地王频出背后：豪宅生死难料
从今年初丰台白盆窑拍出北京土地成交史上总价“地王”后，北京土地市场就开启了地王模式。之后丰台西局、海淀西北旺、朝阳孙河和东坝、丰台石榴庄及樊家村，北京新晋地王不断加冕。如今，“地王之火”已经蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山区域，大大突破人们的传统认知。北京2015年的卖地金额截至目前已达1920亿元，超越了2014年全年的成交纪录。
越来越多的人开始怀疑，北京楼市上演已久的“新地王拍出，老豪宅解套”的逻辑能否延续。
“地王”潮水汹涌
随着最近一期土地拍卖结果出炉，北京市房山区两宗地以总价68.63亿元成功出让，至此北京2015年内卖地金额已达1920.77亿元，超越了2014年创造的1916.9亿元成交纪录。
截至年底，北京市尚有位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区等多个区域共7宗土地待售，总起价67.75亿元。即使全部底价成交，今年北京市卖地收入也可高达1988.52亿元，只要略有溢价，北京全年土地出让金超2000亿元大关将毫无悬念。
北京市国土局资料显示，10月20日至今一个月的时间内，北京土地市场共出让土地25宗，成交额高达719.63亿元。“面粉贵过面包”的现象频出，区域地价纪录也频繁被打破。而且，土地热潮已经从北京开始向全国迅速蔓延。仅11月24日，广州、苏州两个城市共计成功出让了24宗地，总成交金额高达145亿元。值得注意的是，两个城市都有新的区域地王诞生。
大型房企一位相关人士表示，三四线城市库存高企，风险不断加剧，一二线城市需求更为稳定，回归一线城市成为龙头房企的必然之选。
豪宅危机已现
轰轰烈烈的地王“进行曲”让人们感到疯狂的同时，也嗅出了豪宅市场的危机。
“如果说今年1月，作为北京土地拍卖史上的总价‘地王’——丰台白盆窑地块的诞生震惊了京城，那么此后楼市开启的地王模式则让市场彻底沸腾。”一家机构观察人士表示，但现在地王已经从丰台蔓延至昌平北七家、门头沟，乃至房山这些原本不具备承载豪宅的区域，不得不引起行业的警醒。
按照面粉与面包的逻辑，地价的攀升必然引发商品住宅出现高端化趋势。据统计，近期北京连续出现了10宗地王，地王必然打造成高端项目，如果算上2013年开始不断出现的地王来看，未来新上市项目豪宅化已成为趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。
中原地产首席研究员张大伟表示，北京预计在2016年待售的顶豪项目达到50个，住宅数量则超过3000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在十年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。未来入市的50个顶豪项目中，活得滋润的可能只有10个，10-20个能够勉强活着，更多的可能将遇到非常大的风险。
豪宅逻辑生变
一位长期关注北京豪宅市场的专家分析，目前豪宅市场的逻辑必将改变。原来新地王一出，周边豪宅立即解套的情况可能不会再重演。
门头沟、昌平北七家、房山等地处五环外，乃至六环，远离城市核心区，同时区域内地段、配套、资源的缺失在短期内无法弥补。企业一味在产品上下功夫也不见得奏效。
以孙河地王中粮瑞府项目为例，该项目从拿地到首次开盘历经两年，项目时间、财务成本不低，但周边项目销售价格都低于该项目，让其迟迟无法入市。即便孙河后来再度拍出高价地，对其销售也没有明显促进。
“未来豪宅市场必将呈现出分化。”该人士表示，未来类似万柳书院、昆仑域、中国玺、钓云台这样的豪宅销售压力会较小。主要是该项目拿地稍早，地价还没像现在这样离谱，账算得过来。而且周边竞品也不多。
按照这个理论，可以预计夏家胡同以及农展馆“地王”可能都会解套在即。
另外类似于中粮瑞府这样的一些豪宅可能会出现叫好但不太叫座的情形。产品营造上没得说，但毕竟项目距离城市核心太远，单价超过10万元，市场接受上还需要时间。
风险最大的就是几块丰台“地王”。未来这几个项目几乎面临着同样困扰：体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争。一旦定价失误或是产品营造不利，将来可能会陷入僵局，甚至是死局。可以预见，这些豪宅未来即使“活着”，也会相当辛苦。
此外，东坝板块与其他区域可能有所区别。业内人士分析，东坝区域价值可能目前还不能支撑豪宅板块，预计这些地王大都会按照楼面价加一两万元左右出手，一边贴着成本卖、一边等明年大环境改善。
豪宅卖给谁
与豪宅供应井喷对立的则是市场需求的乏力。
近日，国家统计局发布了10月70个大中城市住宅销售价格变动情况。10月，北上广深四个一线城市中，除上海住宅价格环比涨幅增加0.2个百分点之外，其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中，北京涨幅收缩了0.3个百分点。
亚豪机构市场总监郭毅表示，房价环比涨幅的收窄，体现出目前一线城市房地产市场再次表现出后继无力。 郭毅表示，地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨，在房价没有上涨到地王盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。但延缓入市将使房企背负巨大的财务成本，更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在北京这个“强者恒强”的环境里，一步慢则步步慢，甚至会导致房企退出一线行列。
豪宅产品的需求是否有想象的那样旺盛，一直是企业关注的焦点。随着土地市场地王频出，楼市成交也逐渐感受到传导效应。
以上周入市的冠城大通·百旺府与远洋·天著春秋两个项目为例，均与“地王”相关。其中冠城大通·百旺府紧邻4月首创拍下的海淀永丰产业基地一宗楼面价高达4.3万元/平方米的地王。但冠城大通·百旺府售价仅为4.38万元/平方米，入市房源当天售罄。
另一家豪宅项目远洋·天著春秋也选择拿地一年之后快速入市，其7.5万元/平方米的定价作为低密度别墅项目算不上高，当初该地块拿地楼面价为4.2万元/平方米。
业内人士表示，对于这些“地王周边项目”而言，当下实现“贴地飞行”无疑是一个最佳选择，未来市场竞争，尤其是产品竞争、客源竞争也将更加激烈。张大伟分析，随着房山、昌平、门头沟等以往只供应刚需、改善型项目为主的区域不断拍出地王，不久的将来很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，这对市场定价有明显影响。2015年的“地疯狂”，将会传导到2016年的“房坚强”。
此外业内专家还提醒，对于房企而言，除了地价高企之外，未来地王项目还将面临其他方面的挑战。如政府部门对项目规划的调整与变化，以及区域拆迁等问题都可能给项目带来时间、财务的成本，甚至失去稍纵即逝的市场机会。
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