存量房时代到来都影响了谁？
最近上海楼市出现了三大特点：央企退地、土地流拍、二手房成交总量已经超过新房成交量。看似不相关的特点，其实有着千丝万缕的联系，东叔就从“二手房销量超过新房”说起。
根据公开数据显示，今年前三季度北京二手房与新房成交量之比为1.3；上海二手房与新房成交量之比为1.2，证券时报由此发文《二手房销量超过新房 北上广率先进入存量房时代》。
但根据东叔查到的数据显示，一线城市其实早就进入了存量房时代。
存量房一般是指未居住过的二手房，当存量房/新房交易量大于1，即存量房交易量超过50%，就意味着楼市进入以存量房交易为主的阶段，步入存量房时代。
若是以此为基础，判断一个城市是否进入了存量房时代，那么：
1、北京早在2009年的时候就已经进入了存量房时代
2007-2011年北京市住宅成交量（注：新建商品住宅不包含保障房）
2、上海10年前走进新时代
2005-2008年上海一二手住宅比走势（单位：万平方米）注：一手房住宅为剔除配套房后的商品住宅
3、深圳2009年已跨入存量房时代
2009年深圳共成交新房649.4万平方米/70074套，二手商品房成交量首破千万平方米、首破十万套，共成交近1400万平方米/156792套，且二手房的成交量约是新房成交量的2.2倍；
2010年上半年深圳共成交新房126.9万平方米，二手房的成交量约是新房成交量的4倍多；
2012年深圳新房成交量创调控以来新高，为368.22万平方米/40332套，二手商品房成交605.5万平方米/65803套，当年二手房的成交量约是新房成交量的1.6倍；
……
一线城市二手房销量早已超过新房，进入到存量房交易阶段，这是人口红利下降、老龄化来临必然的过程。美国现在在市场上流动的超80%都是存量房，所以，二手房销量超过新房的城市范围会逐渐扩大，一线城市二手房销量与新房之比也会逐渐变大。
随着存量房时代的到来，激活存量资源进入越来越多房企的视野，很多房企已经付诸行动，其中不乏典型案例，像万科位于北京国贸商圈的万科大都汇，以及位于上海的万科张江国际创新中心。万科董事局主席王石还发微博称：“阿里、腾讯对我的刺激，都不如优步，优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。对于万科的转型，一是为业主提供增值服务，提高客户黏度；二是寻找存量资源，让连接产生价值，比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物，激活存量资源。”
存 量房其实是个蛋糕很大，人气不足的领域。存量旧房折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等，有助于居民消费需求的释放，但是存量房改造 市场不同于新房建设，这个巨大的投资市场启动要依靠居民、企业、政府三种投资力量，政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与一个都不能少。因此当前存量 旧房居住品质改善其实存在很大的发展空间，是房地产及其关联产业可以持续大有作为的新天地。
另外，根据一线城市一线城市二手房销量与新房销量数据分析，市场正从新房主导的阶段迈入二手房趋势性上升的存量房时代，支撑房价上涨的要素已经脱离增量需求。未 来人口红利消失，老龄化来临，直接对应储蓄率逐步下降，对房地产的长期需求也在降低，而目前海量存量房却不会消失。截至2015年3月末，商品房待售面积 64998万平方米，已经基本覆盖了2045年中国家庭高峰时候的需求了，再加上高库存在接下来一系列房产税、户籍改革、住房公积金全国化等措施进程中可 能会带来的失序失衡问题。不去库存楼市不稳，经济难以见底。
中 央”去库存“，也是为了防止地价进入下降通道，引起金融体系风暴。一旦地价下行，市场处于恐慌状态，新建房屋售价降低，在库存压力的压迫下存量房、二手房 价格下跌，稍有风吹草动出现羊群效应，很可能引发抛售狂潮。而且杠杆率高达3-5倍房地产业，房产变现能力很差，若是大规模开发商倒闭和购房者断供，将导 致借贷市场危机，并经由上下游产业链引起实体经济大动荡。
存量房时代到来，是中央乐见其成的结果。
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