中海物业上市 房企分拆物管资本化潮涌
导读
以“互联网+”为核心的社区O2O概念在房企分拆物管时分外流行。房产企业在自身技术水平并不很完善的条件下，可以联合互联网巨擘，依托他们成熟的技术条件及自身物业管理水平打造全新的O2O平台，抢滩社区O2O市场。
彩生活和中海物业的成功上市，预示着资本市场对物业管理的认可，不少房企也正在深耕这一过去并不受重视的业务板块。
光大证券此前曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是“尚待开垦的蓝海市场”。但与此同时，物管公司如何实现资本化，其盈利如何持续，仍然是每一家大牌房企分拆物管时必须面对的问题。
中海物业样本
按照香港主板上市规则，介绍上市是指公司上市前不需要实质上拿出股票向社会公众销售而直接申请上市，这意味着中海物业此次上市将不涉及公开集资。
中海采取的这种模式在现金为王的环境下显得十分另类。不过这也从另一个侧面反映出，融资或不是中海物业上市的主要目的。
国金证券（香港）有限公司总经理黄立冲认为，中海分拆物业平台上市或是出于以下几方面的考虑：一是市场对地产的估值本身就低，由于地产受制于周期性影响和政 策影响，如果将中海物业和中海地产合并在一起，很难提升中海地产的估值；二是物业管理公司盈利较为稳定，受政策影响也小，分拆上市能体现出物业的真实价 值，也更方便做大。
截至2014年底，中海实现物业管理收入20.1亿港元，其中香港及澳门地区2.3亿港元，内地17.8亿港元，同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米，同比增加25%。
中海物业目前的主要营收结构包括物业管理服务与增值服务两大类。截至今年5月底，中海物业收入的9.32亿港元中，整个物业管理服务收入占比达95.3%，这其中贡献最大的是包干制物业管理服务，收入超过8亿港元，占比约86%。
未来如何做大？从中海物业目前的业务版图来看，其盈利模式与万科物业类似，专注于物业资产管理服务，因此，其未来的营收增长点将主要来源于规模扩张。中海物业在上市文件中也明确表示，将继续增加在现有及新市场内物业管理总建筑面积及数目，从而扩展业务。
中海物业的确有大规模扩张的实力。除了大量的现金流，母公司中海地产拥有大量的土地储备也为中海物业的扩张增添筹码。截至2014年底，中海地产在内地31 个城市以及港澳共拥有3735万平方米土地储备，中海宏洋土地储备为1207万平方米。业内人士分析称，未来仅为这些项目提供物业管理服务，中海物业就可 能获得高额的营业额。
此外，中海物业目前所管理的都是收益较高、较稳定型物业。除住宅外，还覆盖了中海系甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大产品系列。财报显示，中海物业的每万平米管理面积平均收入高达11.2万港元，单位营收能力高企。
另外，中海物业在港除为集团的香港豪宅物业项目提供管理服务外，还依托央企背景，接手公共屋村、基建和出入境口岸等政府物业，经营类型多样化也为其未来发展提供了更多可能。
物管上市潮将至
其他大型房企也已着手分拆物业管理平台，未来一段时间可能会出现分拆物管平台上市高峰。
早在今年上半年，万科就为物业管理部门成立了专门的事业部，拟定发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。
万科总裁郁亮表示，万科物业时机成熟之时也会上市。而上市地点并不仅限于内地和香港，“我们有很多选择”。
另一家房企碧桂园也已将物管分拆提上日程，碧桂园首席CFO吴建斌指出，碧桂园的上市目的地首选A股市场。
值得关注的是，以“互联网+”为核心的社区O2O概念在房企分拆物管时分外流行。尽管目前，率先提出进入这一领域的彩生活，其社区增值服务也仅占一小部分，但社区O2O已被视为一片蓝海。
中海物业表示，此次上市后，公司将更好地把握行业整合，并运用社区O2O等“互联网+”机遇，打造富有深度、广度的多元化、商业化物业管理与服务平台，实践“为业主的物业保值增值”理念，持续提升盈利能力，以期成为中国内地及香港领先的物业管理集团。
在碧桂园财报中也明确表示将物业管理及社区相关业务视为未来新的利润增长点。吴建斌表示，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。
在社区O2O领域走得更远的或许是恒大，10月26日恒大地产联合腾讯控股认购马斯葛公司股份的事项已完成，公司拟更名为“恒腾网络”。将整合恒大的社区资源与腾讯的互联网技术，意在打造全国最大的互联网社区服务商。
这给予其他大型房企一些启示：房产企业在自身技术水平并不很完善的条件下，可以联合互联网巨擘，依托他们成熟的技术条件及自身物业管理水平打造全新的O2O平台，抢滩社区O2O市场。
由于目前社区O2O的盈利模式还不太成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士的疑问。易居智库研究总监严跃进就认为，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新。”
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