回A招股书披露 富力地产融资350亿解渴高杠杆
与万达商业一样，11月13日，富力地产在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。
值得一提的是，其招股书申报稿早于9月25日便报送，随着近日证监会宣布完善新股发行制度重启IPO，富力地产回A计划得以迅速推进。
招股书显示，富力地产本次拟公开发行不超过10.7亿股新股票，每股面值0.25元，约占发行后总股本的24.93%，募集资金总额为不超过350亿元。
富力地产称，本次募集资金项目将投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹桥项目、梅州富力城、哈尔滨富力城、北京富力通州运河十号、南京富力尚悦居、无锡富力十号以及佛山富力广场9个项目。
据观点地产新媒体了解，本次发行价将通过网下按市场询价向投资者配售以及通过网上资金申购定价发行相结合的方式，或中国证监会及中国其他相关监管机构批准的其他方式进行。
回A招股书披露
根据招股书，经过21年的发展，富力地产已成长为全国性大型房地产公司，主营业务包括房地产开发与销售、商业物业租赁及酒店服务。
盈利方面，2014年度，公司实现营业收入348.13亿元，实现归属于母公司的净利润为65.54亿元。
富力地产称，其现已进入广州、北京、上海、天津、重庆、西安、沈阳、惠州、海南、昆山、太原、成都等全国25个大中型城市及地区，并在马来西亚、澳大利亚等境外市场拓展业务。截至2015年6月30日，公司土地储备共计4031.90万平方米。
对于本次回A募资350亿元投入9个地产项目，富力方面表示，房地产开发项目具有投资大、周期长的特点，虽然公司管理层已经对募集资金投资项目进行了充分的可行性论证，本次投资的项目未来将成为公司重要的利润增长点。
负债方面，截至2015年6月30日，富力地产合并资产负债率为73.26%，母公司资产负债率为79.37%，扣除预收款项后合并资产负债率为 68.65%。报告期内公司资产负债率总体处于较高水平，主要是因为近几年公司加大银行借款规模，并积极发行公司债及境外债券增强资金实力，使得公司负债 规模有所上升。
据了解，2015年6月19日，经中国证监会“证监许可[2015]1322号”文核准，富力地产获准发行不超过65亿元公司债券。2015年7月15日，完成发行65亿元5年期公司债，票面利率为4.95%。
资产方面，截至2015年6月30日，该公司资产总额为1777.28亿元，流动资产总额为1394.21亿元，存货资产总额为1033.85亿元，存货占流动资产和总资产的比例分别为74.15%和58.17%。
搭建“A+H”平台
从2007年4月首次提出配售发行A股建议时计算，截至今日，富力地产的A股回归路已走过八年。
这八年的坎坷令人嘘唏，不过对于富力地产而言，再难也要上。
富力地产在2015年中报中表示，集团再次积极寻求A股上市方案，已在今年8月重获股东授权。“若能成功在A股上市，将有利于优化集团的资本结构。尽管上市程序涉及众多因素，过程需时，我们定会全力加快申请步伐。”
回归A股，通俗地说就是在境外上市的企业回到境内发行A股进行再融资，放大融资渠道，从而吸引增量资金入市。但A+H股模式并不能任意搭建，须获得证监会发审委批准。
针对富力地产坚持回归A股的原因，董事长李思廉在今年8月份业绩会上表示主要原因与政策相关：“今年年初，证监会才明确国内上市房企再融资不再需要国土部门事前审查，明确这一条回归A股才有可行性，所以我们今年重新启动。”
李思廉续指，富力地产希望搭建“A+H”平台，亦是出于股东最大利益化的考虑。
中银国际分析指出，重启A股上市对于富力地产属于利好，如果A股能顺利发行，出于房地产企业在A股市场中可获得较高估值，富力地产H股股东将从中受益。同时，若成功发行A股，富力地产财务状况将获得显著改善，尤其体现在净负债率将会得到大幅下降。
在房地产市场回暖和融资新机会之下，富力地产也被认为可能成为当前房地产复苏趋势下的最大获益者。
“一方面公司较高的负债比率可获改善，另一方面可售货源充足且大部分集中在一线城市。”有证券研究机构如是指出。
近日，证监会宣布完善新股发行制度重启IPO，对富力地产而言，无疑是最大的利好消息。不过，相较于外部环境，有分析师认为融资需求与改善财务状况才是促使富力地产加速重启A股计划的重要原因。
高杠杆下的资金渴求
在富力地产披露的招股书中，值得注意的是，其多次强调需要打通融资通道，降低融资成本。
早前摩根士丹利披露报告将中国房地产行业的评级由有吸引力下调至谨慎，认为行业的融资风险增加，并点名包括富力地产在内的三家房企融资风险见高。
富力地产也表示，因为近几年公司加大银行借款规模，并积极发行公司债及境外债券增强资金实力，使得公司负债规模有所上升。
另一方面，富力地产称目前是H股上市公司，但作为一家注册地和主要业务发展均在国内的房地产企业，存在融资市场的局限性，尚无法有效利用境内资本市场的独特优势进行融资。
同时，单一资本市场上可能存在的资金价格波动风险，以及相关市场上不同的政策管治对公司融资战略及资本市场运作也会带来不确定性。作为全国性的房地产公司，公司还需要进一步拓展境内直接融资渠道，降低融资成本。
有港股分析师指出，富力目前回归A股最大的难点，或许在于其过高的负债水平，包括永续债这些债务问题是否能够通过相关部门的审查，将决定富力回归A股之路能否顺畅。
而事实上，缓解高杠杆资金压力或许正是富力此时回归A股的主要目的之一。富力地产2014年报显示，由于毛利率下滑以及永续债付息，公司核心净利率从16%下滑五个百分点至11%，并且自2005年上市十年来首次宣布不派息。
此外，在港股上市的内地房地产股大多数估值被低估，这也是促使房地产企业回A的另一因素。
有分析师表示，富力地产近年来的运营模式一直受到资本市场质疑，其酒店等持有型重资产比例过高、对三四线城市布局过多等问题，无一不是逆行业大势而行，加上公司本身运营水平较一线地产商尚有一定差距，因此在境外资本市场难受追捧。
中银国际分析师此前接受观点地产新媒体采访时表示，重启A股上市对于当前的富力地产来说属于利好，有望能改善财务状况，享受A股高估值。
截至16日发稿时间，富力地产H股股价为8.080港元/股，升0.75%，总市值260.37亿港元。
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