重庆万科试水“租金抵房款” 大范围铺开或不可行
“万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。万科太狠了！彻底不让小开发商活！小伙伴地产公司全体倒闭的节奏！血洗市场。万科至少应准备5000亿元现金血拼。”据了解，此次万科战略转型首先落地重庆。但有房地产专家认为，如果万科大面积铺开试点将会影响资金回笼的速度，而且以目前房地产行业的负债水平及现金流对大范围推开试点存在短板。
传万科转型——先租后买，租金可抵房款
近日，网传万科转型战略发布会消息称，万科将实行先租后买，租金可抵房款。根据微博内容：“万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。万科太狠了！彻底不让小开发商活！小伙伴地产公司全体倒闭的节奏！血洗市场。万科至少应准备5000亿元现金血拼。”
在房企的转型道路上，除坚持传统住宅销售以外，物业服务、租赁公寓、教育运营等新业务日益受宠。16日，记者从重庆万科获悉，万科今年成立五大事业部发展新业务，“万科驿”租赁公寓业务便是新业务之一，欲在公寓市场走上规模扩张之路。
业内人士认为，对于万科来说，意味着在去年底确定的长租公寓项目，在2015年开始真正进入实施与扩张阶段，其战略转型和布局定位也越发清晰：万科要华丽转型，真正做城市配套服务商。
不过，目前以租金抵房款并没有大面积铺开。南京万科置业有限公司相关负责人表示：南京万科、芜湖万科暂未接到相关通知，因此该地的楼盘也没有实施该政策的计划。
重庆万科试水 产品定位高
在房企的转型道路上，除坚持传统住宅销售以外，物业服务、租赁公寓、教育运营等新业务日益受宠。从重庆万科获悉，万科今年成立五大事业部发展新业务，“万科驿”租赁公寓业务便是新业务之一，欲在公寓市场走上规模扩张之路。
“以往开发商都是建房、卖房再到租房，现在试行建房、租房再到卖房。”重庆万科相关负责人表示，万科驿租赁公寓与传统的“出租屋”有着明显的区别，不仅在产品格调定得更高，而且非私人出租。“很多刚踏入社会的年轻人，都要解决住房需求。除买房外，给他们提供出租住宅公寓，同样可以解决他们需求问题。”
重庆万科相关负责人称，在租房者接房入住之前往往会面临租金与房贷的双重压力，万科正尝试解决租房到买房之间的过渡问题，期望帮助更多城市新青年从容地完成从租客到业主角色转换。“未来的目标是在2017年有15万间万科驿公寓，在重庆第一个试点是落地万科西九，未来将在重庆累计推出10000套万科驿公寓。”
除了在运营模式上西九·万科驿首创了“租金抵房款”、“房款抵租金”的新模式以外，还延续了压缩公寓内部空间，配套租户共享空间等对空间利用的主要设计思路。内部不仅设计了健身房、洗衣房、图书区域等公共活动空间，还为租客配置了万科食堂、咖啡吧等生活配套。
另外，万科驿不是想租就能租的房子，要想租公寓，首先要做的就是面试。稳定职业、创业人士、年龄、甚至于单身，这些都是租公寓的条件之一。经过挑选后，不同行业的新青年们聚集于此，其中包括旅行定制师、健身教练、家装设计师等职业者，设置租户门槛意在为有思想、有追求、有梦想的新青年带来更好的租住体验及更好的社交环境。
专家：可盘活存量，大范围铺开不可行
而在广州方面，据广州万科总经理唐激扬此前介绍，万科原来是建房就卖掉，未来会有自己租赁式的住宅和公寓。主要是租给刚毕业的年轻人，而等这些年轻人今后有足够资金，考虑在万科买房，就可以拿租金去抵房款。这种方式在广州会全面推行，但具体还要看每个项目的情况来定。
业内人士分析称，做租赁公寓同样面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。房企在公寓市场布局，是看中了庞大的市场需求，在于市场所蕴含的无限潜力。通过租赁的形式，房企能够有效地实现存量房的去化，亦是一种有效的盘活资产的方式。
但对万科此次以租金抵房款是否可以广泛推广，行业专家却表示不同观点。易居研究院副院长杨红旭认为，如果万科大部分楼盘都这么干，那么找死的是万科！开发商需要尽快回笼资金。
新时代网上商城总经理杭州吴晟在其认证微博上辟谣称：“1、首先万科最近根本没有开什么转型战略发布会；2、根据万科三季报：资产负债率78.78%；3、根据万科三季报经营现金流-46.83亿元；4、内地前50强住宅开发商现金流加起来都没有5000亿！”
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