易居论坛：双体系下探索进一步完善住房保障
上海市社联第9届学会学术活动月系列活动
易居论坛：双体系下完善住房保障
中房网讯 房地产新常态发展思路在深化，作为住房体系的重要组成部分，住房保障体系的健康发展也成为关注焦点。以“完善住房保障体制”为主题的易居论坛10月30日在上海举行。作为上海市社会科学界联合会2015年第9届学会学术活动月的系列活动之一，本次易居论坛以上海市社联为指导单位。来自高校、研究机构、企业、新闻媒体等诸多专家、学者与会。
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在论坛演讲中提出，研究机构应通过相互研讨以提高研究水平，同时围绕政府推进产业发展中遇到的前瞻性问题，适当聚焦进行研究。民间研究机构应运用体制灵活性，鼓励中青年积极在理论和实践上进行创新，包括住房保障体制等专业性研究课题。
房价上涨倒逼住房保障新思考
易居研究院智库中心研究总监严跃进主持论坛，并提供了一组数据：今年房地产市场处于较为宽松的政策环境下，整体进入复苏阶段，但房价上涨的压力也开始增加。易居研究院根据国家统计局的数据，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均。计算得知，2015年9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.2%，相比8月份0.2%的增幅基本持平（具体来看，8月份为0.19%，9月份为0.21%）。70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势。6月份增幅扩大，7-9月份总体上维持持平态势。
城市方面的数据，更加凸显房价上涨的压力。国家统计局数据显示，2015年9月份，70个城市中，有49个城市房价止跌或上涨。其中深圳、上海、广州和北京四个一线城市的房价环比增幅最大。厦门、南京、武汉、杭州等城市的增幅也比较大，位列前10位。
论坛上，易居研究院智库中心研究总监李然博士首先从住房双体系完善的角度介绍了相关研究成果。市场供应与住房保障双体系的完善，是一个持续发展的过程。在上海房价相对居高的环境下，完善住房保障制度是双体系运行的基本保证。
华东师大东方房地产学院崔裴副教授提出，高房价的堰塞湖已经形成。在房价上涨压力增大的情况下，关于住房保障的思考也变得更加迫切。必须改变传统的住房保障的意识，并转化为住房支持的观念，这样才能对冲高房价带来的压力和市场风险。
房地产学者卢为民认为，相比商品住房市场和制度，住房保障的基本功能就是解决居住困难户的住房问题。在这个过程中，应该有不同于商品住房市场的解决对策。比如说，后续应该逐渐实现租售并举、以租为主的策略。同时，应该积极思考房源的问题。过去比较依赖新建商品住宅房源，后续应转变为以新建商品住房和存量住房并重的模式。只有这样，才能真正迎接目前房价上涨带来的挑战。
部分学术问题引热烈讨论
从学术角度看，构建科学的保障房建设、运营与监管体系，成为当前住房保障研究体系搭建的关键。对此，李然认为，从构建科学、合理、全面的体系角度看，应该围绕保障对象、资源效率、改善结构、管控边界和金融支持等五个角度进行。如在金融支持方面，建议通过公积金的使用、资产证券化盘活资金、住房抵押贷款的证券化和住房抵押贷款扩大化等四个方式进行。
上海二手房指数办公室常务副主任、秘书长梁志超认为，对于保障房四大类型，学术层面可否重新定性探讨。第一类是动迁配套房。动迁对象不乏收入水平相对高的群体，而将其纳入到保障范围，可否理解为国有资产流失。第二类是经济适用房，或叫共有产权房。居者有其屋，保障房是保障城市中低收入群体的居住权益而不是财产权益，从使用权保障到产权保障，在当前实际上是保障了住房投资和升值，和保障房宗旨有别，对夹心层是很大的不公。廉租房是公共租赁房低端部分，符合保障房属性。
论坛上，大家对“城市分化”和“激励机制”两个关键词提出了相应的看法。比如大城市中郊区的保障性住房供应规模偏多，而市区的保障性住房房源偏少。这使得部分郊区的保障房资源面临了较大的空置率问题。而市区保障房却面临供不应求的压力。在激励创新的问题上，大家认为也需要通过体制创新，改变住房保障体系内部的“老赖”问题，同时鼓励市场存在的积极、正向的创新机制，让有住房困难的群体得以快速、低成本地解决住房问题。
企业呼声需引起重视
作为住房保障的开发主体，房企的想法显然是论坛上大家所关心的问题。论坛上有学者就认为，当前住房保障的形势是建设用地的减量化。后续包括住房保障在内的住房体系，也会受到土地市场改革的压力。而这方面的压力，最后可能需要房企自身来承担。
