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“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动

https://www.biud.com.cn 2015年11月26日15:46 家居装修知识网

现在看来，对昔日蓝光“天下武功惟快不破”的比拟，作用到今日蓝光置于公共资本平台的运筹，在具体的战略动作和公司业绩上均已取得阶段性斩获。

10月30日，停牌多日的蓝光发展如期复牌，当日即告涨停。近半月以来，蓝光发展在数个交易日多次涨停。一时间，资本市场对蓝光发展的评断发生了质的飞跃。

11月10日，蓝光发展副董事长兼总裁张志成在蓝光集团总部在接受本报记者专访时，首次以官方口径对外披露蓝光的“双轮驱动”战略，详解蓝光发展运筹成型的战略脉络。

事实上，资本市场对蓝光发展的高评价来自于其对旗下传统产业、前沿产业近来的诸多创新、转型举措及其所取得的成效的认同。

10月25日，蓝光发展旗下四川蓝光英诺生物科技股份有限公司发布了“全球首创3D生物血管打印机”，此举吸引了华尔街大鳄罗杰斯前提实地造访。事后被证明，此举对蓝光发展的资本市场表现带来实质利好。日前，又据确切消息源传出，蓝光发展旗下嘉宝集团有望于年内实现新三板上市。

实事证明，“双轮驱动“的战略构架，对蓝光发展旗下多项产业的创新与转型已产生了实质性促进作用，串起其自4月成功登陆A股以来近半年时间的整个战略轨迹所昭示的信息，似有其战略转型举措已告阶段性成功的迹象。

“双轮驱动”初战告捷

频施资本腾挪术产业创新成效卓著

据了解，上市后蓝光发展对旗下的业务逻辑进行了系统性调整，形成了“生命蓝光“与”人居蓝光“双轮驱动的战略架构。其中“生命蓝光”是指“3D生物打印+生物医药”；“人居蓝光”则是指“现代服务业+房地产”。 “双轮中的业务板块并不是完全独立的，其在深度挖掘产业链价值、资产结构轻重配比有内在逻辑可循。对蓝光发展在未来相当长一段时期中各个产业的变革方向，具有指导性意义。“

张志成表示：“‘双轮驱动’战略布局已告阶段性完成，接下来会继续加大对3D生物打印技术的研发与投入，借’生活家商业模式’推进现代服务业转型升级，转战改善型住宅产品的开发与研究“。

在于今年5月完成22亿元定向增发后，蓝光发展40亿中期票据也与近期获准注册。自今年上市以来，蓝光频频施展资本腾挪术，为其在房地产开发、3D生物打印、现代服务业等板块均取得重大突破，奠定了良好的战略储备。

据张志成透露，近期蓝光发行的40亿的中期票据，对外发行利息为6.5%到6%。对比同等规模企业通过信托基金融资成本约为11%到12%，融资优势不言而喻。此外，中期票据期限为三年到五年，通过融资对原有债务进行置换，实际上增厚了上市公司的融资储备，摊薄了融资成本。

根据上海同策咨询研究院通过对A股上市的125家房地产公司已公布的年度中期财务报表的整理数据显示，125家房地产企业在2015年中期销售毛利率行业均值为28.88%，这一指标在2014年中期为34.21%，同比下降5.33个百分点。

“虽然在房地产市场整体面上出现了回暖的趋势，但也反映出房地产企业获利渠道多元化的迫切性。“日前，上海同策咨询研究部研究员肖云祥在就此类现象接受记者采访时表示， “企业要获得发展，只有抓住机会适时进行转型，实行多元化运作，才能适应当前的房地产发展趋势。”

根据蓝光发展第三季度季报显示，今年1-9月，蓝光发展实现营业收入68.05亿元，同比增加180.98%。第三季度实现营业收入32.95亿元，营业利润2.91亿元，其中净利润同比增加85.17%。比较其半年报数据发现，其收入提升2倍，利润增长1倍，盈利能力显示出明显上升趋势。另据了解，蓝光发展将于下半年交付的13个项目中还有8大项目集中于第四季度交付，第四季度业绩有望大幅度上升。

登陆新三板指日可待

嘉宝轻资产扩张前景可期

采访过程中，张志成就媒体所广泛关注的“嘉宝挂牌新三板“具体事宜做了进一步回复。他表示”上市新三板计划已久，10月26日嘉宝已收到股转中心反馈报告，11月9日已经提交相关回复，有望在年内实现挂牌新三板。“

从以往业绩来看，物业管理收入仅仅占嘉宝集团的营收的30%左右，除了打理主业资产外，嘉宝的核心价值已经能在非主业（社区增值服务）营收上实现。张志成表示，挂牌新三板后，传统物业服务与社区增值服务的营收比差距还将进一步拉大。“随着管理面积不断扩大，‘生活家’商业模式的延展性不断增强，社区增值服务的盈利点还将不断显现出来。”

记者观察目前国内已上市的现代服务业企业经营情况发现，其毛利率和净利率受增值服务带动效应明显。据相关数据显示，中国物业百强企业利润率平均约5%。而据嘉宝集团内部人士透露，2014年嘉宝利润率可以保持在13.7%左右。

据了解，嘉宝未来发力方向将是社区服务O2O、物业服务O2O以及社区生活消费大数据分析三方面。基于上述三大创新业务板块，嘉宝目前已经形成完整的“生活家服务体系“战略。该战略于今年7月一经发布，随即引发资本市场的广泛关注。

