联合体拿地的“利”与“弊”

  最近的两个月内，房企积极拿地，全国重点城市土地市场频现“地王”，市场上多次出现“面粉贵过面包”的情形。以北京为例，年末的集中推地，就像是一个穿着保守的美女突然换上了比基尼，对广大布局帝都的房企有着致命的诱惑力。但土地底价的高涨、开发风险的提升和利润空间的减少意味着没有任何一个房企可以凭借一己之力拿到心仪的土地，进而演变出了联合体之间的撕逼大战。

  让我们先来看看近期参与北京土拍的联合体有哪些：

  1、中粮首创天恒联合体（房企联合）；

  2、中铁建中铁置业联合体（房企联合）；

  3、龙湖首开保利联合体（房企联合）；

  4、绿城九龙仓平安联合体（房企+险资联合）；

  5、华润华侨城招商联合体（房企联合）；

  这么多知名房企、险资企业的强强联合，那势必又将是惊心动魄的撕逼大战。

  那么，话说回来，联合体的出现又是为何呢？

  随着地价越来越高，开发商拿地所需资金与日俱增，更添在土地出让上，政府管控愈发严格，大块土地更多的被拆散推出，进而使得房企在拿地时承受了资金上更多的压力。因此房企在拿地中，处于缓解资金压力、风险分摊、增加竞争力、降低成本的考虑，越来越多的开始以联合体的形势来进行拿地，这种情况在一线城市和重点二线城市尤甚。        

  随之而来的就是多种联合开发模式，总的看来分为三点：一、（房企联合）在合作双方拿到土地之后，根据事前确定的股权比例成立相应的项目公司，并根据出资情况分别派驻负责人员，双方共同操盘；二、（房企+险资联合）由其中的房企来进行操盘，其余合作方（多为险资、银行或投资机构）仅扮演财务投资角色；三、（小股操盘）在这种模式中，一方操盘不并表，但另一方并表不操盘。

  但是，在这一切优势之下，联合体拿地也同样有着与之对应的劣势。

  劣势一：联合体之间的竞争将会产生更高的溢价，因为竞价双方均是联合体，在溢价上有很大的空间，也就意味着每次土地的拍卖都会出现比以往更高的溢价率，进而影响房屋的价格；

  劣势二：在联合体拿地后的操作流程中，因为有多方参与，会出现更多的不确定性。因为开发企业各自心理预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序等都不尽相同，会存在“拆伙”的风险。而如果“拆伙”发生在开发前，会极大的提高项目开发风险，同时承担更多的资金压力，而在项目开发后可能会出现无人对物业负责的现象。

  似乎印证了这样的想法，最近一段时间来，“拆伙”的传闻不断出现。

  碧桂园和中国金茂联合拿下北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地，但随后，碧桂园就提出，正在研究丰台2宗地块的退地问题，中国金茂自是有苦说不出。

  龙湖平安兴昌联合体获得了北京市昌平区南邵镇0303-07地块F1住宅混合公建用地，溢价率50%。后来，龙湖和平安打算双双退出，这可是苦了正在辛苦找寻合作对象的兴昌。

  更过分的是，刚刚以83.4亿元成交的北京丰台区南苑乡地块，在拿地结果诞生后的一小时传出了华润招商华侨城联合体“解体”的传闻，华润和招商有可能退出，华侨城也是有苦难说。

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