佳兆业复活记
佳兆业（01638.HK）暂停了半年多的境外债务重组正式重启。加上近期不断与境内金融机构达成和解，这家一度濒临死亡深渊的房地产企业正逐步“复活”。
近日，佳兆业发布了建议境外债务重组的公告。同样是基于“保本、削息、展期”的目的，这一次的重组方案相比于早前3月份公布的方案让步很多，不仅削息力度减小，还承诺待股票价格回升后给予境外债权人最高7%的“或然价值权”。
早前的境外重组方案原本是在融创（01918.HK）的主导下进行的，但由于削息过多、展期过长而遭到境外债权人的反对，融创也因此在收购佳兆业的路上止步。
在业内看来，佳兆业原董事会主席郭英成的回归是佳兆业债务重组进展较此前更为顺利的主因。只要境内外债务重组完成，销售恢复正常，佳兆业就能摆脱困境。
但横亘在郭英成面前的，还有年报难产的大问题，如不能顺利交出年报，佳兆业将面临被摘牌的危险。
新方案的妥协与让步
佳兆业在公告中称，此次境外重组方案已经与督导委员会达成一致意见，并获得后者的无约束力支持函。“督导委员会”是由佳兆业境外可换股债券及高息票据的若干持有人组成。
此次公布的重组计划主要涉及5笔优先票据和今年到期的可换股债券。这5笔优先票据包括人民币18亿元的2016年到期优先票据、2.5亿美元的 2017年到期票据、8亿美元的2018年到期票据、4亿美元的2019年到期票据和5亿美元的2020年到期票据，票息率在 6.875%~12.875%之间。今年到期的可换股债券总额15亿元，利率为8%。
根据最新的重组方案，佳兆业拟发行5笔总计18.5亿美元的新高息票据，取代旧有票据。新高息票据的到期时间为4~6年之后，票息率降至6%~9.9%之间。
对于今年到期的可换股债券，佳兆业计划展期4年，并拟将目前2.64港元/股的兑换价尽快减低至2.34港元/股。同时，佳兆业对新换股债券可选择按10%的年度现金票息再延长一年。
相比于此前融创团队主导下的境外债务重组方案，佳兆业此番做出了更多妥协和让步。
今年3月，融创团队宣布收购佳兆业之后迅速主导了其债务重组。彼时的境外债务重组方案是这样的：几笔优先票据展期全部展期5年，年利率更是降低到3.1%~6.9%；今年到期的15亿可转换债券也将展期5年，利率由8%下调到2.7%，并推迟前2年的利息支付。
当时，大幅缩水的利息回报及五年的还款期遭到了一些境外债权人的反对。有债权人提出希望能够在原有的方案上增加利息、缩小延期，并适当为新债进行担保。
此后，融创收购佳兆业无疾而终，郭英成回归后显然吸取了教训，新的重组方案给予了债权人更多让步与优惠。
除了在削息、展期方面让步之外，佳兆业此次的重组方案在支付方式上也有所改变。此前，旧的重组方案中曾规定展期前两年均用“实物票据支付”，一些债 权人颇为不满。在最新方案中，佳兆业计划除了第一年以实物支付利息外，第二年起采用“现金+实物支付票据”方式付息；至第四年及以后，可全部选用现金付 息。
不仅如此，佳兆业还承诺在一定条件下给予债权人补偿：新高息票据总额的7.0%“或然价值权”。补偿的条件是，佳兆业普通股的30天成交加权平均价达到或超过1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4港元时，这项权利分别可触发20%。
佳兆业在公告中称，会继续与督导委员会进行磋商，透过互为条件的协议安排，根据合约细则的条款，实施建议重组。
销售重启与元气恢复
债务问题总是连环套。与先前不断发生违约而引起的多米诺骨牌效应一样，现在的佳兆业正因在债务重组上取得的一个个进展而进入正向循环。
在境外债务重组取得关键进展的同时，佳兆业的境内债务重组已攻克诸多难关。
自去年12月以来，佳兆业深圳多个项目的“锁房危机”让这家企业陷入了前所未有的危机，债务违约发生连锁反应，进而导致佳兆业在全国多地的项目遭到了司法查封，销售停摆。
到今年9月12日，惠州佳兆业1号重新开盘，成为佳兆业陷入危机以来第一个重启销售的项目。
11月1日，《第一财经日报》记者从佳兆业相关人士处获悉，深圳佳兆业前海广场项目（又名“山海美域花园”）部分房源已解除司法查封，主要涉及已认 购但未签约备案的房源，共有约200套。这些房源已于10月底全部完成签约备案，符合相关条件的业主均成功从银行获得购房贷款。
此外，佳兆业在湖北、辽宁、山东、珠海、佛山、成都、重庆、长沙等地项目都已陆续正常销售。
随着项目逐渐解封恢复销售，佳兆业此前面临的流动性枯竭也将获得大幅缓解。这也将进一步促进境内外债务重组。
截至2014年底，佳兆业的有息债务合计650.09亿元。其中，境内债务涉及包括结欠银行债务、非银行金融机构债务，合计479.71亿元，境外有息债务为170.38亿元。
不过，即便债务重组顺利完成，佳兆业也依然要面临年报难产的问题。此前，佳兆业因为年报审计存在问题，一再延迟刊发2014年年报以及2015年中期业绩公告。审计机构普华永道要求佳兆业处理好六大问题才能进一步对年报进行审核。而年报能否出具是佳兆业复牌的关键条件。
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