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中国水务地产拖欠1500万退铺款或陷财务危机

https://www.biud.com.cn 2015年11月23日10:20 家居装修知识网

两年内3个项目均告失败，经开未来城卖了两年销售率仅13.4%

曾雄心勃勃杀进武汉地产的港股中国水务地产（已更名中国城市基础设施 02349.HK）已现折戟之势。

11月上旬，多名读者向长江商报投诉，称水务地产湖北集团公司未按协议支付武汉未来城项目退铺款，并拖欠近一年，目前，他们已向法院提起诉讼。

长江商报了解到，此次有15名退铺者起诉，还有10多名在等待，二者的退铺款超过1500万元。

该事件源于前几年武汉未来城“买铺返租”风波，当时遭遇近百个购铺者退铺，部分购铺者闹上了法庭，最终达成退铺退款协议。

11月19日，此前一直负责处理此事的水务地产湖北集团有限公司副总经理张松林向长江商报记者称，他不知道此事，亦不再负责此事。随后，王顾左右而言他。

其实，拖欠退铺款的真正原因，或许是水务地产湖北集团公司陷入财务危机。

可查到的信息显示，中国水务地产在武汉的目主要有武汉未来城、未来公馆、武汉经开未来城及未来城酒店等项目。

众所周知，未来公馆项目体量不大，盈利不会太多；未来城运营几经转换，依然不尽如人意。此外，武汉经开未来城项目销售更是不理想，两年销售的房产仅为13.4%，大面积的房产抵押给银行。

11月18日，熟悉水务地产运作的人士告诉长江商报记者，水务地产进军武汉的是商业地产，受电商冲击等多重因素影响，难以达到预期。

显然，伤痕累累的水务地产已经意识到前景不妙，在宣布公司更名为中国城市基础设施集团有限公司后，转型至燃气行业，但前景依然不明朗，举步维艰。

拖欠1500万退铺款再当被告

拖欠购铺者退铺款，水务地产湖北集团有限公司再一次被告上了法庭。

作为水务地产进军武汉的首个项目，位于武昌核心商业地段的武汉未来城，曾被社会高度关注。

2011年下半年，未来城项目进行营销推广，“左手买铺、右手收租” “50万起，满租，带约销售，8%稳定回报” “百余品牌商家抢驻，未开先旺+坐享30年高收益”……吸引了大量市民目光。

然而，当买铺变成了租铺（合同约定购买的仅为商铺20年使用权）、租金的日益高涨使期望变成失望之时，意识到遭遇消费欺诈的219名投资者不干了，纷纷通过多种途径进行维权。

长江商报记者了解到，在通过法律维权前，已有110名投资人与开发商签订了退铺协议。

一名曾接受委托的律师告诉长江商报记者，20多名购铺者向武汉市洪山区法院起诉，经法院调解达成退铺协议，另有部分购铺者复制这一模式，私底下与水务地产湖北集团公司签订了退铺协议。

陈女士就是私下签订退铺协议者之一。11月17日，她告诉长江商报记者，2013年12月25日与水务地产湖北集团公司签订了退铺协议，约定两年半内退还全部购铺款，每期退还214377.69元。然而，按时付了两期后，水务地产湖北集团公司就再也没有付款，拖欠时间长达10个多月，金额542311.81 元。

长江商报记者初步了解到，像陈女士一样此次向法院起诉的共有15名投资者，另有10多名投资者在等待观望，二者加起来超过30人，涉及退铺款超过1500万元。

起诉者之一的张先生告诉长江商报记者，他曾多次询问水务地产湖北集团公司为何拖欠退铺款，得到的答复是“没有钱”。张先生了解到的情况是，此前支付的退铺款，是水务地产湖北集团的母公司上市公司中国城市基础设施（02349.HK，原名中国水务地产）从香港打过来的，今年上市公司要求自给自足，不再打款。

还有起诉者告诉长江商报记者，在索要退铺款时，退款方曾提出过置换方案，即退铺者购买水务地产开发的位于汉阳的武汉经开未来城商铺，退铺款冲抵购铺款，只需补齐不足部分。因为此前被“忽悠”得伤痛尚未痊愈，加上对商铺收益的前景不明，他没有答应。

