中房观察| 二胎放开不代表楼市春天马上来

  昨日，“全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策”的受关注度和讨论热度，远远超过了十八届五中全会上宣布的其他事项。

  比起三中全会启动的“单独二孩”，“全面二胎”让更多人嗅到了更加浓厚的“人口红利”和“儿童商机”的气味，其中也包括开发商。很多新项目就趁热打出“别让第二个孩子住的还像现在这样挤”、“早为迟早到来的他/她做准备”等广告。

  但这一条人口计生政策方面的变动，究竟能对已经确实进入到下半场的楼市起到多大作用呢？很多业内人士的共识是——有积极影响，但十分有限且需时间发酵。

  有助去库存利好改善盘

  一项调查表明：目前在我国，购房主力年龄段在20—44岁，大部分人在25—30岁期间就会面临首次买房置业需求。根据测算，全面放开二胎后至2050年，20—44岁的人口比例将比之前增加4%——达1.28亿人，这部分绝不算少的新增人口，势必会有相应的住房需求，对提振楼市大环境、延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对去化当前楼市的积压库存也有积极意义。

  虽然尚未到完全放开生育的程度，但“全面二胎”无疑是我国经济发展中的一个里程碑，比如美国就是四口之家居多。但对照其他发达国家的居住条件和房屋户型，我国市场上现有的户型还不能十分符合“一对夫妻两个孩”的家庭结构。

  同策咨询研究部总监张宏伟就分析：生育二胎后，夫妻二人难免顾及不暇，需要长辈来帮忙或雇佣保姆，随之产生的就是居住空间的扩大需求。因此，过去一孩时够用的一居或二居至少要变为二居或三居，甚至四居，因此对改善性住宅项目是利好。

  另一位业内人士也提出，未来，“一妻、二子、四房”或是未来家庭的标准模式，继四居之后，五居的户型产品将会被大量研发落地。因为“两个孩子消耗的体力和精力让主人有更多的独立空间诉求。”

  但张宏伟同时表示，放开二胎给予改善性项目机会的同时，也对这种类型产品的开发商提出了更高考验。

  他阐释，由于城市家庭养育小孩的成本较高，因此首批对二胎政策积极反应的应该多为经济条件较好的家庭。也因此，他们对生活配套、居住环境、空间功能等方面有更明确和严格的要求，且不同的家庭之间还会有差异化需求。这就要求开发商从拿地规划到设计建造都要更精准和用心，洞悉改善性客群心理和提高研发能力将是未来开发商的核心竞争力之一。

  马上谈楼市大涨夸大作用

  但若仅凭“放开二胎”就期冀冀楼市马上大涨缺乏基础。“毕竟，生育还有个时间窗。”上述业内人士直言。“另外，生与不生是夫妻二人选择。有的没政策时也生，有的有了政策也不生，真正因为政策放开而去生二胎的人可能没那么多。”

  真实数据可能也的确会让“盼二胎力挽狂澜”的开发商们失望。按当前我国育龄人口计算，放开二胎后每年新增人口在600万—700万，分散到各个城市就是一个不太显眼的数字，对整体市场能起到的作用甚微。

  张宏伟也总结：“当前中国楼市的“病灶”是库存高、去化慢、利润低，是整个行业的结构性失衡。”白银时代已到，人口红利改变不了大格局，充其量是静水微澜。

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