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知名房企万达、远洋地产先后被黑为哪般？

https://www.biud.com.cn 2015年10月27日11:24 家居装修知识网

前后脚的功夫，先是一篇《首“负”王健林》称，万达地产负债达4205亿，已抵押2780亿，王健林的“首富”是假的。昨日又有文章称远洋地产负债460亿再举债百亿，文章结论是，远洋地产或存资金链断裂风险。

万达、远洋地产等知名房企先后“中枪”，其中有何缘由？

万房地产首席投资官傅硕表示，从专业层面分析，两篇文章的财务分析水平之肤浅，令人发指，机构作空的可能性基本可以排除。如果不是小孩子的恶作剧，就是成年人的无知，背后动因虽不可知，利用伪专业引导公众情绪，掩盖知名企业的基本面真相，是场危险的走钢丝游戏，事关机构品质，更涉法律风险，希望个别媒体切勿玩火。很多投资者中包括跳广场舞大妈，此类没有事实依据和专业支撑的文章不道德、无良知，影响民生。

下文对《首“负”王健林》的分析，来自公众号“地主会”，知识产权归作者爱野，远洋地产部分由傅首席完成。

造假手法大还魂

《孙子兵法》中有无中生有、李代桃僵、瞒天过海诸多战术。

在对王健林的指责一文中，文章作者称，出租率98.1%，万达商业“首次跌破了90%”。真是千古奇文！《孙子兵法》中居然也找不出这是啥套路，分明是指鹿为马。也不对，90%和98.1%，谁大谁小，数数总该能分得清吧！

善意揣测，应该是“首次跌破99%”。问题又来了，98.1%应该是行业最高出租率之列，“首次跌破了90%”，这个逻辑实在看不懂。

同样的批责在对远洋地产一文中再次出现。

该文章称，“两个月前的8月17日，远洋地产曾宣布获得证监会批准，在国内发行100亿元公司债。次日，远洋地产就急不可耐地发行了首期规模为50亿元的公司债。”

什么叫“急不可耐”？

国内房企们年初就陆续发布再融资公告，早已在证监会门口排队。远洋地产公司债获批，恰恰证明证监会对远洋地产偿债能力的肯定。而发行债券的时点选择，取决于彼时市场资金的富裕程度和利率水平。

文章紧接着也提到这一点，“远洋地产首次发行人民币公司债，创下了当时地产行业国内公司债发行历史上最低利率纪录，且年期最长。”

这本是远洋地产大秀财技的表现，文章也没有回避此次融资的优异表现，明明是“机不可失”，记者却称其为“急不可耐”，并且作为下文中“资金并不富裕”的证据。于是，奇迹一幕出现——这是用膝盖都能想明白事情，该记者居然无视。

而且，该记者拉来专业机构来背书文章观点。该文开始部分引用香颂资本执行董事沈萌的采访讲话，“一般而言，企业经营现金流压力大才考虑发债，一旦企业经营无法好转或通过融资改善经营，这些债务最终有可能压垮企业。”

请注意，沈萌说的是“一般情况下”，但也没有回避今年国内债券市场回暖事实，股市资金受压后出逃债市这一现状。沈萌躺着中枪。建议该记者公布采访沈萌录音的全部内容。

从媒体角度讲，这亦是一起恶意采访的案例，有选择性地采信被采访者的讲话，被采访者透支信用，并为之背书。

虽说无知者无畏，但材料和观点二元背离，大白天说黑话，这也是日了狗。

而且，该文章回避常识。

10月14日，远洋地产豪掷53亿港币，成为即将上市的中国华融最大的基石投资者。如果远洋地产资金链或面临断裂风险，会掏出53亿港币闲钱投资中国华融？

或许有人会说，远洋地产发债百亿，用发债的钱去搞投资。这显然是外行话。一是，若资金链面临断裂风险，远洋地产优先自救；二是，发债资金有严格监管、指定用途，不能随意挪用。恰恰相反，投资中国华融，是远洋地产资金链无虞的自证。

