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北京丰台：高价地频出房价冲向10万+

https://www.biud.com.cn 2015年11月06日07:36 家居装修知识网

　　品牌开发商纷纷进入、高端项目增多，反映出丰台的区域价值越来越赢得市场的认可。但未来动辄10万+的房价能否被市场接受，还需观察。新京报记者吴江摄

　　“丰台疯了！”

　　7.5万元/平方米，5万元/平方米，5.6万元/平方米，连续不断的高楼面价土地出让，让丰台成为了北京土地市场的“一把火”。然而，在丰台生活了20多年的陈明却并没有感受到丝毫的兴奋。他不明白为什么那些土地会在一夜之间卖出天价，更不明白为什么即使这么贵的土地还会吸引房地产开发商蜂拥而至。

　　平淡数年突然火了

　　“丰台凭什么火了？”陈明很疑惑。但他的疑惑是有“依据”的。

　　今年，位于西南三环到西南四环一线的区域是土地市场上竞争最为激烈的区域，这里的每一宗土地入市几乎都会引来众多实力房企的拼杀。然而，与高地价以及房企所规划的高端社区不相符的是，这里同时还是建材、长途客运以及农产品的集散中心，流动人口众多，环境复杂。

　　作为北京“城六区”之一的丰台，在之前相当长的一段时间，发展速度明显滞后于其他区。比如，从2002年前后便开始规划的丽泽金融区，至今仍处于开发建设阶段。而位于西南四环的总部基地也未能形成如中关村、望京、亦庄一样的产业聚集地。因此，有业内人士分析认为，丰台基础设施的不足、复杂的区域构成以及缺乏明确的战略规划，在一定程度上制约了区域的整体发展水平。

　　中原地产首席分析师张大伟就曾指出，迟迟没有轨道交通接驳是丰台发展滞后的一个原因。记者调查发现，纵贯丰台的地铁9号线直到2012年底才实现南北贯通，同地铁4号线上的国家图书馆站相接驳，地铁10号线经过丰台的南段、西段也在2012年底才开通。而能够东西横穿丰台的地铁14号线中段到目前为止仍未开始运营。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者表示：“在北京的城市功能定位中，东、西、北三个方向上都有明确的城市功能区，唯有南中轴附近没有城市功能中心区分布。所以丰台区域的楼市在过去很长时间里都表现得较为平淡。”

　　高价地抬高市场预期

　　丰台的“火苗”始于2014年龙湖、泰禾相继拿下西局地块。及至今年，多个地王级别的地块在丰台涌现，使得这一区域的潜力为越来越多的房企所认可。

　　据中原地产统计，截至今年11月，北京楼市历史上出现过楼面价超过5万元/平方米的地块总数为13宗，其中仅南城就出现了7宗。张大伟表示，整体来看，南城在多年的发展下已经成为北京楼市的热点，在北京东、西、北三个方向地块趋于饱和的状态下，房地产发展重心正在南进。

　　而高地价也催生了区域内开发商的市场预期。比如，位于西局附近的紫辰院，截至目前已取得了21亿元的认购额。其售价也从年初的6.5万元/平方米上涨到7万元/平方米以上。据紫辰院方面透露，他们未来的“楼王”售价或高达10万元/平方米。

　　“公园懿府4.2万元/平方米开盘卖了10亿元。钓云台拿地之后一直没有大动作，直到前几天才借势樊家村地王而高价入市。就连邻近这一区域的我们项目也被这一股土地热带动。”同位于城南的国韵村项目销售负责人表示，10月份，国韵村取得了高达7亿元的销售额，“目前项目均价仅3.6万元/平方米，而相隔不远的南苑乡新成交地块的楼面价已达5万元/平方米。”上述负责人称，下一批入市的8号楼报价会上涨至4万元/平方米，明年则预计达到4.5万元/平方米以上。

　　新形象，新兴豪宅区

　　“从项目销售情况看，今年丰台区有8个项目入市，均价在10万元/平方米以上的就有3个，这进一步明确了丰台这一新兴豪宅区的形象。”张大伟表示，丰台的整体区域市场正在高端化。

　　而随着城南计划的落实，未来丰台区域的整体环境也有望得到较大改善。“从配套来看，两轮、为期六年的城南投资计划达7000多亿元，基础设施、配套条件逐步完善，已经让城南成为楼市的需求热点。”亚豪机构市场总监郭毅表示，目前，丰台在配套上的短板正逐渐消失，伴随着大量品牌开发商的入驻，区域内的小环境也正在改观。