长江商报了解到，15名起诉水务地产湖北集团公司退款违约的纠纷已经立案，将于下月初开庭。

11月19日，就拖欠1500万元退铺款一事，长江商报记者联系上此前一直负责处理此事的水务地产湖北集团公司副总经理张松林，他称不清楚此事，也不再负责处理此事。

旺铺不旺大面积新盘被抵押

水务地产湖北集团公司拖欠退铺款的背后，则是其旺铺运营、新盘滞销的困境。

长江商报记者经过一周的调查发现，中国水务地产在武汉操盘的几个项目均远未达到预期。

2009 年10月，中国水务地产重组湖北阜城房地产公司，正式切入武汉地产市场。这个曾被寄予厚望、计划打造成武昌版HAPPY站台的项目，如今已成了水务地产的噩梦，不成熟的商业运营导致频繁招商转换经营思路，虽然坐拥繁华商业中心，群光广场、新世界百货、流行视窗广场等环伺，但至今仍是死气沉沉，成为武汉商业地产运营失败的典型案例。

上周，长江商报记者前往武汉街道口未来城探访发现，陷入退铺纠纷漩涡的商铺人气不旺，空铺较多，只有楼上的餐饮差强人意。

进军武汉地产市场后，水务地产开始祭出大手笔，频频通过股权并购方式扩大地产版图。

2010年5月，水务地产收购武汉凯越地产及旗下凯越新都项目，改名未来公馆。该项目与未来城同属街道口商圈，总建筑面积仅3万多平方米。据称，因收购成本较高，并未给水务地产带来多大收益。

刚刚拿下未来公馆一个月，水务地产又斥资6600万元收购毗邻武汉东湖的东湖旅游接待有限公司在东湖公园拥有两幅土地60%权益，合共面积约59480平米，规划建筑总面积约61242平米，计划开发为豪华低密度住宅区。不过，该项目之后一直停滞，至今无明显进展。

仅过半年，水务地产再次出手，收购武汉海螺商贸全资附属公司武汉市中南汽车配件配套有限责任公司，获取汉阳升官渡商贸区土地开发权，即如今的中水龙阳广场（登记时名为武汉经开未来城）。

长江商报记者调查了解到，中水龙阳广场项目邻近海宁皮革城，引进浙江小商品城的运营模式，欲将其打造成“汉阳国际小商品城”。然而，如今该项目也已陷入困境。

11月20日，有知情人士向长江商报记者表示，该项目销售非常不理想，大量房产处于闲置状态。

武汉房地产市场信息网显示，武汉经开未来城土地性质为商服用地，建筑面积13037.1平米，分为A、B、C、D四栋，楼高19层，2013年1月25日开工，当年1月12日销售，去年底竣工。整个项目共有房产1887套，已销售253套，1601套未售。

长江商报记者注意到，该项目销售率仅为13.4%，A、C栋房产更是大面积被抵押。

一长期从事建筑行业法律纠纷的律师告诉长江商报记者，上述抵押可能是根本没有卖就直接办了抵押，也有可能是在建工程抵押，然后房子建成后一直没卖出去直接转的房屋抵押。

11月20日，武汉经开未来城方面一女士证实，A、C栋是在建工程时向银行抵押申请贷款，如果客户有意向购买，告诉就会去解冻，卖一套解冻一套。

对此，上述律师称，在建工程抵押的，开发商收齐了钱才解冻，且单户解冻比较复杂。

调查时，长江商报记者还了解到，水务地产湖北集团公司还拖欠不少供应商货款。对此，水务地产方面未给予回复。

转型燃气行业前景堪忧

中国水务地产在武汉折戟或许只是其一个缩影。

公开信息显示，中国水务地产除了在武汉有项目外，在南京、杭州、北京等地亦有涉足，不过，目前在这些城市的收益情况，其年报中没有明确体现。

除了地产项目，该公司还涉足酒店及物业领域，如武汉未来城项目的武汉未来城商管公司及未来城大酒店。2014年年报显示，未来城购物中心出租率仅为24%，位于杭州的美莱国际中心平均出租率为53%，均低于同业水平。未来城大酒店的平均入住率为84%，还过得去。

