首页 > 装修资讯 > 从“圈子交易”到REITs: 中城投资的新三板之路

从“圈子交易”到REITs: 中城投资的新三板之路

https://www.biud.com.cn 2015年10月29日11:14 家居装修知识网  

  始于“互助基金”的中城投资向REITs又近了一步。

  10月26日,上海中城联盟投资管理股份有限公司(简称中城投资)在全国中小企业股份转让系统(新三板)正式挂牌,是国内第一家挂牌的“以房地产及相关新产业链投资见长的资产管理公司”。

  中城投资始创于2002年,是由万科、万通、龙湖、建业、华远等组成的“中国城市房地产开发商策略联盟”成员企业发起成立,起初股东只有12家,13年时间 成长为中国最大的专业类资产管理公司之一,目前有股东55家,累计发行基金超过50只,基金规模超过200亿。

  从圈子中驶出的航母

  中城投资身后的股东,堪称房地产界的豪华阵容组合,包括万科、复地、万通、龙湖、中粮地产等;而郁亮、任志强、冯仑、胡葆森等大佬,更是赫然出现在其本届董事会、监事会名单上。

  追溯到2002年9月28日,中城联盟的12家投资人共同集资1亿元人民币注册成立了投资(管理)公司——中城投资。

  这家公司定位于做中国最好的“产业基金管理公司”,但究其本质,彼时的中城投资仍只是一家“普通投资公司”,业务是在创始股东间开展投融资服务,由项目经理对接单个项目,基金产品对应的标的都是基础资产,融资性质是债权,而且是短期贷款。

  这是“房地产基金1.0”时代,被称作“圈子内的金融模式”。

  经历了几番争论,2006年8月,中城投资完成了从内部“互助基金”向公司型投资基金的转型,用有限责任公司的实体来做项目直接投资,通过筛选项目、项目投资、投后管理和退出,获取合理回报。

  但这也只是对1.0产品的延续。2009年,中城投资的管理团队开始了2.0版组合投资产品的研发、设计,将不同规模、期限、收益项目组合在一起,降低单个项目带来的不确定性,享受组合收益。

  而伴随着2013年《新基金法》允许证券投资私募机构发行公募基金,以及利率市场化改革启动的利好,中城投资也迎来了它的3.0时代。公司改制为“投资管理股份有限公司”,进化为一家金融属性更鲜明的私募投资管理机构。

  进 入3.0时代的中城投资,却面临着毛利率的一路走低。数据显示,2013年、2014年和2015年1-3月,中城投资的毛利率分别是61.64%、 40.24%和26.79%。此番新三板挂牌上市,被中城投资总裁路林解读为“为中城打开了通往新资本市场的大门,更借力再次完成中城发展史上的一个新飞跃”。

  下个十年发力REITs

  和其它房地产基金相比,中城投资可谓光环满身:50多个股东中,有20家是上市公司;股东既可以提供项目源,同时多是中城投资旗下基金的投资人。在股权设置上,每个股东的股份比例都不超过4%,限制了单个股东对公司的影响。

  2013年,路林在接受媒体采访时称,中城投资将从此前主要投资于项目股权、增量业务,转向投资持有型物业等权益类资产,包括REITs在内的资产证券化是中城投资未来的主要发展方向。

  对于其REITs产品设计,路林亦曾明确表示,将旗下包括上海浦东浦西商务中心区在内的几个区域的写字楼,约100亿的总资产打包做成一个SPV(特殊目的企业)。

  此次挂牌新三板,“以‘REITs’为特色经营的投资旗舰”登上了中城投资的庆祝海报。

  按照国际惯例,REITs绝大多数属于公募基金,与中城投资的“私募资产管理机构”属性相悖。业内人士指出,中城投资是指自身的“类REITs”模式,而不是“真REITs”。

  事实上,国内探索REITs已久,但目前仍处在较为混沌的阶段。

  2014年5月,中信证券推出“中信启航专项资产管理计划”,首次尝试在交易所流通,被认为是首单REITs产品。但因不具备良好的流动性、较低的投资门槛、产品的标准化等国外成熟房地产信托投资基金的特点,中信启航并不被业内视作标准REITs。

  在业界看来,国内运作REITs的环境依然不成熟,存在法律建设、上市交易和退出机制不完善等问题,税收、监管、风险评估等方面也一直未得到改善。

  2014年9月,央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确指出要“积极稳妥开展REITs试点”,再一次撕开了REITs的政策突破口。

  直到2015年6月,鹏华前海REITs登陆深圳证券交易所挂牌交易,才成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。

  但或许,路林并未过多纠结在“类REITs”的问题上。他指出,在影子银行、另类融资总额已经超过银行融资的情况下,以私募基金为代表的市场化融资渠道大有可为。

  他总结REITs形成所包含的几个要素:能持续产生现金流的资产,且是一个资产包;把一组资产装到SPV里;REITs经营收益要满足社会平均回报。以此来看,中城部分产品已经符合这些要求。

  对于挂牌后的发展,路林表示,新三板能给中城投资带来双重机会:一方面“可以实现新的定向增发、做市交易,包括转板交易,帮助企业快速成长。”另一方面,新 三板为中城投资“提供了批量的股权投资机会,为资产管理机构新的业务类别提供了直接动力。”因此,中城投资将在新三板私募股权基金产品上“有更大的投 入。”

相关知识

从“圈子交易”到REITs: 中城投资的新三板之路
小燕子健康板:一个颠覆行业的品牌坚守之路
国方家居:国方品牌的“三级跳”之路
中城投资路林:房地产金融时代离不开资产证券化
泉州网络公司众聚成:泉州传统企业的移动互联网之路
菲伯尔科技:开创连接领域的革创之路
汪浩在盛景创新汇盛典分享:好享家的产业路由器之路
深耕、跨界、融合:互联网家装的自我革新之路
高世淋:后疫情时代的家装之路
从同济到凭祥:中越边境的红木初级市场

本文来自 家居装修知识网 从“圈子交易”到REITs: 中城投资的新三板之路 https://biud.com.cn/news-view-id-608628.html