深圳地王的诱惑：龙光地产19亿再牵平安大华
一个月前让市场操碎心的龙光地产控股有限公司终于可以演示其如何吞下112亿元深圳地王了。
10月26日，龙光地产控股有限公司发布公告称，公司与深圳龙光骏景、深圳龙光、深圳优凯思以及平安大华订立框架协议，平安大华（作为贷方）同意经由贷款银行（作为贷款代理人）借予深圳龙光骏景（作为借方）本金额不多于19亿元。
据悉，该笔委托贷款期限为自提取委托贷款当日起计26个月，资金用于开发龙光一个月前112亿元拿下的深圳市龙华区地王。
虽然深圳房价依旧是前三季度涨幅最高的城市，拿地风险比其它城市小，但屡屡拿下深圳地王的龙光地产依旧不轻松。
牵手平安大华
9 月23日，深圳龙光骏景（深圳市龙光骏景房地产开发有限公司）以底价112.5亿元、1.95万元/平方米楼面价摘得深圳龙华A811-0319商业地 块。资料显示，该宗地块位于深圳龙华红山地铁站附近，土地面积87044.55平方米，建筑面积577900平方米，容积率为6.64，土地用途为“商 业+公园绿地+城市道路”。地块出让时虽未进入加价环节，但因地块总价过高，依旧成为龙华区的总价地王。
据该土地出让条件要求，龙光地产在竞得地块后5个工作日内须付清全款或者分期付款，选择分期付款也必须先付50%土地款，余款在一年内分期付清。然而，在迫在眉睫的土地款面前，龙光地产当时的手持现金却处于捉襟见肘的状态。
截至今年6月30日，龙光地产营业收入51.6亿元，持有现金及银行结余（包括有限制及已抵押存款）也只有66.5亿元，即便加上近期发行的40亿元公司债，也不到110亿元。于是，龙光地产如何支付112.5亿元的地价款便成为市场人士热议的焦点。
彼时，多位市场人士均猜测，龙光地产将引入合作伙伴一同开发。果不其然，10月26日，龙光地产便宣布，平安大华同意经由贷款银行借予深圳龙光骏景本金额不多于19亿元。19亿元虽然离百亿土地款有一定距离，但依旧能暂时缓解龙光地产的的资金压力。
合作之后，深圳龙光骏景由深圳龙光（深圳市龙光投资顾问有限公司）及平安大华分别持有51%及49%权益。故截至框架协议日期，平安大华为深圳龙光骏景的主要股东，而深圳龙光及深圳优凯思均为龙光地产全资附属公司。
谈及合作缘由，龙光地产方面也不讳言，其对《中国经营报》记者解释说：“由于龙光地产与平安大华有合作历史，平安大华对龙光地产营运有较深认识，可提供较其他中国商业银行更为便利且具效率的服务，将利于有关土地开发顺利进行。”
而第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿也分析称，虽然为地王，但平安大华一向对像龙光地产一样的成长型房企颇有兴趣，并对“北上广深”等热点房地产市场的预期向好，通常都以股权投资的形式参与。
深圳市场的诱惑
于 2013年在香港成功挂牌上市的龙光地产，上市之初以有价格优势的土地储备、不错的盈利能力以及足够低的股价吸引投资者的目光。其在中国三线城市的土地平 均成本低至1001元/平方米，深圳的龙光·天悦龙庭、龙光·君悦龙庭及龙光·世纪大厦这三个项目也曾为其带来数额不低的销售。
于是，上市 之后的龙光地产更是对深圳市场颇为倚重。上市后第一年（2014年），龙光地产年销售仅为133亿元，但拿地支出高达91.6亿元，分别在深圳、汕头等地 通过公开市场“招拍挂”的方式获取7个新项目。总建筑面积达255万平方米，土地成本均价为人民币3587元/平方米。其中，年底更斥资46.8亿元获得 深圳的龙华民治地王尤为引人瞩目。
今年的拿地动作上，龙光地产依旧围着深圳打转。从2015年年初至今的9个月时间里，龙光地产在购买土地 的支出高达156亿元。截止到6月30日，龙光地产拥有土地储备1293万平方米，平均土地成本为人民币1478元/平方米，其中51%位于珠三角地区， 当中深圳土储达35%。
