连平：经济低迷中的房地产
近期，交通银行在上海发布《交银中国财富景气指数报告》（以下简称财富景气指数）。从区域上来看，所有地区财富景气指数均呈现不同程度下跌。其中，京沪深地区的跌幅相对较高，中西部和北部地区的跌幅则相对较低。
“六次降息、五次降准，如果流动性持续充裕，利率水平持续下降，购房成本自然也会相应下降。这样，国内房地产市场的需求也就被释放出来了。”近日，交通银行首席经济学家连平在接受《中国房地产金融》杂志采访时表示。
财富景气指数创五年新底
从交行发布的报告来看，9月财富景气指数为111，延续上期的下滑态势，指数达2010年设立以来的历史最低点。经济景气指数、收入增长指数、投资意愿指数这三个一级指标均有明显下跌。其中，经济景气指数为106，下跌12个百分点；收入增长指数为120，下跌12个百分点；投资意愿指数103，下跌6个百分点。就业形势指数、投资收益指数、流动资产投资意愿指数等六个二级指标，除不动产投资意愿指数小幅上升1个百分点外，其他指数跌幅均在10个百分点上下。
当前，中国经济已经进入新常态，改革也已经进入深水区，同时受到国际市场动荡的影响，经济在周期性、结构性和外生性三性叠加的影响下，下行压力较大。在连平看来，A股的异常波动也给经济运行带来不确定性，这些因素都在本期财富景气指数上有所体现。
从区域上来看，本期所有地区财富景气指数均呈现不同程度下跌。其中，京沪深地区的跌幅相对较高，中西部和北部地区的跌幅则相对较低。从二级指标来看，本期仅不动产投资意愿指数较上期小幅上升1个百分点，其他指标环比的跌幅都是在10个百分点上下。
具体来看，投资收益指数下降最为明显，降幅达到13个百分点。一方面经济下行压力仍然较大，另一方面，6月资本市场波动以来，市场的恢复需要时间积累，进而导致近期各个指标都连续下滑。
经济景气指数包括投资景气指数和就业形势指数。本期，就业形势指数降至98点，自去年以来首次跌破临界点（100点）；同时，投资景气指数降至107点，均创新低。由于实体经济运行疲软，经济转型面临阵痛期，工业企业用工需求低迷；同时资本市场处于调整当中，新兴服务业的发展也需要一个过程，企业用工需求下降。这些都是导致本期就业形势指数跌破临界点的原因。
收入增长指数包括家庭财务状况指数和投资收益指数。家庭收入变化连续两期下跌，说明小康家庭的焦虑情绪已小幅蔓延，引起这一变化的主要原因是近期资本市场低迷导致财产性收入较年初大减。本期引起小康家庭收入变化的比重更多的是靠劳动所得（53%），该比例已经超过财产性收入的比例（47%）。
投资意愿指数包括流动资产投资意愿指数和不动产投资意愿指数。流动资产投资意愿指数明显下滑，而不动产投资意愿指数则稳中有升。近来，由于央行出台了一系列稳增长的释放流动性政策，资金利率下降带动一系列固定收益理财产品的收益下跌。另一方面，自6月股市下挫以来，股指处在震荡期间，股市的收益率下降，所以投资者逐步减持流动资产，寻求更合适自己的投资产品。
小康家庭不动产投资意愿企稳回升
本期财富景气指数中，不动产投资意愿指数上升1个百分点，时隔18个月后再度站上景气区间，其他指数跌幅均在10个百分点上下。“尽管从全国大面积看，房价仍然十分低迷，但在流动性充裕、利率水平明显回落和政策松绑的条件下，北上广深和部分二线城市房价已经揭竿而起，开始上涨。”连平告诉我们。
在此影响下，小康家庭购房信心有所回升，表现在不动产投资意愿指数逐步趋稳；同时恰逢传统楼市旺季“金九银十”，季节性因素也对本次不动产投资意愿指数的上升产生了积极作用。
据报告内容显示，受降准、降息、首付款比例降低等一系列利好政策的促进，拥有多套房的小康家庭认为目前投资不动产的时机比未来更合适，他们对现在的购房意愿明显提高。拥有1套房及以下的小康家庭尽管现在不动产投资意愿略有下滑，但伴随着传统“金九银十”的楼市旺季的到来，这些刚需购房者对未来抱有更多期待。
分城市级别来看，本期核心城市小康家庭不动产投资意愿指数为102点，处于景气区间，北上广深4个一线城市房价环比涨幅均比上月有所降低，反映在本期不动产投资意愿上——核心城市小康家庭对不动产仍持观望态度，非核心城市小康家庭的不动产投资意愿略有回升，这可能是受到近期相关政策出台、降低了投资不动产的门槛，鼓舞了小康家庭购置房产的信心。
房地产企业机遇中谋发展
连平在接受《中国房地产金融》采访时预计，随着人民币的贬值，部分投资者会从人民币资产领域适度退出。“我们认为，未来人民币汇率总体会保持在目前的一个中枢水平上阶段性的升贬，呈现双向波动的态势。”
在中国，市场人士普遍认为国内房价存在虚高。即使从全球范围来看，中国的主要城市房价相比海外诸多城市房价，也存在价格较高的现象。在这种情况下，如果人民币持续贬值，则意味着以人民币为计价单位的资产以外币表示的价值会减少，这必然会使得股票和房地产市场承受压力。如果人民币贬值这一现状持续时间较长、贬值幅度较大，则会导致资金持续地从房地产领域或股市流出，并兑换成外汇资产，形成资产外流趋势。
“尤其是一次性贬值之后，由于政策、市场的调整干预，在六次降息、五次降准带来充裕流动性的同时，利率水平、购房成本持续下降，这也意味着市场需求将进一步释放。”在连平看来，一旦市场趋于稳定后，像过去那样的国内房地产大规模、持续性的调整应该不太可能会再次出现。
虽然政策层面可能会对房地产市场产生影响，但影响范围将会十分有限。连平认为，未来随着时间的推移，如果汇率保持基本稳定，鉴于中国城镇化仍有较大的发展空间，而人均GDP又有持续的提升空间，房地产企业更应该抓住机遇谋发展。
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