该公司今年半年报显示，公司营收0.39亿港元，净利润为亏损8842.80万港元，而去年同期，营收1.75亿港元，净利润为亏损2775.20万港元，业绩下滑明显。

市场人士猜测称，去年底，公司中国水务地产更名为中国城市基础设施，意在转型至城市基础设施方面。

公开信息是，该公司主营业务为主要从事与环保、清洁能源及中国城市化发展等有关的基础设施业务，其中包括天然气销售及分销、天然气管道建设、固废处理及垃圾发电等项目。

其实，转型早已在去年就已开始。2014年下半年以来，城市基础设施持续收购城市燃气运营项目，截至今年上半年，该公司已投入2.07亿人民币收购8个县城燃气特许经营权，覆盖城镇人口约47.6万。

在大量收购燃气项目的同时，中国城市基础设施开始逐步出清地产项目。11月5日，公司公告称，已经完成收购5家分别位于湖南、江西和广西的天然气项目公司。而此前的9月份，公司宣布终止北京前门地产项目。

对于其转型燃气行业，市场人士称，燃气行业属于垄断行业，类似于其母公司中国水务集团的主业自来水、污水处理等，转型能否成功，依赖于其自身及母公司的资金实力及能否营造好与政府部门层面关系。该分析称，未来公司可能复制其母公司迅速扩张的崛起路径。

不过，亦有人士断言，中国城市基础设施的前景并不明朗，燃气行业自身的风险性、大量投入所需的资金及与处理好各方关系所耗的成本均不容忽视。

就拖欠退铺款、转型至燃气行业等问题，11月17日，长江商报记者向中国城市基础设施发去采访函，但截至发稿时止，仍未获回复。

起底段传良和他的“中国水务”帝国

两家上市公司均冠“中国”被指伪央企，低调纵横政商两界21年财技腾挪惊人。

随着中国水务（00855.HK）分拆上市，神秘舵手段传良再次引发资本市场关注。

近日，中国水务宣布，分拆混凝土及安装业务在香港联交所主板上市方案已获批。这意味着，出生于河南省鹿邑县、52岁的段传良将手握中国水务、中国城市基础设施等三家上市公司。

长江商报记者了解到，段传良曾在水电利部工作10多年，上世纪90年代下海创业，商海沉浮21年，直接控股两家上市公司、跻身多家企业董事，在内地水务界颇有名气。

然而，在资本市场上，段传良的运作模式却饱受诟病。

长江商报记者调查发现，2005年7月，中国水务集团2000万元入股中国水利部属下水环境治理项目公司—— 高原圣果沙棘制品有限公司。此次入股，段传良实现了将个人利益与水利部利益捆绑。

有投资者称，段传良手握的两家上市公司均在香港上市、内地经营，公司名称均冠有“中国”二字，让人误以为是央企。

此外，中国水务在快速扩张之时的并购之举也颇受质疑，记者了解到，新余市原市委书记汪德和在卸任后到中国水务集团关联公司任高管。而中国水务集团在2005年以4000万元的代价，控制了净资产为9000万元的新余供水公司，被指垄断当地供水业务。

11月20日，湖北一券商人士向长江商报记者表示，涉猎垄断企业难逃侵吞国有资产之嫌。段传良进入的垄断行业与民生相关，利润稳定，但资金风险较大。不过，如果手握三家上市公司，融资便捷，财务腾挪空间较大，能较好解决资金问题。

