房企融资：春天里的故事来了吗？
9月刚过，陈凯（化名）就已经完成了自己这一年的投资任务。这位上市房企投资部总监感慨，“真希望这样的时光能长久一些，用债券融资置换银行贷款付息压力也减轻一点。”
一切都归功于流动性宽松以及股市暴跌后引发资金流入等因素，债券市场大热让房企获得了发债融资的最佳窗口期。
提前完成任务的故事，从今年7月份就有了迹象。根据Wind数据显示，迄今，中国房地产公司债的发行规模占全部公司债发行规模的比例超过六成。自 2015年初至9月末，房地产企业共发行公司债1950亿元。今年前三季度，房企公开发行公司债分别为561亿元、482亿元和250亿元，这一轮公司债 浪潮一览无遗。
值得注意的是，今年房企公司债的利率水平在逐步下降，大有比肩国债利率的迹象。数据显示，今年一季度房企公司债平均利率为6.43%，二季度则为 5.55%，三季度略有上升为5.72%。但利率水平走低的趋势并没有改变，而自9月以来发行的房企公司债利率都没有超过8%以上，万科50亿元公司债利 率已低至3.5%。
在转型和创新成为房企新常态的当下，对资金的渴望，从未停止过。如何向融资要利润，让融资成为一项核心竞争力，房企间新一轮的拼杀已经拉开序幕。
新方法层出不穷
从规模之争到新盈利点的占有，房企已站到了新时代风口。
目前，房企融资主要以债券为主，资金的渠道包含自有资金、外部权益融资和债务融资，其中债务融资中以银行贷款为主。
发公司债，只是房企融资的一种方法。不过，公司债的过度上涨、股市见底回升以及交易所资金面的不确定性对债市造成压力，接下来公司债有可能面临去杠杆调整的风险。急需新的融资方式，是毋庸置疑的。
“背靠金融好乘凉”，这成为房企共识。解决融资难题的路径越来越多元，不少房企更是加速借力金融创新，瞄准互联网金融等新兴领域。
从目前来看，房企的融资创新主要通过改变模式和渠道进行，一是通过参股或创办金融公司，二是通过互联网金融渗透全产业链。
直接参股或设立金融机构被认为是房企向金融业延伸最直接、最有效的方式。加强内部资源整合并，通过银行、保险、券商、金融公司、金融交易平台等渠道铺设金融业务，推动房地产业与金融业的深度融合，有望在根本上改变房企的融资结构。
近期，远洋地产披露认购中国资产规模最大的资产管理公司—中国华融，以53亿港元成为华融IPO的基石投资者。华融旗下银行、信托、证券、期货、金融租赁等金融牌照，远洋作为华融的基石投资者，未来双方在房地产基金方面的合作将更为顺畅。
众筹建房也是当下的一大热点。得益于今年1月16日证监会对上市房企股权再融资实施松绑。股权融资出现爆炸性增长，金融嗅觉灵敏的开发商自然不会错过这样的机会。
目前，万科、绿地、万通等数十家房地产企业与平安好房已经共同发起中国房地产众筹联盟。首个项目将由平安与碧桂园合作推出，用于碧桂园首次在上海所拿的嘉定徐行镇地块上。
借鉴美国房产开发融资领域的“小股权大开发”套路，也开始流行。所谓“小股权大开发”，即房企对一个开发项目只投入10%-20%自有资金，其余拿 地开发资金主要来自私募房产基金、信托、债券票据等一系列融资渠道资产组合，加之项目开发过程的供应链融资，银行的实际贷款比重可能降至40%以下。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，以万科的“小股操盘”模式为例来解读，目前来看已成为房企业务融资创新思考的方向。这种轻资产模式最大的特征就是“同股不同权”，用小资本撬动更多的资金，获得更多的溢价收益。
在新城地产副董事长吕小平看来，这样的好处是即便房地产价格下跌令房企项目毛利润走低，但资金实际回报率还是能够逆势增加5%-10%，足以满足房地产基金或信托产品等融资品种的回报需求。
事实上，房企融资常见的方式无外乎直接融资，也就是企业 IPO；另一种是间接融资，也就是银行信贷。今年通过IPO途径获取资金的通道开启后，不少房企开始转向内地资本市场，比如万达商业，就已谋求在A股上市。
此外，展恒研究报告直接点出，资产证券化，是房地产业接下来的新方向。“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言，这也一直是房企的梦想。在绿地董事长张玉良的眼里，绿地的“地产宝”是对房企自主试水资产证券化的大胆尝试。
但伴随的问题是，房企这一轮的融资新方式，能够让他们“柳暗花明”吗？
