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易居论坛：产业地位不可动摇楼市趋势存在分歧

https://www.biud.com.cn 2015年10月21日11:38 家居装修知识网

中房网讯 以“本轮房价上涨，还将持续多久？”为主题的易居论坛日前在上海举行。来自房地产开发、经纪企业与研究机构的代表与会，发表了各自见解。论坛上，围绕当前及未来市场走势、房企如何谋求更大的转型等，各位专家给出了相应的判断，引发了与会者的思考。

华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳指出，三期叠加下的中国经济新常态发展，需要有赛跑的精神。只有经济质量提高的速度超过经济下滑的速度，中国经济转型才算成功。在这样一个过程中，中国房地产新常态的发展，要为下行压力大的中国经济托一把，并为其转型赢得时间。要充分利用新一轮市场与产业发展的机会，实现房地产发展质量的全面提高。

房地产冷暖交替现象明显

对于今年前三季度的市场走势，与会者的观点是，包括市场交易等指标在内趋于活跃，但其他一些指标并没有太大的表现。进而使得前三季度房地产市场出现了冷暖交替的现象。

根据国家统计局的数据，今年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。

而类似市场交易的数据则有较好的表现。上海易居房地产研究院提供的数据显示，1-9月份，30个典型城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增幅为28.2%。在2015年1月该增幅曲线开始走出负增长区间。受2月份市场成交相对低迷的影响，该同比增幅曲线出现波动，但3-9月份继续出现上升。

对于这样一种市场走势，复地集团战略规划副总监季峰认为，今年前三季度全国市场的表现有一个鲜明的特点，销售等指标有点热，而投资等指标有点冷。在市场交易趋于活跃的情况下，由于全国商品房的高库存压力并没有完全释放，所以会造成房企不愿意投资和新开工。这也表明依然有很多房企并没有津津乐道于目前的市场表现，对于未来市场总体上依然持谨慎态度。

对于明年市场的判断，与会者提醒还需要关注一些不确定的因素。平安好房董事长兼CEO庄诺认为，在未来产品投资和营销过程中，需要考虑未来房子的需求方是谁。比如说，目前很多90后、00后实际上能够继承父辈的房产，所以从这个角度看，传统的刚需是在弱化的。毋庸置疑，未来如何激活新一轮购房需求、让房地产市场继续被看好，显然是需要考虑各类复杂的因素。最关键的一点就是，后续应积极做好市场需求的调研或课题。

库存结构问题更值得关注

今年前三季度是坚持去库存的重要时机。一系列包括降准、降息等政策释放了积极的信号，对于去库存的目标完成有重大利好。根据上海易居房地产研究院的数据，截至今年9月底，所监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，同比减少1.7%。在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长，9月份延续这样一个趋势。

面对这样一个较好的去库存态势，易居营销集团上海副总经理陈广颖认为，从所代理的各楼盘表现看，各家房企采取了早开早卖的策略，所以不会有太大的业绩压力。尤其对于一线城市来说，包括改善型购房需求的积极释放，都会对相应库存有积极的去化作用。而预计到了第四季度，包括刚需楼盘的去化速度依然会比较快。

上海二手房指数办公室常务副主任、秘书长梁志超认为，未来十年，中国房地产行业将实现增量市场向存量市场过渡，二手房取代新房占据交易市场主导地位。从发达国家市场交易量来看，二手房往往是新房的9-3倍。上海二手房交易超过新房早在七八年前就开始了，而整体市场动力因素，一二手房是交替显现的，仅关注新房是目前研究的短板。二手房的很多指标，包括交易主体、库存、挂牌量、定价策略、政策敏感度都与一手房不一样。

方兴地产上海公司总经理助理吴文俊对库存背后的结构问题进行了深入的分析。他认为，虽然今年整体市场的反响是不错的，但在去库存方面依然需要重视库存结构问题。如果房企项目的前期定位出现了问题，那么在去库存方面就会面临困难，即会延长去库存的周期。所以在项目投资方面，建议各大房企一定要找大企业、大品牌商进行合作，唯有强强联合，才能让产品质量充分得到信任，并且真正做大市场。

上海易居房地产研究院咨询中心总经理崔霁认为，从上海目前市场的具体表现看，高端改善型的物业总体上是稀缺的，价格也是率先上涨的，反映了此类物业的去库存压力在积极释放。同时，在此前市政府强调调结构的问题上，政府的预期引导作用明显，后续也会促使房地产市场如土地资源朝更有效的利用方向转变，这对于调整库存结构也有积极意义。

关于明年市场的预判存在分歧

关于今年第四季度以及明年市场的判断，部分与会者认为目前指标基本上处于筑底的态势，随着第四季度看涨预期的强化，以及房企推盘规模的增加，市场交易将继续趋于活跃。而交易量的继续活跃，也会带动其他一些指标的表现持续变好。

而正荣上海总经理章建波认为，之所以现在很多房企会有一定的消极情绪，和目前房企面临着类似毛利率、净利率等指标下降有关。如果融资成本不能够快速降下来，那么对于明年市场的预判则会显得相对悲观。当然，对于一二线城市来说，虽然土地的溢价率比较高，但后续产品销售的溢价率也会比较高。所以对于此类市场来说，依然会被看好，即投资机会依然是存在的。

有房企表示四季度的销售节奏依然需要加快，以期加快资金回笼。但对于上实城开执行董事、常务副总裁叶维琪而言，目前企业销售业绩表现好于预期。主要问题不在于是否要投资，而在于如何充分利用相对充裕的资金，来寻找新的投资机会。当然，基于目前市场的表现，将充分和其他同类或者更优秀的企业进行合作，在发挥合作优势的基础上顺利进行新一轮市场投资。

与会者认为，虽然对于明年市场的预判有一定分歧，但对于房地产行业的产业地位则依然需要坚持。尤其从目前宏观经济的表现来看，房地产行业依然扮演了重要的、甚至是支柱性产业的地位。所以不同房企对于市场的不同判断，并不意味着对此类产业价值的抹杀。关键在于如何寻找到一个更适应行业新常态的商业模式。

企业战略调整需更灵活

回归客户需求，是房企积极做转型的关键。财经评论员严跃进认为，由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。

职业经理人傅强认为，目前客户对于房源的挑选越来越挑剔，反映了其对于市场预期和居住价值的不断变化。对于房企来说，需要对整个市场因素做出量化分析，这对于维护企业经营计划有重要作用。同时，后续此类战略调整是否妥当，也要看政策变动和消费者市场预期的变动。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监李然博士认为，从目前房企的商业模式转型角度看，已经从过去依赖资源转变为依赖品牌的发展模式。而后续在服务创新和培育更好的客户体验方面，部分房企依然会有新的动作。典型例子就是物业板块的上市和房产资本界的各类合作等。此类模式的转变，对于其他房企而言自然是有借鉴意义的。

与会者认为，今年前三季度不同房企的业绩表现，充分说明了在市场机制更加灵活的背景下，房企的竞争将面临更大的挑战。这也驱动了各家房企积极谋求战略创新和寻求新的成长路径。房企无论是继续坚守和加码房地产市场，还是逐渐转型寻求新业务的扩张，实际上并没有对错之分，关键要看此类战略调整的成本和收益究竟有多大。但有一点是确定的，房企积极做出调整，对于房地产产业的健康发展和宏观经济的提振，都会有积极的作用。