低调且“科班”出身的水务大亨

“段传良自始至终都是‘高富帅’。”有业内人士对长江商报记者表示，与很多草根大亨不同，段传良起步于中国水电利部，最后下海打拼，博得富贵。

长江商报记者了解到，1963年出生于河南鹿邑县邱集乡的段传良，21岁从华北水利水电学院农田水利工程系毕业后，就进入中国水电利部工作。

10年后，31岁的他顶着众人惊疑的目光，辞去了中国水利部的“铁饭碗”，下海创业。

上世纪90年代，段传良开始创办银龙集团，投资电子业、地产业、酒店、办公大楼等，迅速成为颇具实力的民营企业家。

2003年，籍籍无名的段传良开始引人注目。这一年，他收购了当时正受财务困扰的电子企业易达兴业（中国水务集团前身），并悉数出售旗下电子业务和一些非核心资产，进行债务重组，将水务投资注入，更名为中国银龙集团。

做生不如做熟，段传良也念念不忘自己的水务抱负。

2003年，中国银龙集团相继收购河北、天津、广东、河南等地水务公司，不断渗入水务市场。2004年12月，公司改名为中国水务集团。

紧接着，段传良继续着大肆收购的扩张步伐。仅2005年一年，就在江西斥资近5000万元，合资成立江西蓝天碧水环保工程有公司、江西省水务公司，段传良掌握着控股权。

不仅如此，2005年，段传良还与水利部牵手，斥资2000万元入股水利部属下水环境治理项目公司——高原圣果沙棘制品有限公司。

还是在这一年，段传良耗资390万元收购江西万年县大港桥供水公司，并出资6000万元与江西新余市建设局合资成立新余水务集团公司，持股60%。

在大规模收购的同时，段传良的触角伸到了境外资本市场。而早前在香港注册、香港上市或是其埋下的伏笔。

中国水务集团2014年年报显示，股东排行上，除段传良为最大的自然人股东持股超过23%外，不乏声名显赫的国际机构，如日本欧力士等。

中国水务集团官网显示，集团净资产超过50亿港元，总资产超过150亿港元。公司已经成为包括原水、自来水供应、水利工程、污水处理及相关增值服务的综合水务运营商。截至目前，业务遍及北京、上海、广东、重庆、江苏、江西、湖北、湖南、河南、广西、海南等40多个省市，服务近千万人口。此外，地产、旅游等多元业务也有不少。

2007年，段传良收购华园控股有限公司，2008年5月改名为中国植物开发控股有限公司。通过多次资本运作，2009年10月，再次更名为中国水务地产集团有限公司，并专注于地产业务。

水务系统人士称，在水务系统，除外资拥有较大市场份额外，低调的段传良享有足够的话语权，俨然已成中国水务市场的大亨。

两年获利1.8亿港元资本腾挪财技尽显

从一穷二白到水务大亨，纵横水务系统21年的段传良无疑有着较为高明的资本腾挪财技。

11 月19日，香颂资本执行董事沈萌向长江商报记者表示，深耕中国水务系统30多年，手握两家港股上市公司，但段传良及其旗下的两家上市公司在资本市场上并没有多大名气，其原因可能有两点：一是段传良是真正埋头做实体，在国际资本市场上的资本运作较少，至少是资本运作的额度不足以引人关注；二是民营资本参与水务、燃气等垄断性行业，需要一定的政商关系，行事多数较为低调。此外，涉及民生的水务等行业并非高度垄断，利润并不是很高。不过，在他看来，段传良能够博得如此富贵，资本运作能力不容小觑。

事实上，在中国水务大规模并购过程中，段传良身上并未出现资金捉襟见肘之时，其资本运作能力可见一斑。

公开信息显示，2005年7月，中国水务集团2000万元入股中国水利部属下水环境治理项目公司——高原圣果沙棘制品有限公司。此次入股，段传良实现了将个人利益与水利部利益捆绑。不过，仅过两年，段传良就将这部分资产转让。

公告显示，2007年6月29日，段传良出售旗下全资子公司中国水环境，华园控股公司出价2亿港元收购。中国水环境拥有高原圣果沙棘制品有限公司50%股权。随后，段传良帮水利部将其拥有的剩下的50%股权也以同样的价格出售给华园控股。