潜藏着的博弈
上海财经大学高等研究院房地产及城市研究中心主任张思思撰文指出了她的担忧。在她看来，中国房地产困境的根子在城镇化融资模式，在于财政税收体制，需要全面改革。
“短期内，走出困境的要害是房地产融资模式转换，从间接融资走向直接融资，从债务融资走向股权融资。” 张思思称，过去的经济增长与城镇化发展模式让整个国家的宏观资产负债表难以维系，必须重新修补和再重构。
张思思还指出，“中短期内，房地产要走出困境，就要顺应国家金融体系改革的需求，在融资模式上做大调整。其中一个调整是从过度依赖间接融资大步转向 直接融资，大力发展房地产贷款证券化和房地产企业融资证券化，尤其鼓励发展公司制的房地产投资信托基金即REITS，降低系统性风险、分散风险的同时，也 提供全民参与分享城市增值红利的机会。”
眼下兴起的这场互联网金融背后，同样隐藏着更为深远的意义。
“互联网金融也为企业的转型提供了一个很好的选择渠道。” 住建部政策研究中心主任秦虹在十一届中国地产金融年会上表示，目前房地产和互联网金融的结合已经渗透到房地产的开发、销售、持有等全产业链。互联网金融现 在表面上是解决了开发企业融资的小小缺口，或者更多是解决营销渠道问题。如果互联网金融能够规范、广泛地发展，或者从未来的周期上来看，它的确有利于推动 房地产企业的转型。
但从目前来看，房企涉足互联网金融主要依靠第三方平台，依附性较强。此外，长时间依靠单纯散售模式的开发商，多数面临着资产的持有、运营能力不足，资产成本过高，收益率较低的困境。
可以预见的是，短期内房地产领域的互联网金融，仍多集中在预售资金、销售收入、应收账款、企业融资等中短期投资项目。
事实上，地产金融化无疑是未来的亮点，但国投瑞银基金管理有限公司副总经理王书鹏等则呼吁，“资产证券化是一片蓝海，但从看到这个海到走过去，各机构一起到海上畅游一番，可能还需要经历艰辛的过程”。
而对于“小股权大开发”模式，有业内人士表达了担忧，这里很容易产生利润分配方面的分歧。此外，小股操盘对房地产公司在标准化上的要求较高，且必须要有完善的资金管理系统，否则容易陷入不断借新还旧、资金链持续吃紧的恶性循环。
案例
万达：推“稳赚1号”
万达联手快钱发起互联网+金融产品“稳赚1号”，又被业内称之为“Pre-REITs”，投资门槛仅为1000元，最高认筹100万元，除了每年6%租金收益，产品还有一个7年150%的回购条款来自物业增值，预计年化收益13%。
按照王健林的说法，轻资产模式之下的万达，未来一年最多可以开到100个万达广场，到2025年，计划开业1000个万达广场，以每个万达广场10 亿元投资计算，这些万达广场投入的资金将达到万亿。若都采用“众筹”的手段进行募集，则能聚集小投资者的闲散资金用于持有，将精力更多地集中在如何经营 上，不再依靠住宅销售补充现金流。
万科：探路REITS公募投资
万科联手鹏华发行鹏华前海万科REITs封闭式混合型，成为国内首只获批的公募REITs基金。
据了解，鹏华前海万科REITS的募集目标为30亿份，其中，基石投资人前海金控将以自有资金或其指定机构认购3亿份，两年内不得转让。同时，鹏华基金将以自有资金认购1000万份，3年内不得转让。而散户投资者的认购门槛是10万份起。
本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其他固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。
碧桂园：上海首度试水股权众筹
在嘉定徐行镇这块6.3万平方米土地上，碧桂园和平安好房的联合有望成为股权众筹模式的吃螃蟹第一人。
碧桂园通过平安好房筹集开发资金，以“一平方米”为众筹单位，投资者可以和碧桂园一起开发项目，并在楼盘建成后拥有跟投入资本相应的权益。这一整个环节中，投资者的收益将主要来自份额转让、房价优惠和项目分红三个方面。
待房子完成开发后，若投资者选择众筹权利，则直接从做开发商到做小业主的过渡，拥有房子的产权；若投资者选择项目分红，则需要将项目委托于开发商，经其卖出后享有收益权。当中，碧桂园和平安收取管理费以及资金占用费，而所有的收益都会和投资者平等分享。
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