二孩备房进行时 三居、四居或成刚需
10月29日傍晚，中共十八届五中全会闭幕之际，传来重大利好，继开放“单独二孩”之后，“普遍二孩”也将全面放开。
一石激起千层浪，与儿童相关产业迅速开启计算模式，算算能增加多少增长空间，而二孩放开，最直接影响的产业就是房地产，增加一个孩子，就意味着增加一个房间的需求。生二孩，也就等于换大房。预计明年上半年全国大部分地区二孩生育政策就可以落地，与其生了二孩再换房，不如提前着手换大房。当前市场，都有哪些在售项目有适合二孩的大房呢？且看小编们的推荐吧！
□综述
三居、四居或成刚需
对房地产业影响最为直接的人口因素就是净人口增长率，当前房地产业近十年的快速发展很大程度上得益于上世纪70-90年代的第二、三波婴儿潮，其间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。而此次“二孩”政策的全面放开，在业内人士看来，未来房地产将受益于此次调整后的人口红利增加。
同策机构统计显示，根据购房的人口结构，20~44岁的人口是买房的主力，大部分人在25~30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人，这部分新增人口将使房地产行业直接受益。
在整体提振楼市需求的同时，业内人士指出，对改善型产品的需求将被释放。
“二孩政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，三大需求中改善型需求最为直接，其次是学区房。”中原地产首席分析师张大伟表示。
同策咨询研究部总监张宏伟也表示，二孩出生后，家庭结构发生变化，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策，对未来改善型住房项目来讲是利好。
这意味着全面二孩后，现在房地产市场中的刚需主力户型——两居室，将面临“让贤”，三居室或四居室成为刚需产品，五居室则成为改善型需求产品。
□项目推荐
金科王府澜庭
物业类别：普通住宅
主力户型：125平米、140平米、160平米三居和180平米四居
物业地址：昌平小汤山九华山庄东300米路南
房价：均价2.5万元/平米
最新动态：洋房限时优惠5万抵15万
推荐理由：
金科王府澜庭是主力户型在125-180平米的三居和四居洋房，宽敞的房间为两个孩子的成长提供了充足的空间。同时，该项目和别墅项目金科王府同处一宗地，是典型的“墅区洋房”。
项目简介：
项目140平米洋房三居室，温泉入户，采用现代简约法式装修风格，尽情发挥户型本身的全明采光、大户型面宽、三个南向大露台等墅质优势。北向次卧可与主卧连通，打造成私人温泉SPA室，或大衣帽间；南向次卧室可做书房、私人收藏室等；三个南向露台，作为空中四季花厅。在金科王府，洋房同样可以实现别墅的生活品质。
中海金玺公馆
物业类别：普通住宅
主力户型：88平米两居、97平米三居、113平米三居、133平米四居
物业地址：石景山区古城地铁站西500米
交通状况：1.由阜石路从东往西在杨庄大街出口出，经古城大街抵达长安街后右转西行500米路北即到；2.由长安街由东往西，过古城大街十字路口向西继续行驶500米路北即到；3.乘坐地铁1号线在古城站A口出往西直行500米路北即到。
房价：起价43000元/平方米
最新动态：二期加推4#、5#共计144套，11月中旬即将开盘。
推荐理由：
中海金玺公馆主力户型为88-133平米的二居至四居，从88平米的纯南向两居到133平米通透四居，客厅及双卧室均朝南，为两个孩子的健康成长提供充足阳光。同时项目紧邻西长安街和地铁1号线古城站，畅享石景山CRD与新首钢高端服务区双规划利好，无论作为自住改善及投资购房均非常合适。
项目简介：
中海金玺公馆是中海地产60万平米大型综合体项目组团的二期住宅，项目紧邻西长安街与地铁1号线，可快速到达阜石路、西长安街、莲石路、西五环等西部主要交通干线。项目周边配套完善，车行5分钟范围内有多个大型商业中心、公园、医疗机构等，步行5分钟范围内有自有小区商业，自建小学、幼儿园等完善配套。小区由8栋15-20层法式风格薄板楼构成，主力户型大面宽、短进深，全阳光南北通透格局。
泰禾中央广场
物业类别：4.5米层高LOFT
建筑类别：低密度