　　“近两三年来，由于土地供应增加、价格抬升，丰台越来越成为北京楼市供应的热土。”懋源地产营销策划总监刘强告诉记者，品牌开发商纷纷进入、高端项目增多，这本身反映出丰台的区域价值越来越赢得市场的认可，也将吸引越来越多的买房人关注。“作为北京城六区之一的丰台，之前价值一直被低估，未来还有更大的增长潜力。”

　　国韵村负责人也表示，伴随着土地市场的火爆，项目热销、土地价格不断攀升以及配套设施逐步完善，南城的价格洼地也将逐渐被填平。

　　普通人或期待或堵心

　　不过，对于居住在丰台区域的大多数普通人来说，这些接连出现在自家旁边的地王并不能够给他们带来多少红利，更多的还是困惑。

　　2014年初，当西局接连成交两宗地王级别的高价地时，住在西局附近的居民便向记者表示不解。家住保利百合的蒋女士说，从她家的窗户上就能够清楚地看到楼下西局地块的施工过程。地块虽然邻近西三环，但是周边却是回迁房和家居建材城，很难想象在这里盖一个高档小区会是什么样子。“有钱人和穷人住在一个区域里，开布加迪的和开比亚迪的每天在一条路上进进出出，时间久了两边都不舒服、都不平衡。”蒋女士向记者表示了自己的担心。

　　而家住丰台七里庄的林先生则更加关心自己的房子能否升值。“自从今年年初白盆窑那块地以80多亿元成交以来，丰台每次有土地出让我都会注意一下。”林先生告诉记者，他在丰台有一套老房子，本来计划今年出手，但是看到丰台土地如此火热，他也犹豫了，不知道房价会不会跟着涨起来。“都说几个新地王盖出来的房子以后要卖到10万元/平方米以上，我特别想知道老房子会不会跟着受益，先不卖了，看看再说。”

　　相比之下，陈明因为想买房而跟高价地闹“堵心”。当看到一块块高价地成交时，他就不免叹气。“之前想过要在丰台买房，不过现在就连花乡那里的自住房都快要3万元/平方米。地价越来越高，在从小长大的地方买一套房子的想法也越来越不现实了。”

　　■ 热地探营

　　自去年开始，丰台区成交的高价地明显增多。今年以来，丰台共成交了15宗土地。丰台区因五环内的大量可供开发土地，成为北京土地市场上的“热土”，其中石榴庄、花乡樊家村等地块的楼面价更是屡创新高。本周，我们走近丰台地王，探访这些炙手可热的板块。本版采写/新京报记者自曾晖本版摄影/新京报记者吴江

　　花乡地王频出商业开花

　　总价、单价地王都在花乡

　　丰台花乡村可谓今年丰台土地热中最出风头的区域。记者从北京市国土资源局官网获悉，截至11月5日，2015年花乡板块共成交了7块土地，其中住宅为主的混合用地有2块，商业金融用地5块，收金近242亿元。更引人注目的是，今年北京土地市场的总价地王、单价地王都“花落”花乡。1月初出让的白盆窑地块，总价86.25亿元，由华润置地、首开、平安不动产联合体拿下，创下今年北京总价新地王；10月出让的樊家村地块，商品房楼面价约为7.5万元/平方米，由央企葛洲坝拿下，创下北京单价新地王。

　　土地“高烧”下，开发商对花乡板块的房价预期也“水涨船高”。目前，区域内的二手房如万年花城等的售价已超4万元/平方米，在售新盘则十分稀少。预计今年入市的新盘仅有懋源旗下与葛洲坝樊家村地王紧邻的钓云台，目前已获批预售证。此外，懋源于2013年拍下的夏家胡同地块，或将于明年入市。

　　据懋源地产相关负责人透露，目前钓云台4栋住宅楼都已封顶，正在装修中，预计将以准现房出售，精装修，将推出251平方米的楼王户型，业内预计价格或超10万元/平方米。

　　花乡区域新盘最大供应当属白盆窑地块配建的自住房——首开华润·花香四季，规划建筑面积约12.2万平方米，共11栋板楼、1436套房源，均价为29000元/平方米。据开发商相关人士透露，目前共获得3.95万户家庭申购，目前至11月中旬，正在进行申购家庭的联网资格审查。

