龙头大哥新打法：去库存不一定要靠卖房
国家统计局的数据显示，截至今年10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。从数据上看，库存高企是当前很多城市房地产市场的重要特征。在日前中央对去库存释放出强烈政策信号的背景下，企业在去库存上又有哪些动作，特别是龙头房企会有哪些新打法?
去库存已成为业内共识。作为房企龙头，万科从去年开始对于拿地已慎之又慎，今年初甚至手握627亿元现金，土地储备却只够两年开发。考虑到房企周转特性，万科的土地量差不多刚好够现炒饭现开张，再少，就是青黄不接。
即使如此，动辄千万平方米的土储，也使得万科仍然存在产能消化问题。《每日经济新闻》记者发现，万科的思路不是从如何卖房子着手。毕竟如果只是单纯降价，谁都会卖房。
消失的销售目标
不谋全局者，不足谋一域。
过去十年，万科执业界牛耳的关键是销售规模第一。然而，2014年以来，万科不再公开提及集团的销售目标。
龙头企业自我变革核心竞争力的现象，与行业发展状况密不可分，两个侧面可资观察：中央层面，去库存成为共识。11月10日，中共中央总书记、国家主席习近平强调，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”在此之前的10月23日，国务院总理李克强曾表示，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决”。
智库层面。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，如果明年政府放下包袱，下调GDP目标，调结构等会减少扭曲，房地产这个拐杖很可能会被放下，房企面对的形势将比今年更严峻。任志强分析，房企如果库存超过总资产的30%~40%，说明很危险了;到了50%~60%，非常危险;70%~ 80%，那基本上就死了。
即使大势所趋，也有逆流而上者。恒大上调销售目标20%，正享用深圳市场的龙光地产上调销售目标24%。
虽然万科也起家华南，而且正牢牢掌控深圳第一的市场份额，但其不提、更没有上调销售目标。这与管理层所表示的重心转向利润有关，也可以说关系不大，因为利润率增加只是一系列动作的结果。
其潜在的核心逻辑是，拓展多个渠道走货盈利，不再仅依赖住宅销售消化产能，这才是“做强”的本质和保障。
新销售模式
在万科三季报里，两组数据值得关注。不强调销售额的万科，拓地节奏并没有减缓。前三季度，万科累计新增50个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约788.2万平方米，同比增长89.8%。然而，向好的销售业绩，并没有令万科开工有大规模扩大迹象。前三季度，万科实现新开工面积1398.2万平方米，同比增长仅2.3%。
一个合理的预测是，万科不急于加工这些原料，其希望更成熟地培育出不同的产品形态，比如租房+卖房。
近日，万科重庆长租公寓“租金抵房款，房款抵租金”活动，引发业内震动。虽然证实外界解读有误，但其中蕴含的创新思维不容小觑。
一个楼盘存在两种产品，先推长租公寓，再推可供销售的住宅。事实上，是在传统住宅销售环节里，增加了“体验”功能。房屋，或许是中国人所消费的最贵产品，需要极其慎重。然而，购买前，很少有人能试用这款产品，更多人只看见了一张图纸就达成交易。
万科的做法是，在重庆西九项目里，推出135套房源出租，完成招租指标后，停止招租，剩余房源预留给万科西九二期住宅业主租住，购房业主可以“房款抵租金”。
“租金抵房款”+租客背景筛选的打法，使得长租项目除了能够收取租金，还能为住宅销售项目提前锁定客户。
借路资产证券化
针对传言，万科表示，现在没有先租后售的规划和项目，不过，不排除未来探索住宅本身“租售并举”“先租后售”等新业务模式。
能否顺利推行这样的业务模式，关键要看现金流。如果将快周转的住宅销售，改为先租后售，将极大地挑战万科现有盈利模式。毕竟万科的看家本事是在标准化体系里，快速大规模复制产品，不捂盘，然后迅速回流现金，从而赚取利润。
更何况，在最近的案例里，只有香港推出了类似先租后售的置安心计划。对于民企万科而言，“先租后售”在某种意义上类似于重资产运营的商业项目。
万科给自己商业项目设计的退出路径是什么呢?资产证券化。用证券化为项目获取流动性，将沉淀在项目里的资金解放出来。
如果万科未来推行“先租后售”，将很有可能把住宅项目打包上市，以平衡现金流，然后再通过租客以及购房者支付的租金和资产增值部分，回馈投资者。
在资产证券化的道路上，万科已有试水。今年6月，万科发行国内首只获批的公募REITs基金——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金。
改变拿地思路
资产证券化，除了能为万科的住宅、商业项目提供保障，还能拓展拿地思路。
其实，现在很多地方政府并不愿意再将土地以住宅的形式推出。比如前不久刚出台的海南地产新政，即已严控住宅项目的审批。而且，住宅性质的土地价格节节攀升，近期北京已出现多宗高溢价土地拍卖。万科自己的研究也显示，内地一线城市土地成本占房价的比例达到60%以上，与香港等地不遑多让。
上马物流地产，既是万科消化产能的方式，也是应对土地市场变化的对策。
截至目前，万科已撤销物流地产事业部，改成立万科物流地产公司，累计在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都和杭州获取了7个物流地产项目，储备建面达到49.0万平方米。
值得注意的是，美国黑石集团是万科子公司的股东之一。黑石集团的业务有股权投资基金、房地产基金等。
如果万科能够借助黑石集团，将旗下物流项目进行基金运作，自己成为GP(普通合伙人)，保留运营权，同时得到管理费用和基金分红，固然好。如果不能，万科还可以自己尝试以资产证券化的方式进行轻资产运营。
根据戴德梁行研究，长期看，物流地产土地获取价格较低，未来增值的空间较大。短期内，客源稳定，租金回报可观，出租的年回报率可达8%～12%，远高于商业、住宅项目5%以下的租金回报。
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