装修状况：精装修，云社区智能家居，公共部分精装
主力户型：实得约91-102平米
物业地址：地铁4号线义和庄站B出口
交通状况：沿京开高速行至08出口（黄亦路/大兴工业区），沿京开高速辅路行至第一个路口右转驶入金星西路，直行900米，在与兴华大街交汇十字路口入兴华大街，沿兴华大街
直行4.5公里，过铁道桥行约1500米至与新源大街交汇十字路口，右转即到售楼处。地铁4号线义和庄站B出口
房价：首付19万元，层高4.5米，精装复式三居
最新动态：二期开盘秒罄，新品应市加推，4万抵8万
推荐理由：
泰禾中央广场，首付19万，精装复式三居，置业五环城中。在五环房价迈入“6万+”时代，首付19万显得格外引人注目。
项目简介：
泰禾中央广场，项目被8000亩滨河森林公园环绕，其中占地2500亩的念坛公园和小龙河生态景观带与项目一路之隔，加之1000多亩的京城高尔夫俱乐部和社区内部6万平米中央休闲公园，这样的绿色生态环境是中央广场相对于大兴其他板块乃至比肩全北京的豪宅最大的优势。建筑设计聘请国际知名设计公司HMD，整体设计立意于“水云城”的概念，打造“行云流水”建筑形态，将水的柔和、云的飘逸与建筑融为一体，在感官上带来的是一种彻底的放松，对于我们现在都市快节奏的生活，这无疑是一种慢节奏的享受。
龙熙·旭辉6號院
物业类别：叠拼
建筑类别：商墅（叠拼）主力户型：122平米、132平米、166平米
物业地址：大兴区庞各庄镇龙熙温泉酒店北侧龙熙·旭辉6號院
交通状况：京开高速庞各庄出口直行第三个路口，右转直行800米（隆平大街与团结路交叉口）
房价：最低价290万元/套最新动态：一期开盘已经售罄，正在加推，电商优惠5万抵8万。
推荐理由：
龙熙·旭辉6號院为市场上稀缺的容积率1.0的纯低密度社区，主力户型为122-166㎡的叠拼项目，拥有超大赠送面积，其中边户下叠产权面积166平米，实得380平米，中户下叠产权130平米，实得280平米，中户上叠产权120平米，实得产权220平米。同时，该项目私享30000平米全龄化主题公园。
项目简介：
项目位于北京大兴重点发展区域，紧临龙熙温泉度假酒店，团结路与隆平大街交叉口，距离京开高速G45出口仅1000米。项目距离4号线天宫院站5公里，交通出行方便。产品延续美式简约风格，独具匠心的定制化产品，挑高空间，还原都市庭院享受。项目打造过程中，通过距离、周边环境等物理属性的选择，打造工作与生活间的合理平衡点。在空间设计中，考虑到每个人个性化的需求，试图用空间的伸缩性解决个人兴趣和家庭生活间的平衡。业主还可私享30000平米全龄化主题公园。
通州富力中心
物业类别：公寓、综合体建筑类别：板楼高层装修状况：精装修
物业地址：通州运河CBD核心区6号线北运河西站（京杭大运河西岸）
均价：40000元/平方米户型：115平方米、130平方米、138平方米、151平方米三居，其中130平方米为主力户型。
交通状况：驱车走京通快速路至新华大街右行至滨河中路500米，或通燕高速（耿庄出口右转至通胡大街过东关大桥左转沿滨河中路500米）可抵达项目；走朝阳路、朝阳北路、两广路约20分钟可到达项目；地铁6号线北运河西站地铁上盖，未来另有R1、S6号线等轨道交通；公交线路乘坐809路等。
最新动态：公寓A2号楼正在排号，开盘时间待定，预计2016年12月入住，50年产权，物业管理费为5.8元/平米/月。
推荐理由：
项目一期为4栋水岸精装公寓，均为2梯2户或2梯3户三至四居，不限购。位于潞城镇的中国人民大学东校区已于2012年签约，目前正在建设中，预计2016年建成招生。在新校区的周边，还将配套建设人大附中、附小和幼儿园等，此外项目还毗邻北京物资学院、北京工业大学、北京工商大学、北京电影学院。
项目简介：
通州富力中心位于长安街东通州运河核心区，6号线地铁上盖（北运河西站），临京杭大运河及运河奥体公园，是运河核心区内滨水且地铁上盖的物业。项目汇集精装公寓、精品行政SOHO、超5A写字楼、通州富力广场、滨水商业街五大业态。项目还配套健康会所，集游泳池、健身房、咖啡厅等功能一体，打造健康的生活方式。通州富力广场将涵盖电影院、精品超市、餐饮、儿童教育及零售、服装服饰等，另外还将充分利用滨河景观优势，打造国际化动感时尚的滨河风情商业街。
首开·熙悦尚郡