绿地集团保障房项目谭立军经理认为，目前房企在运营保障房方面，会面临来自市区两级不同的标准和要求。具体来说，在车位、绿化率等方面都是有各类差异的，这些都要求房企自身能够积极进行策略调整。另外，从实际的市场反馈来看，部分经济适用房的户型偏小，比如说50平方米及以下的住房，在一定程度上影响了住房舒适度，和住房保障的初衷有偏差。这些都希望后续政策层面能够积极进行关注。
参会的另一家房企也表达了企业经营的困难。认为目前保障房建设的成本来源并非是建安成本，而是各类税费。当然，无法回避的是，因为高昂的拆迁成本存在，所以最后的成本会比较高企。另外，虽然住房改革层面也鼓励房企持有住房，但对于上市房企来说是颇有压力的。因为房企需要通过销售来回笼资金，进而满足业绩要求。所以对于一些高周转的房企来说，除非融资成本很低，否则对于此类模式可能会难以接受。
杨浦区公租房运营管理公司租赁服务部彭永勤经理认为，从其接触的项目来看，部分保障房项目因为地段优势或区位优势，所以还是会比较抢手的，去化速度会比较快。当然，对于房企来说，绝不能满足于这一点。后续产品创新方面，应该从最基本的服务类型的住房保障功能，逐渐转变为体验舒适的保障功能上。另外，也要逐渐转变到入住后管理创新等方面的工作上来。
住房保障需贴近年轻人和创业群体需求
2015年关于科创中心、创业等提法很多，围绕此类话题，相关的住房保障问题也成为大家积极探讨的内容。比如卢为民就认为，住房保障的功能，已经开始从解决基本住房问题，转变为提供成本更低的城市居住成本上来。此类创新，对于人才引进是有积极意义的。
论坛上，新闻媒体代表提出了中肯的观点。认为对于一些大城市来说，年轻群体和创业群体都面临了高房价的压力。比如从2015年上海房地产市场的表现看，房价整体处于上涨的态势。对于有房群体来说，这可能意味着资产增值。但对于此类年轻群体和创业群体来说，可能意味着生活成本在进一步地增加。所以如何让此类夹心层群体得到真正的住房保障，是后续鼓励创新、体现在住房层面可努力的地方。这也是在人才引进和关怀层面上的重要体现。
易居研究院副院长陈小平认为，对于住房保障的问题，关键要提纲挈领、抓住要害、重点突破。比如说对于大城市来说，需要重点解决此类低收入群体的住房问题。解决了此类问题，相信对于我国住房保障制度的推进具有非常大的作用。但目前这方面还存在理论和实践层面的空白点。
易居研究院咨询中心总经理崔霁认为，后续工业用地和产业用地内部的公寓项目，可以积极纳入到保障房体系的管理框架内。尤其是在“互联网+”的形势下，类似短租公寓、白领公寓等，都应该成为后续解决此类群体住房问题的重要突破口。从这个角度看，建议地方政府可以和相应的运营商或开发商进行合作，并且通过一定的财政补贴来实现新的激励。这些模式实际上都是可以积极和大胆进行探索的。
体制建设任重道远
搭建科学合理的住房保障体制、解决住房保障过程中的各类问题，成为论坛中大家颇为关注的问题。上海师范大学商学院崔光灿副教授认为，未来保障性住房的体制建设，是解决一系列住房问题的关键和突破口。从国际趋势看，住房发展体系有几个重要转变，即从单一目标转变为多元化的目标，住房供应从重视数量转变为重视质量等。后续需要明确各个城市的差异性，同时明确住房制度改革的路径和策略。
谭立军认为，后续积极探索定价机制，成为住房保障体系优化的关键。过去对于保障房的价格论证，是通过审计单位、社会平均价格考量等层面而进行的，最后的价格其实是偏低的，而且和周边的普通商品住房形成了一个较大的差价。后续应该充分、科学地对住房保障项目进行价格论证，这样才能真正鼓励房企参与保障房建设，同时能够在财务层面实现盈亏平衡的目标。
论坛与会者一致认为，无论是二元制还是N轨制，目前在住房保障的制度创新方面，各个地方的探索和实践也都不一样。对于这样一个制度，不能用一成不变的思路来对待，而是需要用一个不断调整的思路来对待。唯有这样，才能适应不断变化的住房需求和城市发展变化。这样的一个动态思路和问题解决方案，是新常态住房保障模式建设过程中必须具备的。另外需要明确几个原则，比如说，应该让保障房回归保障，让市场回归市场，同时要让政府和其他市场参与主体的预期保持统一。只有明确这样一层关系，住房保障和住房问题才能得到又好又快的解决，住房支持的任务也才能被认为真正得以完成，城市发展也能够得到住房发展的有力支持。
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