对国内最大城市共生体的思索
从2012年破土动工至今，被贴上“中国最大城市共生体”标签的苏州中心，近期又出现新动向：七栋高层塔楼与一座大型购物中心正式实现主体结构封顶。在BOMA中国2015年会暨国际商业地产资产管理最佳实践论坛上，苏州中心的精彩亮相，也让来自美国、加拿大、英国、新加坡等地区的商业地产国际人士眼前一亮。
在年会上，苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司副总裁张亮接受了《中国房地产金融》的专访，他表示，苏州中心创造了一种有别于传统城市综合体的新生态模式——“城市共生体”，以此与其他城市大型综合体竞争。
在迅猛发展的时代背景下，这艘城市共生体航母是否也将面对更多新思索与新挑战？
一座城的共生
苏州，地处长三角经济圈核心，三条城际高铁、三座国际空港、五条高速公路，轻松实现与周边城市的紧密相连，极速通往世界。雄踞城市中轴的苏州中心，坐落于苏州工业园区的核心，轨道交通1号线与在建的3号线交叉穿越，更有公交循环、环线高架及高速路网，迅速畅达城中各地，每日人潮涌动，占尽天时、地利、人和，与城市共生，共融。项目规划涵盖了地上建筑与地下空间，定位于国内超大型的城市共生体，总投资超过150亿元。项目总计占地约16.7万平方米，总建筑面积约113万平方米，含七栋塔楼和一座大型购物中心。
自2012年5月开工以来，今年8月，七栋塔楼与购物中心全部实现主体结构封顶。这七栋塔楼分别为四栋超5A甲级办公楼、两栋湖景精装服务型CBD公寓和一栋W酒店。计划于2017年完工，并持续投入使用。据悉，除了喜达屋亚太酒店及度假酒店之外，江苏省内第一家高端时尚特色酒店——W酒店，正式宣布入驻其中。
“此前，我们把苏州中心定位于集合商业、酒店、办公楼、服务型公寓等多种业态组成的‘城市综合体’。但是现在，我们则希望在城市综合体上，增加更多的理念，让这些业态彼此紧密地依赖和生长，更为多元地共融、共存。”张亮告诉我们，基于这样的定位与设计，苏州中心“城市共存体”这一新概念由此诞生。
在张亮看来，城市共生体，更像是“一座城池”的概念。“在这个区域中，工作、生活、居住、购物、旅游，几乎都有所涵盖。”如果这是一个位于钢筋水泥高楼林立中的城市项目，或许有点疯狂，但如果是坐落于某个著名的自然景区，似乎这样的城市综合体项目又有着某些足以支撑其发展的内在逻辑。
“这实际上就是一座城，在这座城里面，每一栋建筑都是通过不同的廊桥形式连接起来。”张亮向我们介绍着这座堪比小城的综合体，地下有垂直的交通系统，地面楼顶有直升机的平台，多达20多个公交首末站点。对这位负责人而言，这一项目不但承载着当地的商务、商业、旅游、交通，更是苏州的一个重要地标和城市名片。
以规模取胜
当电商互联网裹挟着新购买模式体验，冲击线下各大商场的时候，全国各地的百货零售遭受前所未有的竞争。客流的大批消失，直接引发的则是各大百货中心、购物中心营收的锐减。如平静水面上投入一颗小石块，购物中心占比较大的城市商业综合体，也受到不小的辐射影响。
就在今年8月，国内有城市爆出万达百货突然大规模“撤柜”，此后有媒体报道称，万达商业综合体在全国将有40多家万达百货和80多家KTV门店被关停。虽然万达集团方面对此事解读为常规的业态调整和市场化的营运机制。但此事依然引发了市场对商业百货，及大型综合体项目营运风险、是否过剩等问题的关注和思考。
近年来，无论是已建或是在建的大型城市商业综合体如雨后春笋一般，出现在全国各个城市中。有的城市综合体因为占据较为优势的地理位置，经营状况良好。但为数不少的城市商业综合体中也不乏门庭冷落、无人问津的惨淡局面。互联网电商固然是引发综合体经营惨淡的一大诱因，但深究其中，一哄而上的同质化经营、简单粗放的管理理念、目光短浅的经营模式或许都是造成这一局面的多重杀手。
对于头顶“国内最大城市共生体”之名的苏州中心，在这一前提背景下，似乎也让人担忧其未来的发展。对此，张亮认为，在互联网电商与传统商业形成的竞争场上，苏州中心作为一个超大规模的多业态商业集群，它的庞大规模，便是取胜的一大法宝和利器。苏州中心的优势在于强调产品的品质，即购物中心及各业态功能和软硬件各种设施的参与感和体验感。
“我认为互联网与实体店之间的竞争，一定是以规模来取胜。”张亮认为，对于一家城市商业综合体而言，只有达到一定的规模，才能有一定的覆盖人群和消费者。但成规模之后，则需要考虑业态与定位，吸引什么样的消费阶层人群，整体定位。“我们对苏州中心的定位，它不但是一个大规模的城市商业综合体，同时我们也希望将它打造成华东地区标志性时尚生活必选地。”
苏州中心的未来思考
从苏州中心的整体地理位置和规划布局来看，张亮所提出的这一新定位，并非空穴来风。
苏州作为江苏的重镇之一，其经济发展一直名列前茅。2015年10月13日国务院最新的批复，苏州工业园区成为全国首个开展开放创新综合试验区域；同时，到2030年江苏将形成两个特大城市，苏州便位列其中。作为中国、新加坡两国政府间的重要合作项目和现代苏州的代表，苏州工业园区近几年发展迅猛，其GDP占苏州各区第一。
除了来自政府层面的利好之外，在苏州中心所处的整个地块开发中，由苏州工业园区统筹规划所形成的“苏州中心、东方之门、中南中心（暂定名）”三大综合体项目所组成的苏州中心商圈也已初步成形。
随着苏州中心广场开发进入加速度阶段，接下来，该项目将进入形象开发和功能形成的新阶段。
诚然，无论是现在还是未来，对于一家投资规模、建筑体量都如此庞大的城市共生体项目，未雨绸缪式的思考及探索，都有其合理之处。张亮也告诉我们，作为一家着眼未来的国有企业，承载着社会和企业的双重责任。公司更愿意通过长期的运营，使其得到良好、健康的发展。
相关知识
对国内最大城市共生体的思索
《中国房地产金融》2015年第11期目录
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