武汉宏德嘉园烂尾三年：开发商违规操作
2012年年末买的房，直到现在都没办法入住，一家人只得蜗居在租房里近3年。10月22日，湖北省武汉市江夏区宏德嘉园业主李明(化名)向长江商报记者反映，他预付20万买房，眼看18层高的住宅楼建成封顶，不想却遭遇停工。
“新房盼了3年，如今等来的却是烂尾楼。”李明称，“现在，大部分未交齐房款的业主跟我一样，不知如何是好。而少数已经结清全部房款又没有住处的业主，已经硬着头皮搬进了烂尾楼。”
连 日来，长江商报记者调查发现，这栋位于江夏区纸坊兴苑街的宏德嘉园16号楼可谓是问题重重：开发商先是违规操作，将规划的11层“拔高”到18层，被罚款 700余万元；后又因牵涉债务纠纷，致楼盘被法院查封，无法办理预售许可证；去年3月，开发商还因资金链断裂，人去楼空，公司法人至今下落不明。
已建成封顶的18层大厦缘何沦为烂尾楼？拿不到房退不了钱，业主该如何维权？购房者在买房过程中，又该如何识别开发商隐藏的烂尾楼陷阱？
花45万盼三年等来烂尾楼
“省吃俭用攒下45万，交齐全额房款，哪曾想到开发商跑了。”提到自己的这套房，业主严先生显得尤为气愤。他告诉长江商报记者，2012年12月，得知开发商正在对外出售宏德嘉园16号楼，便到售楼部询问，还顺便到工地查看了进程。
“当时看到这栋18层高的住宅楼正在施工，工人们忙得热火朝天。售楼员承诺2013年6月交房，一次性付全款还有优惠。”严先生说，他看开发商前期出售的几栋住宅楼都没什么问题，就没考虑太多，选中2单元4楼一套住房，很快便签下购房合同，一次性付清了全额房款45万元。
据 他回忆，2013年初楼盘主体结构完工时，电梯、水电设施、绿化等都没有完成，施工就突然停止了。“当时我们并不清楚原因，后来才知道开发商已经债台高 筑，资金链断裂。”2013年6月，到了开发商承诺的交房时间，房屋却迟迟不能交房。2013年12月中旬，连售楼部都人去楼空，大门也上了锁。
另一位受访业主李明说，他是2012年6月预付20万买的房，因为没法入住，现在一家人蜗居在外面的租房里近3年。“很多人是把家里全部的积蓄拿出来买房，还有人向亲戚朋友借钱买房，现在既拿不到房又退不了钱，就连开发商也找不到，真是让人伤透了心。”
10月22日，长江商报记者实地走访了宏德嘉园16号楼。记者在现场看到，18层高的楼盘高高耸立，几乎是附近一带的最高建筑。然而，楼盘附近建筑材料、生活垃圾随处可见，楼盘外吊塔孤立，外墙上红色的墙漆已斑驳褪色。
记 者走近发现，4个单元的楼道入口均已安装防盗门，抬头向上望去，门外的墙上贴着大大小小好几处公告、告示、通知等。一则《告示》中写道“本单元所有房屋已 被江夏区人民法院执行局查封……”另一则《安全告知书》显示，因“宏德16号楼”整体未完工，现不便进入所购买的房屋装修或居住，如出现任何意外事故，由 业主本人自行承担……
随后，记者跟随业主进入住宅楼内。楼道里漆黑一片，电梯井空空荡荡，为防止有人不慎跌落，已经用木条简单遮挡起来。记者注意到，每户住宅的门窗几乎都已安装完毕，不少业主用黑色颜料在门外墙边写了“本户已占”“此房已售”等字样。
同时，已有部分业主装修入住。6楼一位业主对记者说，“买房的钱要不回来，自己又没房子住，只能先凑合住进来。不过，整栋楼也没几户人家，电要从楼对面的住户接过来，还办不了有线电视，接不了网线，住得也很憋屈。”
违规拔高7层被罚700万
记者随后来到16号楼1单元101室承建方项目部办公室。承建方相关负责人告诉记者，由于诸多原因，该项目的开发商负债累累，公司法人无力还债已经跑路。“他是去年3月份左右跑的，当时宏德地产公司已经对外销售了近150套房屋。”
他坦言，作为施工方，对项目的进展是再清楚不过。“2010年项目就一度停工，当时正在进行基础工程，楼盘框架建起来后，开发商资金链断裂，项目就停工了。2012年该项目又得以复工，完善了后面的初部装修。”
为何眼看着快要完工的住宅楼最后却变成了烂尾楼？
记 者从江夏区国土资源和规划局获悉，2013年12月23日该局《关于对武汉宏德房地产开发有限公司违法建设行政处罚的公示》提出，16号住宅楼由原审批的 11层建至18层，属违法建设。该局发现问题后，拟对“宏德嘉园”一期的违法建设行为给予罚款700余万元的行政处罚。
