科技改革催热开发区经济 相关房企迎来新机遇
证券时报记者 蒙湘林
日前，国家层面在科技领域推出的两项重磅改革新政，科技园区投资这一主题再次成为市场热议的焦点。9月24日出台的《深化科技体制改革实施方案》触及面全、强调多部门联动。10月21日，国务院常务会议则确定了科技创新研发和税务政策优惠的具体要求。
在新政出台后，园区经济备受看好，也为园区的运营者——产业地产开发商，带来了新的机遇。事实上，在国内园区经济领域的比拼中，管理土地和建筑面积并不是优质产业房企的最大优势，出色的增值服务和股权投资成为优质产业房企的重要指标。
科改催热园区经济
新的《方案》要求产业专家和企业家应在国家创新决策组中占较大比例；市场导向明确的科技项目应由企业牵头，政府更多运用财政后补助、间接投入等方式；加大技术创新在国有企业经营业绩考核中的比重，形成鼓励创新、宽容失败的考核机制等。
“由于加大了财政和税务支持，同时减少行政干预，鼓励企业主导园区经济开发，因此，科技产业集中度和市场开放程度相对较高的园区将获得更多的政策支持。”一位不愿具名的东方证券房地产行业分析师告诉记者。
以武汉的东湖高新区为例，其于2001年被批准为国家光电子信息产业基地，光电子产业集中度和开发程度全国最高，被誉为中国光谷。目前，东湖高新光电子产业年均增速超过30%，园区企业生产的光纤光缆、光器件、激光等产品国内市场占有率均超过50%，其中光纤光缆生产规模已达全球第一。
东湖运营开发商东湖高新服务的光电子企业包括烽火通信、长飞光纤和武汉锐科等。另一方面，东湖园区获得的当地政府支持也较为明显，仅税收优惠一项，园区内高新技术企业一年可直接减税6.5亿，平均每户企业减税约135万元。
此外，产业集中度较高的园区还有中关村，目前进驻的互联网应用企业不少已成为中国乃至世界的龙头，比如联想、百度和小米等；同为互联网产业的高新发展则同样吸纳了阿里巴巴、联想、华为等巨头。微电子产业方面，张江高科吸引了微电子龙头展讯、华虹、锐迪科等。生物医药领域方面，前述高新园区上市公司里也都集聚了诸如马应龙、天士力、先锋医药等知名行业企业。
事实上，由于近几年国家队科技创新创新的扶持，园区经济的发展已经取得效果。
截至2013年底，114家高新区共有企业技术中心7217个，其中经国家认定的有607个，占全国企业技术中心总量的60.6%。经济方面，国家经开区和高新区这两大类园区的GDP合计达到13.2万亿，占全国GDP的近1/4；合计工业总产值为35.2万亿，超过全国工业总产值的1/3。
产业房企拼金融
值得注意的是，此次科改方案还提出，研究设立国家新兴产业创业投资引导基金、国家中小企业发展基金、保险资金投资创业投资基金等新兴基金；开展知识产权证券化试点和股权众筹融资试点；加快(或推动)创业板市场改革、股票发行注册制改革；探索各类银行的金融产品创新。
“产业房企要运营好偌大的园区，不仅仅只是出售物业或租金，能为园区入驻企业提供完善的金融服务，特别是投融资服务，才是实现价值大幅增长的关键。单单指望增加土地储备或可销售物业面积是不够的。”前述地产分析师补充道。
记者梳理发现，不少高新产业房企近年来已经摆脱了单纯的“住宅式开发”的园区经营模式，转而在租售物业的基础上增加新的盈利业务，即园区增值服务和股权投资平台。例如张江高科，在园区内成立专业企业孵化期20家，设立张江汉世纪基金、张江磐石葆霖基金等基金平台，2014年的这部分的投资净收益率高达94%。
南京高科的金融布局则更为全面。为了拓展园区金融增值业务，公司先后设立了新港科创(负责创业投资)、高科新创(负责跟进投资)、同时控股高科小额贷款，参股本地的金融机构南京银行和南京证券，2014年的投资净收益绿达到62%。
苏州高新的金融服务则和高校科技创新紧密联合，将高校的科技成果金融化。公司已和100多个科研院所合作，达成了近400项产学研合作项目。同时设立江苏省首家国家新兴产业创投引导基金融联基金，截至去年末，已经参股的企业10家，投资额超过5亿元。
在科技创新的大潮下，园区开发商的转型步伐已经逐步泛金融化，从原始的债权融资、撮合融资到现今的孵化期模式和直接股权投资。此外，金融所能带来的估值优势也为众多园区房企带来市值重构的期待，在注册制和新三板市场的双重推进下，园区房企的估值未来或许能给市场带来更大的想象空间。
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