房地产业绩下滑近4成 中铁建受困
在地产白银时代下，房地产业务已成为央企多元发展的“拖油瓶”。
今年三季报显示，中国铁建（601186.SH）集团旗下房地产开发业务为其带来的利润总额为5.57亿元，业绩下滑近4成。直接拖累了中国铁建整体业绩增速。那么，受苦的中国铁建如何自我救赎，甩掉 “包袱”，与同业竞争？
阵痛加剧
长期以来，中国铁建对于其地产业务寄予厚望，但这一平台却没有给上市公司带来足够的盈利。而在诸多主营业务板块中，唯有房地产的业绩利润亮起了红灯。
记者统计了中国铁建房地产旗下27家房地产业务子公司，其中实现盈利12家，不到总数的一半。
对 此，中国铁建证券代表指出，“房地产方面盈利降低主要是本期符合收入确认条件的项目减少以及毛利率降低所致。”因上半年国家大力推行PPP模式，很多预计 招标项目为适应新形势的需要进行了调整，推迟了招标时间，造成中国铁建上半年整体新签合同3179.38亿元，仅为年度计划的38.79%，较上年同期减 少18.44%，完成情况落后于进度目标。
中国铁建负责人对记者表示，房地产业务总体规模保持在合理水平，就能够满足本集团生产发展需要，符合进度要求。相信随着新地产项目上马速度加快，完成情况会很快改善，并最终完成全年目标。
易居智库研究总监严跃进认为，虽然现在房地产业务收入下降，房企业绩下滑已成为行业普遍现象，但业绩不给力归根结底是企业管理模式问题，如果决策权不灵活，经营效率会受到影响。随着市场分化愈加严重，全行业轻松赚钱的高增长时代一去不复返，这要求房企加速市场集中度进一步提升。
谱系复杂
相对于利润下滑，更为棘手的问题在于中国铁建复杂的谱系关系，导致旗下地产业务过于分散，这些都在考验着中国铁建地产业务的发展规模。
作为央企第二梯队的中国铁建地产，是中国铁建股份有限公司唯一主营业务为房地产的企业。2007年，中国铁建出资40%，下属3家子公司中铁十二局集团、中铁第四勘察设计院集团和中铁建设集团有限公司共同出资60%，组建了中国铁建房地产集团有限公司。
在 央企房地产阵营中，中国铁建地产与中国中铁旗下的中铁置业堪称堂兄弟，彼此独立运营，又都各自受困于复杂的地产谱系。中国铁建下辖中铁十一局到二十五局等 32个子公司，不少公司也都有房地产业务。例如位于密云的中国铁建•绿港，就是由中国铁建旗下中铁建设集团有限公司开发。
而这种各自为战的现象，为中国铁建地产众多项目的操盘埋下隐忧。事实上，整合意图均流于纸面，并无实质性进展。即便如此，中国铁建目前看来并没有做好整合旗下地产业务的准备。
相 反，中国铁建10月13日公告称，公司董事会于当日通过多项议案。公司拟与子公司二十二局集团各出资5亿元在厦门设立中国铁建海峡建设集团有限公司，同时 审议同意其多家下属子公司参与武汉地铁及铁路项目工程投标。根据公告，新成立的海峡公司经营范围同样包括了地产开发与建设。
虽然中国铁建董事长李国瑞此前曾强调，不排除将来并购一些房企退出的业务板块，扩大房企规模。但实际上，对于中国铁建的地产业整合高层曾有提及，“由于国企体制问题，整合起来仍然比较麻烦。”
层层叠叠的谱系问题，使得中国铁建的地产业务发展之路一直不顺。业内人士看来，如果计划将地产业务做强做大，首先需要冲破内部体制瓶颈、进行平台整合，否则会与其他央企的距离越来越远。
高价地推高风险
一方面企业内部对风险的管控令人堪忧，另一方面高价拿地形成的高风险成为中国铁建地产业务平台的最大困境。
2010年伊始，中国铁建房地产开启疯狂拿地模式。当年便在北京、成都、杭州等城市一口气拿下100亿元土地。虽不及保利、中海拿地规模，但是作为房地产企业“后起之秀”，扩张趋势引人瞩目。2013年更是将高价抢地达到顶点。
最为关键的是，在地价不断上涨，同时土地供应紧缺的势态下，2015年8月31日，中国铁建以50.25亿元的价格竞得丰台区南苑乡石榴庄村地块，楼面价达5.2万元/平方米，远远超过了周边4.5万元/平方米左右的房价，成为丰台区的又一高价地块。
据其半年报称，截至2015年6月30日，中国铁建房地产业务已进入国内48个城市及其他区域，总建设用地面积 1247 万平方米，总建筑规模约 3859 万平方米。
高价拿地后，一般来说企业会将项目定位为相对高端或者改善性居住的产品，不过中国铁建多数定位刚需项目。在2015年中铁建房地产在对自身业务定位时也重申：“公司产品以符合刚需类、刚改类，符合大众需求的商品房为主，重资产类物业相对较少。”
作为中国铁建最重要的房地产业务平台，自成立以来一直依靠高价拿地，并被不断诟病。熟悉中国铁建的人士认为，“这种高成本拿地、低利润盈利的做法在房地产形势好时尚可，不过现在的地产白银时代，致使高成本拿地面临更多困境。”
然而，在高成本拿地和低盈利项目模式背后，是中国铁建地产逐渐高企的公司负债率。
为减轻偿债压力，今年9月24日，中国铁建房地产向合格投资者公开发行面值不超过58亿元的公司债券，此次占到所有者权益比例为39.63%，离国家规定的40%公司债发行上限仅差0.37%。换句话说，中铁房地产几乎一次用完了所有的公司债额度。
9月29日，中国铁房地产2015年公司债券（第一期）发行工作结束，实际发行规模为人民币30亿元，募集资金已到位，最终票面利率为4.02%。
据此，中国铁建房地产成为了第一家成功发行公司债券的央企房地产企业，同时也创造了AA+信用评级企业公开市场发行债券的最低成本纪录。
“尽管有放大杠杆的风险，但置换手中的高息负债、降低企业财务成本仍是上市公司首先要考虑的。” 银河证券分析师鲍荣富认为，中国铁建对于陆续上市的地块，应该有一个标新立异的产品定位。同时需要强化对项目的品牌推广，有利公司实施“建筑为本、相关多元、一体运营、转型升级”的整体战略，巩固及提升行业领先地位。
相关知识
房地产业绩下滑近4成 中铁建受困
8月楼市量跌价涨 9月首周一线城市成交跌近4成
国庆长假济南楼市遇冷 成交量同比下滑近4成
中国铁建:地产开发利润下滑近四成
亚厦股份互联网家装“蘑菇+”推行缓慢 业绩下滑超四成
家具商业绩下滑超一成 翻新装修或成今年主流
“十一”黄金周广州一手房成交下滑近五成
黄金周广州新房成交下滑近五成 买家多选择观望
深圳1月千万豪宅卖99套 环比下滑近5成
只懂卖空调？他卖空气场景收割高端市场近4成份额
