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北京丰台在销房低调出货不陪地王一起“疯”

https://www.biud.com.cn 2015年11月05日08:02 家居装修知识网

葛洲坝重金破纪录拿下丰台樊家村地块的硝烟还未散去，11月2日，丰台土地市场再起波澜。南苑乡槐房村地块被华润、招商、华侨城三家国字背景的联合体一举拿下。总价83.4亿，排名中国土地历史总价第19名，在北京位于历史总价第三，计算楼面价为5.6万/平方米，比几天前拍出的同区域地块贵了6000元每平方米。短短几个月时间，丰台已经有6宗土地楼面价超过5万，未来的售价不出意外将突破每平方米10万元大关。

一方面是土地市场的疯狂，而另一边在销房市场却是出奇的低调：众多丰台楼盘，包括此次“地王”疯狂拿地之前的“前地王”们，并未因自己的“解套”而放缓快跑的脚步。据北青报记者调查了解，在销的知名楼盘中，绝大多数维持原来价格，销售业绩都有明显提升，有的楼盘甚至积极促销冲刺年关。

与历次地王一出周边楼盘全部解套，然后随行就市马上涨价的局面不同，此次丰台在销楼盘不“疯”的原因何在？一位职业经理人一语道破：2016年才是真正的考验。一向被视为洼地的丰台忽然冒出十几个单价10万以上的顶豪楼盘，谁也不敢保证全身而退，唯一能做的就是珍惜目前的购房窗口期，迅速出货，储备“冬粮”，以防“严冬”的到来。

土地市场疯狂的背后都是房企精心的算计“我们也没有办法，你看看竞争对手都是谁，还有我们上个开发楼盘的合作伙伴，转眼成为对手。现在都是联合体，资金都不差，只要能算下账来，都抱着志在必得的决心来的，价格低得了吗？”一位刚刚拿到丰台A地块的开发商对记者表示。

实际上，业内人士对丰台的走热并不奇怪。丰台是六城区之一，之前一直处于缓慢开发状态。2014年以来，北京城区可供住宅用地日渐稀缺，而丰台仍有大片优质土地可供出让。随着首都第二机场建设及2900亿新南城计划的推进，北京市的建设重点正在向丰台倾斜，重点教育资源、医疗资源的持续引进，也提高着丰台区整体居住品质。这些因素让区域价值快速增长，吸引了大量开发商布局丰台，丰台抢地大战就此开启。

但今年几乎每块土地都突破或即将突破5万元/平方米楼面价却是让很多看官始料未及的。一位不愿透露姓名的新拍地王开发商告诉记者，看似不计成本拿地的背后，其实是算过账的。首先，国企背景的开发商看的是布局和战略，北京这块地算不过账来，就先放着不开发，反正其他地方有盈利的项目去填平。只要看好未来中国经济，等等是值得的，目前为止还没有看到哪个地王最终砸到手里的；其次，看到很多同样是国字背景的同行做得风生水起，比如中国金茂，从广渠金茂府到亦庄金茂悦才短短几年，品牌价值有了翻天覆地的变化，谁都想进场分一杯羹；第三，在去年拿地、今年开盘的丰台高端楼盘中看到了成功的先例。龙湖西宸原著第一批30套房源抢购一空，天恒公园懿府也是以4万元单价被抢购，打破了丰台豪宅难卖的说法。

有资料显示，在10月份20大标杆房企合计拿地金额突破了319.6亿，在有长假影响的情况下，依然处于高位。从企业看，保利、万科、碧桂园、首开等企业拿地均超过30亿；整体看，房企在金九银十均出现了拿地积极的现象。2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地；而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。重点房企越来越关注一线城市，北京无疑是重中之重。

在销房低调出货避开明年顶豪入市高峰

最近两周以来，丰台区域楼盘卖得最好。一是双降的因素，二是地王迭出。

但与以往不同，这次没几个在销楼盘跟着“地王”一起疯。上周末，记者傍晚暗访西四环内楼盘紫宸院，虽然时有小雨，但有十几组看房的人围在沙盘前。据该项目营销负责人曾艳红介绍，仅此一天就有三套成交。要知道，2000万级的豪宅一天卖了三套，已经是个令人艳羡的成绩。