物业类别：普通住宅
物业地址：朝阳朝北大悦城往东1000米，朝阳北路与东五环交叉口西南角
均价：48500元/平方米户型：125平方米、135平方米、175平方米三居
交通状况：临近东五环、地铁6号线青年路站。306、499、605、675、682、911等多路公交车在亮马厂站下车，433、412、运通111线等在大黄庄桥西、白家楼公交站点下车。
最新动态：目前6号楼已售罄，5号楼剩余少量房源在售，实楼样板间现已开放。预计年底将加推7号楼。
推荐理由：
东五环区域鲜有的新盘项目，周边配套丰富。生活配套不仅有京客隆、物美、世纪华联等众多超市，还与朝阳大悦城、红星美凯龙、财满街、尚街购物中心等毗邻，学校配套方面更是有星河湾德福双语幼儿园、星河实验学校、润丰学校、朝阳实验学校罗马嘉园分校等，家门口即享一站式教育。
项目简介：
首开·熙悦尚郡规划三栋商品住宅，均为南北向布置，高大挺拔的楼体和宽阔的楼间距，形成良好的日照、通风和视觉环境。户型设计充分考虑到居住的舒适性，遵循三明设计，大开间、短进深、动线分明。
恒大未来城
物业类别：公寓装修状况：精装
主力户型：公寓20-180平米空中墅；商业20-230平米立体商街。
物业地址：大兴区新源大街地铁4号线义和庄站北侧200米
交通状况：项目坐拥五环、六环两大环线，京开高速、新机场高速（建设中）两大高速。
房价：公寓首付8万起，商业首付18万起。
最新动态：11月1日，恒大未来城全精装公寓及地铁旺铺开盘，两小时劲销5.5亿。
推荐理由：
恒大未来城的公寓产品户型全面，可自行决定风格与格局，创新空间布局，可公可私两用平台，将家与城市无限融合，宽敞、明亮、舒适、自由，代表更为开放、弹性的生活方式，抑或工作方式，既是私人空间又是交流会所，可自住、可办公，可投资。精巧的户型设计，恰到好处的空间排布，具备办公、自住兼可的实用性。
项目简介：
恒大未来城坐拥两大绿地，南侧为北京第二大公园埝坛公园（占地2500亩，水域750亩，三季有花，四季常绿）北侧为京城高尔夫球场，是难得的宜居之地，并处于地铁4号线义和庄站，交通便利，是出行和居住完美结合的典范。
□专家建议
亚豪机构市场总监郭毅：
五环内成熟社区产品是首选
二孩政策全面放开，刺激的更多是具备一定经济基础的改善型需求人群，对于这部分需求来说，一部分主力户型偏好将逐渐由三居转向三居半或四居产品，以满足4+2+1（一家四口+两位老人+一位保姆）的新家庭模式需求。而除此之外，两套相邻的两居产品也将成为新的需求热点，既能满足老人帮忙照看孩子的需求，又能保持一定独立性。对于资金实力更加雄厚些的财富阶层来说，城市别墅产品也是不错选择。出于配套方面的考虑，预计多会选择五环内成熟区域社区产品，另外学区房的热度也将再上一个新台阶。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟：
对住宅市场短期内不会产生显著影响
开放二孩政策反映出政府对人口老龄化问题的关注与重视。二孩政策放宽后，开发商短期或2-3年内不会采取大的应对措施。目前，二线及三四线城市的房屋供应量仍然处于高位，有待市场消化，这是这些市场首先要解决的问题。另一方面，开放二孩政策将为养老地产带来利好。养老地产目前广受关注，但成功的可复制的项目和案例为数不多，因此并不具备规模商业化意义，整个养老地产业态还处于初步探索阶段，盈利模式尚不清晰。这是当前这一业态发展面临的主要问题。
中原地产首席分析师张大伟：
改善型需求影响最为直接
生育二孩的家庭，或考虑置换大户型以满足家庭居住需求，改善性需求将会增加，政策对高端需求影响有限，对中端物业市场有望上升，比如北京，影响最大的可能是3-4居，总价在500万元左右的二手房，总价在500万-800万元的商品房，有望出现需求明显上涨。未来学区房拼抢将会更加激烈，对于二孩家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格，学区房的需求将增加，供不应求的现状愈发严峻，未来学区房名额的争夺将更加激烈。此外，经济基础较好的家庭或考虑为子女提前置业。
京华时报记者桂瑰邢飞潘秀林
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