易居院发布《流动性、股市与楼市关系研究》专题报告

未来半年流动性继续改善 房价仍将上涨

  中房网讯 上海易居房地产研究院今日发布《流动性、股市与楼市关系研究》报告。报告指出，预计四季度及明年上半年房价仍有一定上升空间，这源于未来半年流动性继续改善。报告从实证角度，详细分析货币供应量、楼市和股市三者之间的联系，并在此基础上对房地产市场的走势作简要预测。

  报告显示，2015年以来，针对经济下行压力较大等新形势，中国人民银行出台多项宽松货币政策，以保持适度流动性。从M1增幅来看，2015年8月，M1同比增幅为9.3%，较3月份的2.9%上升6.4个百分点，二三季度增幅明显。70城房价环比增幅已于5月份进入正增长区间，同比跌幅连续6个月收窄。报告预计，四季度及明年上半年房价仍有一定上升空间。

  易居研究院研究员亢亚娟指出，货币供应量与资金价格的变化不仅决定着股市长期的趋势，而且可以作为研判房价走势的重要指标。货币供应量的增加和资金价格的降低是股市上涨、房价上升的直接推动力。报告通过对历史数据分析得出，货币供应量和房价正相关性非常强，是楼市最为显著的领先指标，以前几个周期表明，明显领先于房价变化5个月左右的时间。

  报告通过分析，主要得出三方面的结论：

  1、M1和银行拆借利率是资产价格的领先指标

  一般而言，在经济繁荣期，包括股市和楼市在内的资产价格都会上涨，M1往往也是资产价格的领先指标。从内在原理分析，如果M1快速增长，除经济正在或者将要向好外，也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如2009年实体经济并未全面复苏，但M1增幅持续保持高位，这意味着部分资金必然进入股市和楼市。M1领先股市和楼市的时间，因国别和商业周期而不同，美国领先时间相对较长，平均约10个月左右，香港领先时间较短，平均约3个月左右。在香港和美国，M1与楼市的关联度高于M1与股市。在大陆，去年以来M1先于房地产市场约15个月触底，一方面是前期货币放松力度较小，M1波幅不大，另一方面是2013年房地产市场存在一定透支，上升期过长。2013年以来，M1和股市的相关性大幅弱化，2014年进一步弱化，主要与宏观经济下滑、利率市场化等特殊情况有一定关系。从银行拆借利率与房价来看，二者关系更为紧密，银行拆借利率平均领先楼市3个月左右，对楼市走向有着重要影响。

  2、股市与楼市存在正相关关系

  总体来看，二者不存在所谓的“跷跷板”关系。绝大部分情况下，股市都领先于楼市。相较而言，香港楼市与股市的变化情况，有很大的共性，这点值得我们参考。股市领先于楼市的主要原因，一是股市是经济的晴雨表，对经济和流动性的变化反应快；二是股市流动性优于楼市，投资者在短时间内可方便的进出；三是股市的财富效应明显，牛市时促进楼市需求，熊市时抑制楼市需求。但值得关注的是，2013年以来，二者关联度减弱。本轮股市大跌之后，对楼市的负面影响较小。

  3、在商业周期出现拐点时，M1、股市和楼市的相关度非常高

  拐点是商业周期的重要阶段，各种数据之间的相关性表现显著，比如1997年前后的香港，2007年以来的我国大陆，货币供应和股市、楼市的相关性非常显著。而在商业周期的非峰点和非谷点期，以及资本市场只是出现小幅波动时，如2013-2014年，M1并未出现大的波动，股市也一直处于低位盘整期，三者的关联度变得较低，甚至不相关。

  报告通过以上规律，对楼市和股市走势做出了一定预测：

  1、货币政策仍然宽松，适度流动性利好市场

  2015年以来，针对经济下行压力较大等新的形势，央行更加注重松紧适度，适时适度预调微调。搭配使用多种货币政策工具增加流动性供给，有效弥补因外汇流入减少和市场主体持汇意愿变化形成的流动性缺口，保持流动性总量合理充裕；同时今年已三次普降金融机构人民币存款准备金率，四次下调人民币存贷款基准利率，公开市场逆回购操作利率相应有所下降，引导市场利率下行，从量价两个方面保持货币环境的稳健和中性适度。这一系列政策均利好于流动性，已对楼市和股市产生了较强的积极影响。预计四季度和明年上半年，M1增幅将有所扩大，而银行间拆借利率仍保持低位。另外，还应关注美联储的加息进程，届时将会影响中国的货币政策。

  2、房价增幅仍有一定上行空间

  2015年8月，M1同比增幅为9.3%，虽然仍处于较低水平，但较3月份的2.9%已上升6.4个百分点，二三季度增幅明显，预计在央行多种政策的影响下，M1增幅上行趋势将继续维持一段时间。同时，今年以来国家对房地产市场的放松政策力度不断加大，诸如放松个人房贷、下调公积金贷款首付比例等，促使房地产市场逐渐回暖，70城房价环比增幅已于5月进入正增长区间，同比跌幅连续6个月收窄。但受制于当前经济低迷、广大三四线城市库存量偏大、市场需求量较大的一线城市实行限购限贷，本轮房地产市场上扬趋势较难长时间持续，且不同城市间分化愈加严重。预计四季度和明年上半年房价仍保持上涨态势，70城房价同比增幅还将有所扩大，但明年下半年和2017可能有所降温，

  3、股市进入新一轮的底部盘整期

  今年上半年以来，上证指数快速飙升，6月12日创本轮牛市高点5178，其后连续大跌，在强力政策的支持下，7月暂时在4000点上下企稳，但8月份又跌到3000点附近，股指回到去年12月水平。至此，大部分投资者热情逐渐磨灭殆尽，资金大量撤出股市。可见，上半年股市涨幅过大，所以6月中旬已开始了一轮深度调整，已经步入熊市，但在偏充裕的流动性背景下，股市难以继续大幅下跌，将进入较长时间的筑底阶段。

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