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中国楼市的四大怪象：假离婚买房地王与退地潮“齐飞”

https://www.biud.com.cn 2015年11月12日10:11 家居装修知识网

过去的一年多来，中国房地产市场经历了急速的变化，十余年繁荣宣告结束，在增速放缓、各方利益博弈升级的背景下，出现“怪象”频出的局面。

假离婚买房

在住房“限购”的城市，民众通过假结婚、假离婚来买房早已不是新鲜事。2013年楼市调控政策“国五条”细则出台当月，北京、青岛、济南等多个城市均出现民众结婚离婚人数激增、民政局异常忙碌的情形。天津一些区域出现“离婚高峰”，有民众连夜拿号排队等待离婚。

对于出现这种现象的根源，中国财政部部长楼继伟曾直言，“如果一个政策出来，造成一些人间的悲喜剧，这个政策肯定是有缺陷的。”如今虽然限购政策已经大面积退出，但是北京、上海、广州、深圳四大一线城市依然严格执行。

首置人群告别新房

“未来六环内，北京新房价格将迈向每平方米6万元(人民币，下同)大关，首置人群只能无奈告别新房市场”，一位房企高管近期基于北京楼市的现状做出这种判断。

10月拍出的北京丰台樊家村“地王”在业内引起轰动，每平方米7.5万元的楼面地价，刷新了当地土地单价最高的历史记录，更是直指开发后每平方米10万元以上的房价。这种高价地近两年不断涌现，让北京六环内出现“全城豪宅化”的趋势。

除了地价飙升外，新房豪宅化也与当地政策有一定关联。此前北京市推出自住型商品住房（地块汇总、实拍、论坛），旨在让买不起商品房但又住不进公租、廉租房的“夹心层”有房住。不过这种政策房并没有得到市场认可，反因其地段偏远、品质不佳、弃购率高而备受诟病。而且大量保障性住房的配建任务，事实上又将土地成本转嫁于普通商品房之上，进一步加剧北京房价节节上升。

“地王”与退地潮“齐飞”

说到“地王”就不得不提近期出现的“退地”现象。以北京为例，一方面天价土地不断拍出，另一方面，许多企业不久后就传出担忧“消化不良”而欲求退地的消息。

10月21日，碧桂园联合金茂高价拿下北京一地块，但很快传言碧桂园集团内部对这宗土地的处置产生了不同意见，或将退出该宗地块开发的消息。另一则传闻则发生在龙湖和平安两家知名企业身上，龙湖平安兴昌联合体10月23日以逾14亿元的总价拍下一宗地，但几天后就传出龙湖、平安可能退地的消息。

虽然龙湖此后否认了退地传闻，但有关人士表示，这一现象也折射出目前土地市场中，特别是地价已经很高的一线城市，房企冲动拿地风险渐高。由于目前中国三四线城市库存压力依然很大，各大房企全面回归一二线城市。但对于一二线高昂的地价，企业也面临“高价地不敢拿，但不拿地没活干”的尴尬。

“空城”与高房价同现

另一现象就是中国楼市在区域之间的分化越来越大：一些地方房价仍在疯狂上涨，如深圳市，今年房价上涨逾30%，供求矛盾尖锐；而另一些地方如鄂尔多斯等地，却因严重供过于求，而被冠以“空城”、“鬼城”之名，甚至出现楼市崩盘的风险。

事实上，“空城”、“鬼城”等都是房地产过度开发、城市不合理建设的结果。在地方政府卖地冲动、房地产市场惯性扩张等因素共同作用下，许多地方都出现大规模的“造城运动”。这样的扩张速度，在楼市“黄金十年”之时还能够被消化，但随着宏观经济和房地产市场放缓，人口拐点出现，在人口、资源集聚效应弱的地区，就不可避免的出现大量库存积压，严重者成为“空城”。

与之形成鲜明对比的是北京、上海、广州、深圳等特大城市。有分析人士指出，在经济下行和转型期，为了寻找更好的工作机会，人口、避险资金必然开始向特大城市迁徙和转移。这种现象也发生在近两年首都楼市火爆的瑞典、芬兰等国。