地产国资改革：千亿市值的梦想与现实
作为A股昔日四大龙头房企“招保万金”之一的招商地产，或将在今年底消失。根据招商地产公布的重组方案，由招商局蛇口换股吸并招商地产。不仅仅是招商系地产，去年以来，地产央企改革动作频频。招商系地产整合方案的落地，意味着地产国资领域的改革将迎来新浪潮。
大而不强曾被市场诟病，但种种迹象显示，新一轮国资改革，这些上市房企不仅想做大，更想做强。那么，千亿市值的梦想之下，现实究竟如何？本期房产周刊以绿地集团、招商地产、中国金茂三家公司为案例，探讨白银时代地产国资改革的逻辑。
广州一家国企上市房企高管曾向记者感概，其所在的公司由于回报率较低的原因，向一家民企出售了一座商场，但两年后当他途经该商场时，无论是商户还是人流均出现明显提升，这意味着同一个项目，民企与国企能运作出完全不同的效果。
在国企改革的东风下，一方面大型央企国企加速资源整合，造就一批新的地产巨无霸，另一方面越来越多房企入股民企，更好地实现资源优化整合。
尽管国企央企的资源优势毋容置疑，但在关键的管理体制和激励制度上，仍存在不少障碍。一位不愿具名的房地产分析师向记者表示，在本轮混改过程中，民营资本在国企经营过程中的话语权到底有多少仍有待商榷，激励制度的改革也并未如预期，混改要发挥更大的作用，改革的步伐也许需要迈得更大一些。
国有资本频繁参股民企
国企改革顶层设计出台以来，混合所有制改革在房地产领域迅速铺开。
11月2日，力高地产发布公告，公司与南昌市政公用房地产集团有限公司订立了认购协议，力高地产按认购价4.43港元/股向后者配发及发行1.758亿股新股份。后者将晋升为力高地产第三大股东。资料显示，南昌市政公用投资控股有限责任公司是集经营城市公交、自来水及污水处理、燃气、市政、地产和投资为一体的大型国有企业，总资产近千亿，旗下拥有40多家核心企业和1家上市公司。
国泰君安分析师刘斐凡向记者表示，力高地产此次引入南昌市政公用，可谓是国企参股民企的一个典型案例。南昌市政公用在经营基建工程的时候，往往可以用低成本获得基建工程周边的土地，但其运营效率和开发能力不足；作为民企的力高地产主要收入来自于南昌，双方在地产项目上可以有更大的合作空间。
更早之前，莱蒙国际控股股东黄俊康以每股3.8港元的价格，向云南城投集团出售27.62%的股份，后者成为莱蒙国际的第二大股东。央企中国交建于2014年底以60.15亿港元收购宋卫平、寿柏年以及夏一波合共24.288%的股权后，今年5月份又通过收购绿城小股东罗钊明的股份，持股比例增至29%，成为绿城第一大股东。
据悉，在中交入主绿城后，绿城发行了利率仅为5.875%的新票据，替换前期利率在8%以上的优先票据，中交旗下的融资租赁、财务公司、金融发展等公司也可为绿城融资助力。
中投证券的研报指出，中交的进驻有利于改善绿城信用水平，央企背书可改善公司信用状况，增加投资者对其债券的信心。
国有企业的稳健和民营企业的狼性文化混合，让一度陷入困境的绿城初尝甜头。在接受中投证券的调研时，绿城集团高管透露，中交集团将会提供全方位的支持：首先，中交旗下还有中交地产、中房地产等地产平台，后续集团旗下的地产业务可能进行一定的整合。其次，中交的拿地能力强，后续可在优质土地供应方面为绿城提供便利；此外，中交的综合资金成本要远低于绿城，后续绿城可借助中交的优势，优化债务结构、降低融资成本，加上中交熟悉海外市场，在部分海外地区也有土地等资源优势，未来将带领绿城迈向海外发展之路。
国企混改面临两大障碍
在频繁入股民企的同时，大型央企国企也在加速自身资源整合。招商、中海、中交、中粮、中化、中铁等央企都在加速推进重组，未来大型地产央企或将诞生新的巨无霸。
与平台整合相比，在市场最为关注的混合所有制改革上，多数大型央企国企仍然显得保守。以华侨城的定向增发为例，根据公司于10月29日发布的公告，定增募集资金总额由80亿元下调至58亿元，作为民营资本的前海人寿与一致行动人钜盛华的持股比例从原计划的12.1%下降至8.46%，大股东华侨城集团的持股占比依然超过50%。中国金茂此前通过配股引入新华保险等社会股东，但大股东中化集团持股比例仍达到53.98%。
