国内首个B转A地产股 新城商业地产激进扩张
告别B股、晋升A股，新城地产(900950.SH)成为国内首个成功完成B转A的地产公司。新城地产系打通在A股的融资通道的同时，也实现了其A+H股的资本布局。
新城地产系的高速扩张，与获得资本的支持有直接关系。今年11月发行了30亿票面利率4.5%的公司债券。据了解，新城地产进行B转A的同时，新城控股正在尝试对商业地产进行资产证券化，以加大其商业地产的扩张战略。“商业地产的销售比例也将逐年递增，最终新城将形成商业住宅双轮驱动的战略格局。”新城控股副总裁欧阳捷说。
从B股到A股
新城地产的股票11月23日在上交所[微博]停止了证券交易。此次停牌将正式揭开新城地产长达一年的资产重组大幕。
“因吸收合并，公司不再具有独立主体资格，因此向上海证券交易所[微博]提交了主动终止上市的申请。”新城地产近日披露，10月底公司获得证监会[微博]批准，接下来将完成从B股到A股的转换。
由此新城地产将成为国内首家成功完成B转A的地产公司，也是国内第二家获准B转A的纯B股公司。
虽然同样是在上交所上市，然而B股受限于资信等级和政策条件等因素，新城地产无法通过资本市场进行充分融资。新城B某种程度上变成了弃之可惜、食之无味的“鸡肋”。当2008年启动商业地产战略的时候，对于当时求钱若渴的新城集团来说，不得不另起炉灶。
2012年年底，新城集团旗下的新城控股(001030.HK)成功登陆港交所。新城控股在资本市场打开新局面的同时，也迎来了高速的发展期。去年新城控股销售额为245亿元，今年前十个月该公司的销售额约238亿元。
“新城集团大部分的资产，都放在新城地产里。但新城控股上市后，其发展势头已经远远盖过了新城地产。小弟弟后来居上，抢了老大哥的风头。”一位不愿具名的分析师称。
在完成B转A之后，沉寂已久的新城地产有望迎来老树发芽的第二季。
据监管部门对新城地产批复的文件，新城集团旗下的新城控股(001030.HK)将收购新城地产新增发行的5.42亿股A股，以吸收合并新城地产。自合并生效日起的12个月里，新城地产将把资产、负债、业务、合同转移至新城控股名下。
在换股相关手续完成后，公司股东(新城控股除外)可按一定比例进行换股。即每股新城地产股票，可换得0.827股完成转换后的A股股票。
本次交易完成后，新城集团将真正实现A+H股的布局。新城地产系的业务划分，将变得相对清晰。
据了解，新城控股所持有的与房地产开发业务相关的资产，将全部整合到A股上市平台——重组后的新城地产。而新城控股的存续公司，将同时运营住宅地产和商业地产两大业务板块。
杀入第一梯队？
刚刚揭开资产重组大幕，新城地产系掌门人王振华就对外透露了新城集团新的战略目标：相比今年280亿元的销售目标，2017年的销售额要达到500亿。
克而瑞分析师告诉记者，“现在第二梯队的众多房企，都憋着股劲要向500亿的目标冲刺。但这些公司能否真正达成，还很难预测。”
为达成前述目标，新城开始储备大量货值。今年新城控股在土地市场上的扩张势头相当凶猛，仅十月份新城控股在上海、南京、苏州共拍得四幅土地，总地价款38.23亿元。而前十个月，该公司累计新增了30幅土地，用于土储的资金超过了百亿元。
“明年年初我们在重庆、成都、昆明都将有新的项目落地。”王振华表示。虽然今年的扩张速度已经不慢，但这也只是王振华全国战略目标的一部分。
值得注意的是，当万达[微博]放缓在国内投资商业综合体的时候，新城却迅速补上了这个缺。按新城集团高层提出的目标，新城控股每年新增的商业项目至少要增加10-15个。
“2017年累计开发40个商业项目，到2020年商业综合体开业及在建项目达到80个以上。即用约五年左右的时间，进入商业地产第一梯队。”王振华表示，新城正在形成以长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部实施全国化扩张的“1+3”战略布局。
但业界也有人提出质疑，市场能否持续支持如此快的扩张。
对此欧阳捷回应，市场空间的确在逐渐变小。但像恒大、碧桂园这样千亿级的房企，仍然在增长中。而在中国城市化没有完成之前，商业综合体项目仍然大有可为。
“预计十年左右，全国商业综合体将面临真正的饱和。在这段时间里，仍然有相当一部分需求没有满足。例如金坛这个城市消费能力比较强，此前没有全新的商业综合体项目，像这样的城市还有不少。开发商要在有限的时间里，完成以体验为主的商业项目的布局，才能抓住最后一波的机遇。”欧阳捷说。
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