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联合拿地势头渐猛 分析称潜藏风险

https://www.biud.com.cn 2015年11月06日07:59 家居装修知识网  

  “现在大家的合作精神都特别好,能够‘资源’互补,近期最多已经有6家企业组成的联合体,明年出现10家联合也不是不可能的。”近日,一个拿地联合体成员之一的相关负责人告诉记者。据中原地产研究部统计,今年以来,商品房住宅用地的成交中,联合体拿地已经占到近五成的比例。随着地价的攀升,联合拿地的比例还将继续增加。

  共同分担资金和风险,固然是房企联合拿地的原因,但不得不注意的是,在合作过程中不可预见的一些变故,也无疑将会对企业和产品运营布局产生很大影响。

  “清一色”的联合体

  除了近乎疯狂的地价,今年以来,联合拿地的规模之大、数量之多,也成为北京土地市场上最鲜明的特征。

  11月2日,丰台区槐房村、新宫村旧村改造项目出让,参与角逐的5家竞标主体均为联合体:天恒+中粮+首创、华润+华侨城+招商、中铁建+中铁置业、龙湖+首开+保利、绿城+九龙仓+平安。最终招商联合体以83.4亿元竞得该宗地,成为北京总价第三的地块。

  10月30日,同区域的地块竞标现场,6家竞标主体也全部是联合体,分别为华润+华侨城+招商、龙湖+首开+保利、中粮+首创+天恒、绿城+九龙仓+平安、中铁+诺德、中铁建+中铁置业。该宗地最终被中粮联合体以85.95亿元摘得,成为北京成交总价第二。

  “看似只有6家报价,但全部为联合体,实际高达16家企业参与其中,再加上还有一些隐藏在背后的企业,竞拍企业实际上超过20家之多。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

  上述几宗地只是近期房企联手拿地的一个缩影,实际上在近期拍卖的多宗地块中,“单枪匹马”拿地的房企已经越来越少,而且“抱团”拿地的主体也已经不再限于中小房企,越来越多大型房企也参与其中。

  据中原地产研究部统计数据显示,截至11月3日,北京成交32宗商品房住宅用地,其中15宗为综合体拿地,占比高达46.9%,相比2014年的30%和2013年的22%,均有非常明显的上涨。

  联手优势

  持续攀升的地价,是房企联手拿地的首要原因。今年1月,华润、首开与平安联合体以86.25亿元竞得丰台花乡白盆窑地块,创北京历史总价纪录。今年以来,丰台区成交的7宗住宅用地中,纯商品住宅的楼面价格最低已超过4万元/平方米,最高的樊家村地块高达7.5万元/平方米,成北京历史最高。

  据中原地产研究部统计,虽然前三季度北京土地出让金相比去年同期减少32.7%,但住宅楼面价却上涨了11%。

  “目前北京已经很少见到楼面价在5万元以下的地块,这种情况下,房企为了降低风险,提高竞争力,只有联合拿地,既可以减少竞争对手,也可以提高资金实力。”张大伟分析认为,同时,供应减少导致的土地竞争激烈,也让单一房企拿到土地的可能性越发降低。

  另外,在顶豪遍地的现状下,大部分房企并不具备完全的竞争力,多家房企合作才能达到取长补短、提高产品力的效果,也可以共同抵御未来的营销和运作风险。

  潜藏的风险

  “我们合作的模式非常简单”,上述联合体成员的相关负责人告诉记者,如果是两家企业联手,那么所有资金一分为二,项目公司派出的人员也各出一半,“你愿意操盘,我就并表,你并表的话我就来操盘”,该人士表示,这些细节都会在拿地之初协商好。一旦有违背契约精神和游戏规则的,该人士透露,“圈子很小,以后大家可能就都不跟他合作了”。

  看似简单的模式下,联手是否一定能保证共赢?“虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议,但是在合作过程中难免会出现一些变故。”亚豪机构副总经理任启鑫指出。譬如日前市场上的退地传闻,就为联合拿地的参与者敲响了一记警钟。

  在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来,联合拿地背后通常有三个风险:首先是品牌维护的成本比较大;另外,从土地出让金层面看,联合拿地通常是一种很典型的入股行为,可能会因为投资规模和实际承受的风险不同,导致项目后续利益分成方面有问题;第三,联合拿地若没有一个明确的协议,那么后续在股权分割方面会有障碍。

  “联合拿地往往也是人情味较重的拿地方式之一,所以在联合拿地方面,对于拿地的金额上限、拿地的主导权等方面都需要有一个明确的契约规定”,严跃进认为,同时一定要设置违约条款,这样才能促使联合拿地方式更加具备稳健性。

  京华时报记者潘秀林桂瑰

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