“我们目前价格始终保持在65000元/平方米左右，远远没有到达报建委的最高价。虽然不断有地王拍出天价的消息，但我们依然不敢轻易涨价。主要原因在于，很多之前的地王楼盘现在都在暗降，或者送面积，我们如果盲目涨价很可能会陷入与顶豪的竞争，因此我们还是保持快销的节奏，毕竟我们还有不少的货量。”曾艳红表示。

的确，目前一些先期在售的丰台豪宅，也开始低调快跑。标杆项目西宸原著在首期30套别墅以13万/平方米均价售罄后，此次推出的平层公寓热销 10个亿，虽然成交价保持在将近每平方米10万元，但据开发商介绍，如果把赠送的面积摊下来，每平方米不超过8万元。而这个价格，在丰台是非常有竞争力的。

丰台西山板块楼盘燕西华府刚刚夺得了10月别墅销售冠军，该项目营销总监李延杰对记者说，为何丰台楼盘不随地王涨价，原因很简单，眼下不能速销的楼盘基本都是豪宅与改善楼盘，后期都有不小的货量，很多楼盘还没有过60%的及格线，也就是生死线。而明年的局势又不明朗，光统计的超过单价10万元的顶豪楼盘就超过50个，竞争加剧的结果很可能使很多顶豪降价，与普通豪宅争夺潜在人群。所以，普通豪宅与改善楼盘现在主要任务就是迅速出货，储备“过冬” 的粮食。

另据了解，丰台大多数楼盘不仅没有涨价，还有的甚至主动调低了价格，燕西华府周边一知名楼盘，小户型卖到35000元/平方米，销售业绩不错。目前在卖200平方米以上的大户型时，甚至将价格悄悄回调到30000元/平方米以下，足可见其对未来市场的担忧。

2016年可以预见的硝烟

10月16日，与樊家村地王同处于一个板块的天恒金融街(000402,股吧)· 公园懿府首次开盘，当日共推出266套房源，去化率超八成，单盘单日销售额超10亿元。天恒集团营销负责人常世芳在接受记者采访时表示，一年前天恒金融街拿下该地块的成本折合楼面价2.47万元/平方米，首期适量房源低价并不会对项目整体利润产生太大影响。同时，4.2万元的定价贴近购房者的真实需求，能让更多购房者关注区域并了解产品。另一个考虑是，天恒与其他企业的联合体刚刚在月底又拍下了丰台南苑地王，要适当地给未来的项目留出空间。

职业经理人们达成共识的合理价格迅速跑量战术起到了一定效果，但人们对2016年豪宅市场仍然充满担心。而刚刚拍下地王的联合体们也是“一脑门子官司”，10月21日碧桂园退地风波不仅让行业陷入反思，也让很多潜在的买房人疑窦丛生：我们要为这么贵的土地买单吗？

亚豪机构市场总监郭毅表示，北京豪宅市场已处于明显供过于求的局面，明年放量的超过10万单价的楼盘会超过50个，这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力；另一方面也面临艰难的“去化”压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，豪宅项目之间也将出现激烈竞争。

华润集团一位营销总监直言不讳地提出，明年50个顶豪中，只有5到10个会活得不错或者勉强为生，剩下的40个会举步维艰，要么降价，要么看天吃饭，不排除出现烂尾豪宅。

面对可以预见的来年竞争，很多开发商未雨绸缪，已经想出了各种各样吸引买房人的办法。

方法一、降低首付。如昌平楼盘的龙湖·滟澜新宸在10月底推出的别墅起价约为千万起，积累的购房人基本是二次改善的客户。为了方便购房人筹措资金，项目推出了最低一成首付，也就是最低99万元首付的活动，这样无疑降低了千万级别墅的门槛，最大限度地为购房人资金提供了灵活性，以此吸引二次改善购房人。

方法二、拉长付款周期，避开限购令。眼下楼市有个怪现象，比如一个豪宅楼盘在建委网站网签的只有40多套，但据记者实地调查实际成交有140多套，另100多套哪儿来的？答案是，这些买房人都是没有资格购买的，开发商先收取了全款，然后买房人开始“攒资格”，几年后等资格熬到手再行网签。由于是品牌企业，所以买房人也没有过于担心风险问题。

方法三，开发商想办法帮买房人卖一买一。由于豪宅买家基本都是二套以上住房，资格成问题，因此已经有开发商跟二手中介联系，帮助买家卖旧房，腾出资格买新房。如果中间过渡期买房人无房可住，开发商还支付酒店费用。总之，想尽一切办法，满足买房人的种种要求。