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北京土地市场“变态”成新常态房企被逼互抱大腿

https://www.biud.com.cn 2015年10月21日08:59 家居装修知识网

中房网讯（记者王飞）十几个小时前，北京土地市场又一次狠狠嘲笑了人们的想象力和承受力：丰台区花乡樊家村地块以总价49.5亿元成交。按照中原地产首席分析师张大伟的核算数据，刨除其他配建部分，该地块纯商品住宅楼面单价高达7.5万。一举刷新了此前融创中国保持了两年有余的、在竞得农展馆地块时创下的7.3元/平方米的记录，成为北京土地市场自启用招拍挂制度以来“身价”最高的“大腕”。

因为自带“三环”光晕，这块土地的竞拍条件即使复杂苛刻到需配建面积不小的公租房和回迁房，以及教育、养老、医疗卫生等无偿移交给相关部门的配套设施，仍吸引了包括中粮天恒首创联合体、龙湖保利首开平安联合体、万科金融街联合体、中国金茂、金地、葛洲坝、中铁建、中铁置业在内的8家房企。最终，葛洲坝在第104轮举牌时将该地块抢夺在手。

细究参与竞拍的成员可以发现，除了金地一家以私企身份单打独斗外，其他非“央”即“国”，要么就是民企与央企国企“抱团”组成的联合体。

这并不是一次巧合，中房网记者经查阅北京市国土资源局官网数据统计得出，今年1月5日—10月20日，北京全市共成交住宅用地27宗，其中12宗都是以联合体形式被获得。而这12块，无一例外的都有至少一家央企或国企参与拿地。

合作形式在京“3+1” 强龙也傍地头蛇

出于分担压力、摊薄风险、优势互补等考虑，房企联合拿地渐成趋势。尤其在一线城市，土地成本高，又时常多个地块捆绑拍卖，这让越来越多的房企逐渐想明白：与其鹬蚌相争，不如化敌为友。

于是，依据不同的城市区域、土地条件、项目定位，及目标目的，房企之间的联合拿地形式主要有三种，分别是：

首先是“强强联手” ，即龙头企业之间合作。万科和五矿、保利和招商、方兴（如今的中国金茂）和融创，都是业内佳话。

其二是“内外联姻”，这种形式往往出现在一家大型房企初来乍到某个区域时，会选择一家当地企业，以直接借力他的资源。你本土市场经验，我有品牌、资金优势，双方各取所需。2011年，香港九龙大举进军内地时，就靠此方式迅速铺陈开多个二线城市市场。

最后是“跨界合作”，就是房企拉上“多金”的金融机构，在地价飙升、融资收紧的现实下，通过与金融机构等融资平台之间的战略合作，拓宽直接融资方式、建立完备通畅的资本通道。而从金融机构方面说，尽管房地产行业风光不及当年，但总体收益尚算稳定，因此他们也多乐于涉房。

而在北京，除了以上三种形式，还有一个地域性模式——央/国企+一线上市房企。某业内人士一语道破：“一个多出钱一个多出力，这是闯荡残酷的北京土地市场和销售市场的最优组合”。

值得一提的是，私企在选择央企或国企合作时还是多遵循“本地优先原则”。首开成为近年来北京土地市场上最受欢迎的“中国合伙人”就是体现，今年截至目前，它的名字在住宅用地拿地联合体中出现频率最高——多达6次。亚豪机构市场总监郭毅分析：“作为土生土长于本地十年的企业，首开更了解北京市政府的需要，所以是其他房企竞相争取的力量。”

联合企业数量将随地价升涨扩容

回溯北京市国土资源局的官方成交历史，可以发现一个变化——拿地联合体的成员数量呈逐年增多趋势：2012年时，联合体还只由两家企业组成；到2013年时，开始出现了由三家房企组成的联合体；2014年当年，有两宗地块是由四家联合体携手获得的；今年到目前为止，两家企业以上组成的联合体在联合拿地中的占比提高为五成。

某不愿具名的国企副总向中房网记者直言：“现在北京一块地，动辄50亿元起拍，不联合，即使大型房企也有些吃力。如果北京的地价继续涨下去，四家联合体算什么？以后会有八家、十家一起撬动一块地的热闹场面出现！”

尽管这位国企副总认为，拿地款只要除以联合体成员数量，大家各自承担地块应付款的平均比例；其后几方联合成立合资公司，共同持有合资公司股份，可以有控股方，也可以各自持有均分的股权；之后通过协商，使几家各自侧重所长，如处理财务和资金与项目开发推广、后期运营等一般由合作各方分开承担。

但不能忽视和回避的问题是，各家房企在开发理念和追求利润方式上存在差异。而这种差异在央企、国企和私企之间可能更为明显。1+1能否大于2，关键不在于各方出资多少，而在于彼此在企业文化、经营理念、利润分配上的趋同。