受惠于深圳房价的暴涨，才上市两年的龙光地产规模迅速做大到百亿元。2013年度，该公司合同销售132.08亿 元，合同销售面积164.23万平方米，较上年增长约35.6%和42.7%。其中，广东省区域销售金额占比分别约为75%，销售面积占比分别约为 73%。2014年房地产调整期间，龙光地产依旧保持了134亿元的销售规模，深圳市场的贡献不言而喻。
在深圳楼市暴涨的2015年，龙光地产于深圳的龙光城等项目销售更是数次创其单月历史新高。并因深圳玖龙玺项目将于年底入市，龙光地产还伺机将其2015年的销售目标145亿元提高至180亿元。
目前，深圳“疯”的态势依旧没有得到缓解，龙光地产拿下深圳地王的忧虑可以减轻不少。根据国家统计局日前公布的数据显示，9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，深圳新建商品住宅价格环比上涨4%，同比增长38.3%，在70个大中城市中居首。
地王的代价
深圳市场虽好，但高昂的土地价格显然压力也不小。
上 市前为了扩大规模，龙光地产一度债台高筑。于2010、2011、2012年及2013年上半年，其净负债比率分别为234.4%、205.6%、 83.8%及109.8%。此外，于2010年及2013年上半年，集团亦分别录得负数经营现金流人民币4080万元及9.105亿元。
成功上市后，龙光地产的负债情况有好转，截至今年6月，该公司净负债率61.9%。其中平均借款成本9%，较去年同期上升0.6个百分点，其现金/短期债务比例为143%。
为了优化债务结构，获得更多的经营现金流，龙光地产先后于2014年5月、12月，发行了3亿美元海外债和2.5亿美元优先债。近期，龙光地产还趁着近期公司债窗口的打开，加入到公司债的发行大军中。
2015 年8月，龙光地产计划将发行5年期境内公司债券集资人民币40亿元（票面利率为5%）及4年期境内公司债券集资人民币10亿元（票据利率4.77%）。紧 接着，8月26日，龙光地产称，将于8月27日及8月28日向合资格投资者发行总规模为10亿元的第二批境内债券。
除了频繁发债融资外，引 入财务投资者也是龙光地产缓解资金压力的方法之一。2014年12月17日，龙光地产发布公告称，深圳金骏（龙光地产全资子公司）、深圳龙光房地产及平安 大华业已订立注资协议，称平安大华同意对深圳金骏注资人民币20亿元。而其于2015年9月23日在深圳龙华拿下的112亿元地王，也即将引入平安大华这 一金主。
据龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌在接受访问时透露，龙光地产目前有约35%土地位于深圳，未来新增土储将继续以一线城市与郊区土地，及有增长潜力的城市土地为主，购地款约为每年合同销售的35%至40%，若有优质项目则考虑引入合作方。
然而，解决资金问题仅仅是拿下深圳高价地的第一步，龙光地产还得接受利润下滑以及周转下降的局面。2015年中期业绩报告显示，截至6月底，龙光地产净利润约10.3亿元，较去年同期下降19.83%。一改以往“低成本、高利润”的竞争优势。
此外，以龙光地产9月份拿下的112亿地王为例，该地块全部为商业用地，体量高达58万平方米。从模式上看，商业地产将与该公司的“轻资产、快周转”策略有出入；从市场角度上看，位于深圳关外的商业地产也将考验龙光地产并不具备的商业开发和运营能力。
“龙光·玖龙玺项目即将于本年四季度入市，但龙华红山地铁站地块（龙华112亿地王）产品业态主要为商务公寓和配套商业等，具体入市时间依旧待定。”龙光地产回复本报记者称。
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