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中房观察：高层两日3提房地产楼市未来怎么走？

https://www.biud.com.cn 2015年11月13日11:14 家居装修知识网

中房网讯 11月10日至11日，中央财办主任、调研组组长刘鹤在浙江调研时表示，当前及今后一个时期，要把创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念作为引领经济发展新常态的重要行动指南。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；高度重视防范和化解金融风险，促进资本市场健康发展。

这已经是中央高层近期第三次提到房地产问题。11月10日，在中央财经领导小组第十一次会议上，习近平罕见地谈到了房地产问题，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。

11月11日的国务院常务会议上，李克强表示，以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

国家统计局最新数据显示，全国商品房待售面积再创历史新高。截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。1-10月房地产开发投资中住宅投资增速比1-9月份回落0.4个百分点，40个重点城市投资增速比1-9月份回落0.3个百分点，二者回落幅度均小于全部房地产开发投资。住宅投资和重点城市投资是支撑全国房地产开发投资保持增长的重要力量。

不得不说的是，楼市目前所面临的库存压力，已经引发了中央高层的高度重视。

随着高层相继的表态，业内多数人士预计后续会有化解房地产库存、促进住房消费的政策出台。

预计未来已经推出的政策和即将推出的政策将构成促进房地产健康发展的长效机制。“十三五”末必须实现全面建成小康社会的伟大目标，也决定了这一时期房地产政策将总体保持偏暖状态。

【专家观点】

丁祖昱：“办户口”将是拉动房地产需求的大招

易居中国执行总裁

习大大之后，总理也给房产市场出大招了。在房地产方面，提出以加快户籍制度各个带动住房、家电等消费。看来，总理把“办户口”看成是能够提高房地产需求的一个大招。

重提户籍制度改革，实际上是希望通过推动政策落实，给目前的内需再打一剂强心针。如果户籍改革的进程加快，能够让更多的常住人口拿到户籍，可以极大程度的弥补最近两年刚需购房人群回落的现实，这个空间目前来看是巨大的。并且由于买房是最大的消费，后续和房产相关的家电、家具、汽车、教育等消费都会迅速跟上。

总的来看，“办户口”这个大招将对中国未来5-10年的城市化推进以及中国内需发展起到巨大的作用。至于房地产方面，二线城市和部分经济较发达的三线城市将成为最大受益者。

马光远：中央表态后，新一轮更强的救市政策将会出台

经济学者

高层这个时候重提房地产一点都不奇怪。第一，投资是中国经济的风向标，投资下滑，中国经济一定下滑；第二，房地产是中国经济的晴雨表，房地产出问题，中国经济难以独善其身。

高层释放出“化解库存”的信号再清晰不过的预示着，新一轮更强的救市政策随即就会出台，这些政策的可能选项包括：首套和二套房的首付回到20%；公积金贷款的门槛和标准调整，印花税和营业税降低，以及各地出台相应的买房补贴政策。在政策的刺激下，是否需要买房，房价会不会上涨？

答案也是很显然的：一线城市、重点城市等20%的城市，在政策的刺激下，房价的上涨仍然是大概率事件；而三四线城市，房价大涨和大跌的可能都不大，能够维持稳定，则居住型需求者完全可以出手买房。至于买房投资者，在三四线城市的风险仍然较大。

张大伟：习大大呼唤去库存，未来还有11项大招！

中原地产首席分析师

在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，中央政府完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的取态，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。

未来的政策储备有什么？

1、棚户区改造

2、信贷政策的继续宽松

3、户籍改革

4、调整普通住宅界定标准

5、放缓房产税落地，负面政策出台会越来越谨慎

6、普通住宅标准调整，降低税费

7、继续释放规划政策红利

8、直接购房减免税费+补贴

9、降低房企融资难度

10、买房就是爱国

11、减少土地供应供应，减少保障房供应。

管清友：房地产“去库存”要两手抓

民生证券研究院执行院长

　　房地产定位常态化，短期核心去库存，长期核心是要持续。而去库存要两手抓：一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。另一方面让市场决定供给。此外，保障房的思路或加快从增量建设转向存量购买，加快去库存过程。

杨红旭：未来政策总体偏暖，楼市铁定不会硬着陆

易居研究院副院长

十三五末必须实现全面建成小康社会的伟大目标，以及与相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标，经济稳增长压力很大。这就需要房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性，促使房地产开发投资回暖，或者说至少平稳。完全可以预计，十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，对楼市有保有压的调控还会持续,市铁定不会硬着陆。

李稻葵：明年房地产将出现新一轮变迁

清华大学中国与世界经济研究中心主任

为什么近两年房地产增速、投资开发的增速在下降？那就是到目前为止我们的房地产存量还是比较高的，不光是商业，还有住宅。但是存量比较高这个事情，现在已经基本上看到“底”了，就全国范围来看房地产的销售量、销售面积，还有价格都在往上走，从今年5月份开始，增速在逐月上升，价格和销量在往上走。预计再过一到两个季度房地产投资开发就应该开始回升了。

究其原因，中国经济的地理格局、经济版图在发生变化，从而带动了房地产新一轮的变迁，因为人口和经济活动在东中部地区逐步聚集而回暖。中国的经济地理在发生变化，带动着房地产新的一轮变迁。我估计固定资产投资中的房地产开发，在明年的一季度或者是年中(二季度末)应该会上升。

　　高盛：二三线城市房价年底有望企稳

高盛的房地产报告称，年初至今，中国一线城市、二线城市及大型三线城市的房地产市场均实现了强劲的交易量复苏。在绝对库存并未明显改善的情况下，销售的快速回暖已经带动主要城市的库存数量出现明显的下降趋势。

尽管销售回暖，供需关系得以改善，但却没有带来房地产企业的投资热潮。高盛预计，房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。

高盛认为，考虑到房地产依然是稳增长的重要行业，中国房地产政策至少在明年年底前会维持宽松。房价可能保持与上年持平或者小幅上升，前100个大城市包括省会城市和主要的二三线城市的房价在年底或企稳。