　　万达广场明年下半年开业

　　此外，花乡板块可谓商业扎堆。万达、金融街、中铁、方兴、碧桂园都在今年拿下了商业金融类用地，龙湖去年底也在花乡拍下一块零售商业用地。业内预计区域的商业配套也将进入快速发展期。其中最快入市的将是万达2月拿下的丰台万达广场项目。记者从万达相关人士处了解到，项目预计11月正式对外销售商铺，后期写字楼等产品也将入市，而丰台万达广场预计在明年下半年就将正式开业。

　　南苑 “面粉贵过面包” 下一个豪宅新贵？

　　短短三天，楼面价就上涨了6000元/平方米——位于南苑乡槐房的A、B地块接连引发多家开发商厮杀竞价，土地价格跳涨，让一直名不见经传的南苑板块在北京土地争夺大战中火了一把。

　　楼面价均超5万元/平方米

　　相比今年花乡板块住宅和商业用地的大放量，南苑板块在前七个月一直“断供”，直至8月31日，南苑石榴庄村地块成交，商品房楼面价高达6万元/平方米，业界预计其未来售价将达到10万元/平方米以上。

　　两个月后，南苑乡槐房村和新宫村的A组团、B组团两块“巨无霸”地块出让，最终共收金169.35亿元。其中，10月30日，中粮首创天恒联合体以85.95亿元拿下的A组团，创下北京地块总价第二高，亚豪机构市场总监郭毅分析，商品房的楼面地价约为5万元/平方米。11月2日，华润华侨城招商联合体以83.4亿元的代价斩获B组团，郭毅表示，在配建5.7万平方米公租房后，剩余13.9万平方米纯商住宅折合楼面价为5.6万元/平方米，相比三天前的A地块，B地块的楼面价贵了6000元/平方米。

　　记者了解到，上述地块的楼面价都超过了区域在售新盘房价，出现“面粉贵过面包”的现象，业内人士表示，地块配建产品类型越来越复杂，对开发商规划的挑战也越来越高，预计未来其商品房售价都将达到10万元/平方米以上。

　　槐房新宫或现一批城市别墅

　　2014年9月，天恒金融街以44.2亿元拍下南苑乡地块，2015年10月天恒金融街·公园懿府正式开盘。据开发商介绍，项目推出266套房源，主推115、132平方米的精装三居户型，目前销售均价在42000元/平方米左右，单套总价约为450万左右。

　　而据周边的中介介绍，紧邻新宫地铁的二手房目前售价在28000元-31000元/平方米之间。

　　“新地块虽然单价高，但体量足够大，给了开发商未来产品的空间。”郭毅表示，B地块拥有13.9万平方米的纯商住宅用地，A组团也有17.5万平方米纯商住宅，如此大的住宅面积在近两年北京出让的土地中可谓首屈一指。这里或将出现下一个“四环内城市别墅”产品，预计未来该板块将成为新盘10万+供应体量最大的片区。

　　石榴庄与旧宫新盘“抢客”

　　记者了解到，相比花乡、南苑乡槐房和新宫两大片区新盘较少的情况，南苑乡石榴庄周边新盘可谓扎堆竞争。

　　石榴庄地块所处的三四环之间，目前并无新住宅项目在售，仅有鲁能去年初竞得、开发的不限购项目鲁能·钓鱼台美高梅公馆，预计年内开盘。据鲁能方面透露，公馆产品是精装修平层，4.2米的层高，局部错层高达4.6米，配备高标准精装修，目前正在排卡，但售价和开盘日期未定。

　　与石榴庄形成竞争的是其正南方向的大兴旧宫板块，目前在售的住宅项目有保利首开·熙悦诚郡、中冶·德贤公馆、国韵村三个新盘，均价在41000元-46000元/平方米之间。

　　而据石榴庄周边的中介人员介绍，目前紧邻地铁5号线宋家庄站的二手房，价格在31000元-37000元/平方米之间，单价较高的是世华水岸小区，在4万元以上。

　　郭毅表示，今年8月31日中铁建与方兴联合摘得的石榴庄地块，楼面价超过了5万元/平方米，已经超越了区域在售的所有项目售价，预计将持续出现“中国好邻居”效应。

　　本版采写/新京报记者陈禹铭