万科以租代售动了谁的奶酪 小房企们你怕不怕
11月16日，一条微博使重庆万科驿长租房被推上风口浪尖，之后“万科以租代售”的消息更是屡登头条，“先租后买，租金可抵房款”——业内认为这种营销模式是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，不少业内人士惊呼万科真是狠，简直不给小开发商留活路。
虽然次日万科发声表示“租金抵房款”只是万科驿在长租业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式。称客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品；不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。公司不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。
可这话还没落音，贵阳万科缇香郡就宣告先租后售落地了。11月19日晚，公众微信号“万科金阳大社区”在微信中称贵阳万科缇香郡推出“先租后买”战略，赫然出现了“洋房现房即租即住”、“租金可抵买房款”、“首付分期弱爆了”等这些让购房者垂涎三尺让小房企咬牙切齿的宣传语。
然而“先租后售”到底有何能量使得业界如此轰动？
“以租代售”难实现欲练此功必先自宫？
以租代售本身被认为是一种危险的玩法，有专家甚至认为，以租代售模式是“找死”！“开发商需要尽快回笼资金，先租后售等于自割预售一蛋，再割现售一蛋。”
以租代售，就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权，这种销售手段在哪些方面干预了市场秩序？
首先以租代售是对房地产开发销售模式的颠覆，打破了租与售相脱节的陈旧模式。
一方面先租后买相当于租金当月供零首付购房，对购房者来说此举相比银行按揭少了不少的利息，因此更加实惠，据了解，此次贵阳万科缇香郡拿出十套复式洋房统一价格每个月租金为3000元，针对以家庭为单位的租住人群，租期最长为3年；若在租住期有购房意愿，所有租金可用作抵房款；若没有购房意愿，可自行结束租赁。
另一方面对于大型开发商来说，租销并举相当于开发商自己承担商贷，同时，昔日大量闲置存房“包袱”变成了珍贵的现金流“财富”。可对于中小开发商来说，如果贵阳万科实现了真正意义上的以租代售，那对于当地卡在现金流上的小型房企便造成了极大的威胁。但若如照重庆万科驿的做法只是将长租业务与住宅销售联合推动，其实并没有从根本上解决库存，反而将潜在购房者转化成租户，在某种程度上直接消耗掉了一部分购房需求。
其次，由于现在房屋价格具有极大的可变因素涨跌不定，“以租代售”无形中增加了双方承担的风险。买卖双方无法直接预估租期内的房产市值，房子涨了开发商不愿意卖，房子贬值租客会撤租拒买，因此收益本身的不确定性将给交易双方违约带来了巨大的变动空间。这也是众多开发商不敢轻易尝试“以租代售”的重要原因之一。
最后，“以租代售”并不适用于所有市场，面对一二线城市嗷嗷待哺的住房需求，以租代售只会放缓资金回流所以大可不必这样做，只有存房量大的三四线城市更易实行，况且能否将“租房需求”转化为“买房需求”也是一个棘手的问题。
总之“以租代售”虽然可以帮助开发商快速而精确的锁定买房目标人群，但也在一定程度上弱化了买房群体的购房需求。愿意这么干的要么是被库存逼急了的，要么是有钱禁得住耗的。
万科以租代售或出于业务重心的转变
事实上，让业内最为不安的应该是这个行为的主语——万科。租金抵房款不是头一次听说，别人这么做也许不足以引发如此轰动，可偏偏出手的是十分强调去化的大玩家，难道万科面临库存的压力最终对市场的态度发生了改变？
在人人自危的转型风口，作为楼市江湖的一世枭雄每一步都在为行业领路，其一举一动兴许都是指向逃生窗口。尤其是今年以来，万科大动作不断：4月进军社区医疗、5月更换logo；达成“二万”合作、6月起征租房市场和物流地产……同时在顶豪和养老住宅市场也玩的风生水起，迄今业务已触及住宅、商业、养老、教育、健康、租赁、物流、家装等领域。
万科总裁郁亮曾在2015年的业绩会上表示“随着经济和城市功能的转型升级，大量新的需求正在浮现和生长”，我们也可以明显看出万科今年在新业务的培育和探索上明显加速。纵观万科每一次在拐点的举动，不难发现，万科对于市场是非常敏感的。
然而以租代售之举是要闹哪样，想必不仅仅是为滞销公寓寻主，从万科的思路上来看，“先租后售”的策略更重要的是将业务重心从“销售”转向“经营”的体现。贵阳万科负责人表示万科其他城市项目应该也会快速跟进“先租后售”的策略，这无疑印证了以租代售策略是万科的集团行为。
万科的江湖地位赋予了这一探索行为具备了合理性，或许这会成为房企摆脱库存高压的一个突破口，但操作起来并没有那么容易，不仅考验企业的经济实力还有强大的整合力和执行力，不是谁都能修炼成功
在这场去库存大考中最终只会印证一个亘古不变的逻辑：强者恒强 弱者恒弱。
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