼盘的线路图。无论是轻轨还是高速公路，都标志非常清晰。

  深圳客

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  新来者：东莞圆了买房梦

  根据最新的统计数据，“十一”黄金周深圳的均价已经超过3万元/平方米，东莞仍然维持在10000元/平方米以下，不少离深圳较远的镇区，房价还有“7字头”、“6字头”，“在深圳一套房子的首付，就够在东莞全额买一套房子了。”深圳客刘先生感叹，当然，他并不会把钱拿来全额付款买房，而是借着低首付的利好，买了两套房，“说起来我也有两套房了，东莞圆了我的买房梦。”

  李先生将工厂从深圳搬到了东莞大朗，在大朗买了地盖了厂房，他还在大朗买了套两房的户型自住，“单价才8000多元/平方米。”他告诉记者，和他一样将工厂搬到东莞的企业主不少，因为深圳的房租贵，成本高，经营压力大，他们将工厂搬到东莞来，东莞的房租便宜，节约了不少成本，走高速，交通同样很方便。而且，最重要的是，在深圳没有实现的买房梦，在东莞终于实现了。

  在深圳客不断涌入下，可吸引深圳客的项目迎来了普涨。据东莞中原地产统计，除了凤岗、塘厦的项目如金地·仟百汇、锦龙湾畔、大运城邦花园价格上涨过快外，虎门、沙田、清溪和黄江这些区域的部分项目也迎来价格上涨，而道滘的某项目“十一”期间涨势高达12%。从总体市场来看，不少项目价格涨势明显，涨幅大多在6%~25%之间。

  在成交上，深圳客推动了东莞住宅成交的快速上涨。东莞中原地产统计数据显示，从第三季度各镇区住宅成交套数排行看，前10名中有凤岗、塘厦、虎门等7个镇区主打深圳客，深圳客成交比例大致在60%~90%左右，此外，沙田、洪梅也吸纳较多深圳客。

  李兴旺则从全市的总体成交量来进行保守测算，他认为，目前东莞住宅总体成交量中，只有六成是本土购房者购买，有四成是深圳客购买，成交量要乘以60%才是东莞真正的购买力。

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  老业主：不少人亏本抛售物业

  不过，虽然深圳客进入东莞的势头很猛，2007年第一轮进入东莞楼市的深圳投资者，不少人都很后悔，8年来，东莞的房价上涨并不算快，一些镇区的供应量大，一手房库存充足，加上二手房税费高，流程慢，他们的房子一直到现在都还处于亏本的状态。在南城鸿福路的某楼盘，当年销售的时候主打深圳客，近几年来，陆续有深圳客以断供、抛售的方式抛掉物业，“一套30多平方米的公寓，18万元就有人卖了，均价不到6000元/平方米。”市民郑小姐告诉记者，她近期在找二手房时遇到了这样一个深圳卖家，这样的价格算下来比卖家当初买房的时候还低，她考虑了一天正准备买时，就被别人抢走了。

  位于南城的百悦尚城，当年也有许多深圳客购买，最贵的时候价格达到8000多元/平方米；然而在2008年，房价就迅速掉到了4000多元/平方米，一直到现在，该项目的价格还没涨回到当初最高时候的水平，一名业内人士介绍说。

  业内人士：不理性行为带来隐患

  新一轮深圳客的积极涌入，故事有可能会再次上演吗？“深圳客有些不理性了，在东坑、道滘等地都来购买。”一名业内人士认为，深圳客在凤岗、塘厦等临近深圳的镇区买房，可以理解，但是深入到东莞内部镇区购房，花漫长的时间等待着轻轨开通后自住或升值，实属不理智的行为。

  “虽然东莞各镇区都想让深圳客在东莞消费，但是这种消费可能是一次性的，买了房以后他们就走了，真正在这里住和消费的并不多。”东莞中原策略研究总监车德锐认为，而且，“中心地段的房子可以出租或出售，地段偏僻的房子，未来的空置率会很高，对以后的管理也造成很大问题。”车德锐说，深圳客购房开始有点不理性了，这种不理性可能会给东莞未来楼市带来隐患；深圳客涌入，推高了东莞的房价，甚至超出了东莞本地的购买能力。

  车德锐认为，深圳客的这种购房热情不会持续太久了，在热情过后，可能会慢慢地减少甚至撤离东莞。

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