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房企拿地节奏放缓透支过度担忧后市

https://www.biud.com.cn 2015年10月16日08:18 家居装修知识网

“公司已经决定在明年6月份之前暂停拿地计划，待市场明朗之后再做决定。”13日，济南一家本土房地产开发公司的项目部经理冯泽瑞,面对经济导报记者无奈地说道。

冯泽瑞说这话的背景是，一方面上海重启控制房价调控目标；另一方面，楼市的放量透支让他们无法判断未来的走势，惟有待市场明朗后再做决定。

与此同时，万达董事长王健林表态称，现有的土地供应量和存量房，已经导致三四线城市甚至一些二线城市房地产滞销。按照目前中国房地产市场的现状，除核心城市外，其他城市两年后没有必要再进行调控。

不敢随便囤地

导报记者在调查中了解到，冯泽瑞所在的公司原本考虑在10月份拍下济南的一宗土地，保证金也筹集好了，但最终还是决定放弃。

“现在公司的决策就是先完工已开工的项目，对于此前拿到的土地适当减慢开工速度，甚至短期内不开工，”冯泽瑞说，“毕竟现金为王，一旦市场出现反转，对我们来说也好有针对性的操作。”

正如冯泽瑞所说，导报记者注意到，9月份济南共有9宗土地挂牌截止,除两地块流拍,其余7宗均以底价成交。10月份有3宗居住用地挂牌出让,“金九银十”本应是楼市和土地市场的旺季,但今年省城房企拿地格外谨慎,土地市场遭遇滑铁卢。

“最近一两年土地市场一直比较低调，房企拿地的积极性明显降低。由于商品房去库存的压力较大,供地节奏也有所放缓。”说这话的是济南另外一家房地产公司的项目部经理李祥瑞。在他看来，大多数房地产公司已经逐步放弃了囤地的做法，而采用随用随拍的方式，“宁肯没有地皮开发，也不敢随便囤地了。”

上海市委书记韩正公开表态“供地不合理推高房价”刚过5天，上海的土地拍卖市场就有所反映。上海市规划和国土资源管理局公告显示，10月12日至 10月14日三天时间里，上海已有5幅土地宣布终止或中止出让。即使10月14日上午位于奉贤和松江的两幅地块成功出让，但最终溢价幅度和折后楼板价相比之前都有所回落。这意味着上海调控楼市的措施已经在土地市场显现作用。

易居房地产研究院发布的最新数据显示，9月，包括北上广深在内的十大典型城市土地成交面积小幅抬升，土地出让金收入1015亿元，环比上涨89.7%，同比上涨63%，创2014年以来新高。

对此，上海同策咨询研究部总监张宏伟接受导报记者采访时表示，今年以来，土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹开发商就疯狂拿地，如果这样的“地王”式拿地成为常态，那么，市场可能将很快走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。

“在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现‘高溢价’、‘地王’不是一件好事情，”张宏伟分析认为，“从历史经验看，2009-2010年、2013年土地市场‘地王’频出的疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。而从今年土地市场的表现来看，如果土地市场‘地王’现象持续，那么，这也意味着明年楼市将进入调整期。”

担忧市场透支

实际上，冯泽瑞最担心的并不是土地的问题，而是市场。“现在公司有一块地已经进入开发阶段，正在做蓄客的准备，想法是明年初开盘，现在最担心的就是开盘不利，无法正常回笼资金。”

正如冯泽瑞所担心的，济南今年前3季度新建住宅网签量突破6.2万套。而2014年新建住宅全年网签量不足6万套，前9个月成交仅3.99万套。

数据显示，今年济南楼市从3月份开始回暖，5月达到顶峰，当月8801套的成交量几乎是去年同期的3倍。数据好看的背后，是政策层面不断加码刺激，以及房地产开发企业“以价换量”努力去库存的结果。“去年房地产市场进入‘寒冬’，整个上半年，济南月均消化住宅3000多套。到了下半年，在高库存压力下，各大房企纷纷采取牺牲利润、降价促销的方式，以价换量。而今年，薄利多销、以价换量的策略，几乎成为省城多数楼盘的标配，最大程度地去库存是房企的首要任务。”济南一家房地产营销策划代理公司总经理袁杰说。

而在李祥瑞看来，这种放量并不是什么好结果。“现在就是在疯狂透支未来几年的市场，不管是刚需还是改善型人群，都在疯狂抢购住宅，甚至有些家庭为还不到20岁的孩子准备婚房。”

袁杰给导报记者讲了这样一个故事，有个单亲家庭，孩子还在上大学，已经拥有两套住宅，不久前还准备再购买一套房子当做孩子的婚房。“如果不是因为孩子还在上学无法贷款，这个家庭还真准备再买一套房子。”在袁杰看来，市场上很多购房者并不是刚需也不是改善型需求者，而是为了省钱而买房。“毕竟现在的政策很吸引人，在房价不涨不跌的情况下，现在的成本最低。”

在袁杰看来，随着各种“救市”政策出台，楼市已经变得有些疯狂，但去库存依旧是开发商的主要任务之一。“这会让楼市需求动力不足的问题在明年或者后年显现。”

实际上，持有同样观点的大有人在。王健林近日表态称，多年的房地产开发热潮已导致国内从一二线城市到三四线城市的楼市供求关系严重失衡，超过了合理的供大于求的范畴，其累积的风险正引起越来越多人的担忧。王健林表示，按目前中国房地产市场的现状，除热点城市外，其他城市两年后就没有必要再进行调控，“两年以后无须调控的是非核心城市，北上广这些城市可能还要有相当长时间的坚持。除此之外的很多城市无须限购，现在房子卖的(价格)都比较低了，商业物业也是如此，商业物业的投资基本上就是城市化达到百分之七八十，不动产的过程基本结束。”

同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已达到1.0套。“按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0套，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。”张宏伟说。