此外，专业机构评级也是验证远洋地产资金链断裂与否的试金石。

2014年，继母公司获得惠誉、穆迪及标普给予投资级评级后，远洋地产2015年获得境内信用评级机构中诚信授予的AAA最高评级。

债券发行的核心财务要求是偿债能力，海内外的机构均给到投资级，恰恰说明了母公司和远洋地产资金链不仅安全，而且非常安全。

上述事实无须任何财务知识，即可得出与该文记者相悖的结论。

问题来了，要么上述事实不存在，要么是该记者不知晓事实。然而，文章中却反复提到上述事实。这又作何解释？实在是百思不得其解，这究竟是为什么？

财务分析的体育老师逻辑

如果不谈事实，仅谈财务逻辑，会不会得出文章中的结论？

这显然是鬼话，至少是体育老师的逻辑。

我们按照财务逻辑来分析。

偿债能力看融资结构，主要看短期偿债能力，也就是一年内的偿债能力。行业内的短期负债比是30%，远洋地产的短期负债比低于行业20个百分点，低至10%。

这句话略显专业，打个比方，张三借了100块钱，70块钱要在一年内还掉和30块钱要在一年内还掉，哪个偿债压力小，显然是后者。远洋地产的融资结构属于后者。

有人会说，这30块钱是不是高利贷？如果是高息，偿债压力岂不是很大？

这也是个问题。我们来看远洋地产的融资成本：两期美元债券，远洋地产在同期投资级房地产公司所发行的美元债券中票息最低、且期限最长；在今年先后于8月、 10月发行的国内人民币公司债券，更是创下行业人民币公司债券发行上的最佳记录，其中10月发行的十年期公司债券票息仅为4.76%。

很显然，这30块钱是绝对的低息。

或许又有人问，张三的30块钱，如果是银行的钱，银行要求提前还账怎么办？这个问题提得同样有道理。

2014年、2015年，远洋地产先后发行两期美元债券和两期国内人民币公司债，债券融资的比例现已超过50%。打个比方，张三的30块钱当中，有超过15毛钱不是银行贷款，不可能被提前索还。

可能还有人问，张三这30块钱要是沉淀在项目开发中，回不来怎么办？这个问题问得同样很好。毕竟，企业的债务偿还，最终要靠经营现金流解决。所以，我们来看远洋地产的经营战略。

2014年，远洋地产剥离约600万平方米位于三四线城市的土地资源；新增约700万平方米的土地，其中94%位于一线及二线城市。至2015年9月底共获取10个项目，面积为160余万平方米，均处于一线及二线城市，首次进入广州、南京、香港等核心城市。

这句话是什么意思？远洋地产手持的皆是优质资产。

所以，该记者的问题类似于，如果将一只大象关在冰箱中，如何再放出来？问题是，如果能将大象关在冰箱中，你家冰箱该多大呢。

至于文章中提到的所谓财务分析神逻辑，在这里稍作点评：

翻开远洋地产2014年年报发现，公司财务可谓是承受重压。年报显示，截至2014年底，净负债比率约为66%，贷款总额达到456亿元，同比增长近三成，当年为此支付的利息支出达到4.7亿元，较2013年增加金额超过1亿元。

到今年上半年，远洋地产的财务状况并没有明显改善。今年的半年报显示，集团营业额151.07亿元，较去年同期下降15%，毛利率维持在20%，与去年同期持平，其中核心净利率较去年底上升2%。集团有息负债总额达460亿元，现金资源总额为174.36亿元，净借贷比率为63%，比去年底下降了3个百分点，但仍为2009年以来的较高水平。

1、行业不同，企业的财务特征不同。

比如，不能拿远洋地产的负债跟阿里巴巴比，更不能跟苏宁、国美等零售行业比。负债率偏高是房地产行业的财务特征。

反观远洋地产，66%的净负债不仅低于行业平均水准，甚至颇显保守。甚至可以说，没有充分动用财务杠杆，财务效率忒低。

当然，依照该文章记者逻辑，则会得出另外一种结论，远洋地产管理层不作为。若是如此，一方面唱空远洋地产高负债导致其资金链断裂，一方面说远洋地产资金利用效率低能，管理层不作为，对股东ROE贡献有限。

里外话全说了，唯独不知道其到底要表达什么！

2、毛利率和核心净利润率是盈力能力指标，跟资金链紧张与否没有关系。

关公战秦琼，纯属风马牛不相及。

3、简单列出净负债比率、贷款总额绝对值、利息支出绝对值，对偿债能力的结论，没有任何直接的财务逻辑。

现实世界中，谎言似乎并不可怕。因为谎言被揭穿时才叫谎言，没有被视作谎言的欺骗，常用来包装成合理的沟通艺术。

所以，谎言是另外一种诛心术，利用它，操纵它，引导趋势，控制公众情绪，若放在商战中，就可能转化为财富。

王健林对“首负”文章的反应是，“看那些浪费时间的东西干嘛！再说首富天然就是被攻击的对象，躲不掉的。”

远洋地产亦显平静：对个别媒体不具专业性的财务分析和报道不屑多加评论，也坚决拒绝任何形式胁迫性的有偿新闻“合作”。