上述房地产分析师向记者表示，虽然部分大型央企国企在探索混改，但步子迈得并不够大。
“虽然房地产利润率逐年下滑，但依然高于制造业，对于很多有业绩考核的国企而言，房地产仍然是一个很赚钱的行业，他们不会轻易退出。”一家民营上市房企高管告诉记者。
此外，建立市场化的激励制度是提高国企活力的一个重要环节。保利地产广东公司董事长余英在微博上曾经表示，万科副总的年薪大约800万元，保利地产副总的年薪只有200万元，这显示出在实力相近的房地产企业里，民营与国企高管薪酬差异极大。
东方证券房地产行业分析师竺劲坦言，目前大型房地产央企在员工持股、股权激励等方面进度相对较慢，这显示出背后存在阻力。中海地产等大型央企房企近年来频频发生高管出走事件，与激励制度不完善有一定关系。
新城控股高级副总裁欧阳捷向记者透露，他所认识的部分国有房企的高管，薪酬水平近年来均处于下降趋势，且收入水平与业绩挂钩不大。尤其是随着万科等民营企业通过合伙人制度进一步激发职业经理人的积极性，未来缺乏良好激励制度的央企国企类房企会面临人才瓶颈。
总部位于广州的越秀地产可谓是激励制度上建立相对完善的国有房企，据越秀地产副总经理朱晨透露，公司今年以来在合伙人制度上作出积极探索，在集团层面推出股权激励，项目公司则是直接让管理团队跟投持股，以此激发国有企业的经营活力。
“在去年公布半年报的时候，有位投资者向我们提问：越秀地产什么时候才有高管持股计划，这意味着作为理性的投资人，他们也愿意看到高管的利益与股东是捆绑在一起的”，朱晨说，虽然国企推行高管持股、合伙人这样的制度会多一些障碍和门槛，但只要我们对主管部门解释清楚，让他们清楚这不是输送利益，不是国有资产流失，加上国家也在鼓励国企机制改革，主管部门最终还是会批准的。
案例·保利
保利联手太平人寿：拟设百亿投资基金分羹养老地产
面对万亿市场级别的养老地产，地产龙头与险资大鳄都试图在这块大蛋糕上分一杯羹。
《每日经济新闻》记者了解到，保利地产于日前宣布与太平人寿达成战略合作，双方将在健康养老产业进行全面合作。保利地产董事长宋广菊透露，双方近期拟共同成立一家股权投资基金，规模有望达到百亿级别。
保利地产副总裁胡在新向记者表示，保利地产与太平人寿此次以“总对总”的模式开展合作。
在养老地产开发上，保利地产将充分发挥其在养老产业领域的开发经验、项目储备等专业优势，而太平人寿则将利用其保险资金、客户资源优势，共同发掘养老地产项目投资机会。
尽管养老地产市场前景可观，但漫长的投资回收周期也令很多开发商头疼。国金证券香港董事总经理黄立冲向记者表示，养老地产的核心在于服务，要确保高水平的管理、经营和服务，房企必须长期持有物业。
资金成本高企是制约养老地产发展的一大阻碍。国泰君安房地产分析师候丽科表示，目前地产商在养老地产的探索仍处于初级阶段，项目一般是在设计上考虑老年人的需求，模式上采用出售为主或者租售并举，以回流部分资金。与之相对，保险机构凭借其天然的资金优势和产业链联动，在发展养老地产领域具有一定的优势，也可以提供需要多种照顾和持续管理的养老地产。
如果地产商与保险资金能实现优势互补，能更好地完善养老地产的生态体系。相对于保险资金，地产商的优势在于项目开发与运营管理，对市场嗅觉更为灵敏，能更好地发掘客户需求；保险资金由于其资金使用期限较长，投资养老地产正好可以解决其资金“长短错配”的问题，解决了地产商资金沉淀的难题。
在盈利模式上，记者了解到，目前已经有部分保险公司实现养老保险与养老地产的结合，比如说客户在享有保险利益的同时，还可以享受到入住养老社区的资格，保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用，开拓出新的盈利模式。
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