“宏德嘉园16号楼根本没有预售许可证。”江夏区城乡建设局房开科负责人王主任对媒体表示，早在2012年8月，因开发商卷入借款纠纷被诉讼，法院依法对该楼进行查封，要求城乡建设局不要给该楼办理房屋预售许可证。
对此，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞向长江商报记者表示，没有《商品房预售许可证》的开发商不具备上市交易资格。“消费者购买无《商品房预售许可证》的房产是不受法律保护的，即使签订了《商品房买卖合同》，合同也无效。”
而施工方项目部负责人告诉长江商报记者，16号楼预售许可证一直办不下来和没有缴纳罚款有很大关系。
收取购房款抵充工程款
“前期开发商欠施工方的3000万工程款已经用65套房进行抵押。”施工方项目部负责人透露，根据此前和开发商达成的施工协议，如果开发商无法支付工程款，施工方还可收取16号楼业主的购房款(指与开发商签订购房协议未付清房款的业主)，以抵充开发商工程款。
该 负责人称，“虽然我们施工方没有权利卖房，但是如果购房者前期在开发商处交了房款，我们这边也算数。比如，如果一套房的总价是45万，业主前期预付了10 万，那么，现在如果想要入住的话，只需再付35万元即可。目前已有30户左右业主与我们施工方签订了互助倡议书、业主委托施工协议和安全告知书。剩下 120户里，据我们了解，95%的业主还是希望得到房屋的。”
但李明并不同意施工方的说法，“少数已支付全额房款的业主提前住进了16号 楼，他们自然是希望房屋配套设施早日完善。但是，大部分业主当初只支付了部分房款。目前，我们不知道余下的房款要交给谁，有退房意愿的人，又不知道该向谁 去索要房款。如果交给施工方，他们能保证我们的利益吗？我们之间达成协议的话，协议是否合法？我们的房产证和土地证还能办下来吗？”
而业主严先生对记者说，“现在只希望能早日搬进新房。不过搬进去后，房屋的房产证和土地证的确是一个让人头疼的问题。”
对此，施工方给予的回复是，“业主是与开发商签订的购房合同，我们肯定是没有办法退钱给业主。”
至于房产证和土地证能否拿到，施工方项目部负责人告诉记者，区政府在宏德问题的协调会议上明确表示过，要优先保护购房者和以房抵债的债权人的合法利益，确保他们的房屋合法化，但是作为施工方，他也不能给出一个具体的时间。
施工方与业主合作是最好办法
对 于让业主苦不堪言的烂尾楼，殷旭飞提到，如果购房者不慎买到烂尾楼，首先要弄清产权归谁所有，应该把产权掌握到自己手中，即便是开发商破产后，购房者仍然 可以向房管部门申请房产证。此外，业主最好不要退房，退房后消费者和开发商的买卖关系就会变成债权债务关系，若开发商破产，消费者和债权人相比享有偿债优 先权。
湖北尊而光律师事务所王旭律师建议，“开发商在未取得预售许可证的情况下，购房者可以要求退房。但是目前的情况是，开发商显然已经没 有履行退房的能力。业主和承建方签订委托施工协议，从事情发展的角度来说可能对双方都有好处。不过，最好是在政府职能部门的协调或者见证下签订该协议，使 有关部门对后续协议履行起到监督作用。”
王旭也提醒购房者，在收房时，不要盲目收房或签收一些书面文件，一定要先审查开发商是否具备交房条件。“我们通常所说的‘三书、一证、一表’。‘三书’是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量王 旭指出，作为购房这种相对大型支出，消费者一定要多加慎重。“首先，结合自身条件尽量选定有经济实力的开发商，如果开发商资金断裂，很容易出现烂尾等情 况；第二，在签订购房合同或者交纳定金时一定要考虑周全，如果交了定金，因为自身原因不想购房，定金是不可退的；第三，要认真审查合同，一般开发商用的都 是房管部门发布的规范合同，消费者可上网提前进行查看，对一些不理解的条款进行查阅；第四，在收房时一定注意开发商是否具备交房条件，有无必备材料。同时 可以找些懂得建设方面的朋友，对房屋质量等进行适当检查。”
“房地产行业目前产能过剩、需求饱和，竞争进一步加剧，市场集中 度也越来越高。未来楼市中‘大鱼吃小鱼’的情况将更加普遍，竞争格局将从群雄混战演变到巨头争霸。”殷旭飞提出，未来整个行业会面临多次洗牌，中小开发商 生存的空间会越来越小，一些缺乏竞争力的企业会逐渐被收购、吞并。
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