长江商报记者调查发现，段传良的这一次看似简单的资本运作，其谋篇布局之深远令人颇为震撼。在向华园控股出售中国水环境过程中，从财务角度看，短短两年时间，段传良仅在这一笔投资上就获利1.8亿港元，是投资额的9倍。不仅如此，段传良除了获得1995万港币的现金外，还成为华园控股第二大股东，持股 19.22%，对华园控股享有举足轻重的话语权，仍然拥有对沙棘相关业务发展的控制力。更为重要的是，段传良还为日后收购华园控股埋下了伏笔。

果不其然，当年底段传良就将华园控股收购。次年5月将其改名为中国植物开发有限公司。紧接着，段传良将中国水务集团地产业务分拆出来，注入中国植物开发有限公司，通过资产置换等运作后，再次更名为中国水务地产集团有限公司，成为段传良的地产业务运作平台。

在水务资产并购过程中，段传良也有着惊人的财技。

2005年，中国水务集团与江西新余市政府合作，组建新余水务集团，新余市方面原本9000万元的资产仅作价4000万元，持股40%。两年后，新余市政府所持的40%股权全部退出。段传良从而全面接管了新余市供水等业务。

在融资方面，段传良的伏笔也埋得很早。

沈萌告诉长江商报记者，从段传良的融资路径看，一开始就将自己定义为香港资本市场，这为其日后在国际资本市场融资提供了便利。事实上，挪威银行、摩根大通等国际投资机构成为其股东，为其大肆扩张也提供了融资便利。此外，一些关注水务等城市基础性建设的国际机构也有这方面的业务。

公开信息显示，早在2011年，亚行就与中国水务集团签署了2亿美元贷款协议。

“伪央企”与政商关联生意

段传良的快速扩张或得益于其营造了较好的政商关系以及有意无意示人的中国水务面孔。

网络上，有帖子称中国水务地产为“伪央企”，而从段传良手握的两家上市公司的名称看，均冠有“中国”二字。不仅如此，除了段传良有在水电利部10年工作经历外，其与水利部保持着密切的合作关系，如入股水利部下属中国水务投资有限公司等，亦难以让人辨清其身份。

长江商报记者查询发现，中国水务投资有限公司的官方网站上，除介绍水利部外，其余股东均以战略投资者字眼概括，并未提及中国水务集团。

沈萌向长江商报记者表示，段传良掌控的两家港股上市均为民营企业。他称，冠以“中国”二字是内地企业在国际资本市场的习惯，给市场以潜力巨大的印象。此外，因为在大陆开展业务，让人误认为是央企，其目的是提升公司形象。

除让人眼花缭乱的中国水务面孔外，段传良营造的政商关系亦饱受诟病。

2005 年，中国水务集团委任陈国儒执行董事，陈曾履职广东省东江—深圳供水工程管理局副局长、党委副书记。此后，中国水务集团又聘任武捷思为非执行董事。武曾在工商银行系统工作多年，还在中国保险集团、招商银行等单位供职，此外，武还担任过深圳市副市长、广东省省长助理等职。中国水务集团对二人的介绍均称“熟悉国内水业务”。

中国水务集团在江西新余市的并购质疑之声从未停息，其间也牵涉到政商关系。

2005年，中国水务集团与新余市政府合资组建新余水务集团，董事长杜林东来自水务集团，原本审计9152.48万元的国有净资产调整为4000万元，持股40%。次年，股东新余市城投将 20%股权转让给水务集团，所获仅为2024万，一年获利仅24万元，不及银行利息。2008年，剩余的20%国资股全部退出。

公开信息显示，水务集团随后在新余市迅速成立多家公司，参与新余地产、旅游、基础设施及排水工程建设等。

中国水务集团为何能在新余市如此“顺风顺水”？市场曾指责其政商关系在发挥作用。

可查的信息显示，中国水务集团获得新余市供水特许权，原新余市建设局局长袁柏华及原市委书记汪德和起了非常重要作用。如今，袁柏华已进入中国水务集团，任下属荆州水务集团董事长。汪德和则去了中国金融国际，由非执行董事及董事会副主席到董事会主席，当时新余水务集团董事长杜东林则是中国金融国际的执行董事、行政总裁。