10月20日，嘉宝集团与京东签订战略合作协议，成为与京东合作的现代服务业企业。据了解，京东将对嘉宝进行技术支持，双方将在社区消费大数据分析、社区物流配送、社区金融、智能家居等多个领域进行长远合作。

与此同时，嘉宝与川内第二大物业服务公司悦华置地签订战略合作协议，依托成熟的“生活家”商业模式与同样具有相当业主规模的传统物业企业合作，凭借生活家商业模式本身的市场竞争力进行业内横向拓展，进一步实现“轻资产拓张”的发展策略。

据张志成透露，除了寻求合作伙伴，扩大‘生活家服务联盟’等方式，在挂牌新三板后，嘉宝会通过收购方式在短期内扩大规模。“相较于联盟方式，我们对收购将会更加谨慎，收购一些有质量的公司或项目，这样方能谋求长远的发展。”他表示，伴随蓝光地产业务每年200-300万平方米的交付，嘉宝今后的物业管理面积每年会实现近千万平方米的增长。他表示，“基于庞大的业主基数，使用互联网化的创新管理方式，现代服务业企业方能实现边际递增的运营效果。”

相关研究人士表示，中国房地产的泡沫化高位运行时代已经结束，企业应该转型寻找新的利润增长点，随着国内彩生活等物业企业的上市，现代服务业的资本价值正在被重估，其中最为资本市场看重的是其广泛的社区资源和独特的商业模式。基于目前已有60万业主资源，嘉宝将以技术输出方式扩大“生活家联盟”在本土品牌影响力。

据了解，目前基于生活家服务体系的嘉宝生活家2.0APP即将在本月发布，嘉宝线下服务体验中心也于本月开幕，其社区服务O2O业务已从模式构建迈入实体呈现阶段。

规模与利润平衡之术

“高周转x中高利润”集中发力一二线城市

自从房地产行业告别暴利之后，“高周转”模式就成为行业的主要发展模式。牺牲利润但提升周转速度，进而实现更高的净资产收益率的做法，被开发商和投资者广为接受。此前通过“刚需+高周转”模式迅速实现规模化扩张的蓝光地产，于上月高调宣布全面实行住宅产品结构转型战略，专注改善型产品的开发。

针对此举张志成坦言，除了市场与政策导向外，这也是上市房企对项目平均投资回报率的要求。“仅仅是高周转和销售高增长，并不能让投资者满意。“如果利润的增长，不能跑赢销售规模的增长，股价就可能出现下跌。”他表示，“相对应的，如果核心利润增长幅度超过了营业收入的增长规模，则被机构认为很有可能是毛利触底反弹的信号，股价因此可能出现一波上扬行情。”

因此，资本市场对上市房企提出对规模化与利润率的平衡术提出更高要求，蓝光发展也并不例外——据蓝光内部人士透露，战略转型后，蓝光更注重提升项目溢价，优化利润率，增强上市公司盈利能力。张志成表示，这对蓝光发展的资本运作能力、产品创新能力、城市布局能力都将是更高的要求。

据公开报告显示，10月20日蓝光发展为其全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司5亿元贷款提供连带责任保证担保。记者查阅蓝光发展相关公告发现，为了满足各地项目开发资金需求，在今年十月以前，蓝光和骏向苏州、成都、南充、云南等地公司（项目）增资超过20亿元。而蓝光改善型产品雍锦系在成都面世后，也将陆续于合肥、长沙等地亮相。

张志成表示，随着产品重心的转移，蓝光地产板块的布局城市会更加清晰。今后主要发力目标将是以省会为主的一二线城市。“在当下阶段，我们不会因为仅仅为了追逐规模化而去进入一些城市。”据张志成透露，蓝光目前对拟进入城市的参数指标进行清晰的划分，包括城市人口净流入量，全国房企进入情况等，对于新进城市将更加谨慎的研判。“对于有较好发展基础的城市，我们会继续深耕，未来布局重心肯定会愈加集中。”

记者查阅了80家上市房企公布了三季度报告，80家房企共实现净利润仅343.5亿元，平均净利润率仅为8%，创下历史最低纪录。以蓝光发展此类转型路径为代表，兰德咨询总裁宋延庆曾表示，近两年来很多刚需类项目的利润率已经降到5%的低水平，“几乎不挣钱！业内专家就此分析认为：“土地价格、融资成本上涨等成为蚕食利润的主要原因，但总体来说，优质的改善型产品可带来相对丰厚的利润空间。”

记者观察：

从发布3D生物血管打印机到嘉宝冲刺新三板，从首次定向增发22亿元到首次发行40亿中期票据获准再到宣告地产业务转战“改善细分市场”……蓝光发展自今年4月16日正式登陆A股以来，可谓腾挪出手，动作频频。

作为一家有着深厚传统行业背景的新晋上市公司，蓝光发展迫切迈出其战略转型步伐的意愿溢于言表，这种变化的节奏显然沿袭了蓝光起家的要诀——速度。以地产业务起家的蓝光发展，在复杂的政策与市场形式中，深谙“速度“的重要性。在调控最严厉的2012年至2014年期间，蓝光地产每年保持50%-60%的高速成长，迅速进军全国，成为规模化房企中的一匹黑马。

而能保持高速增长的核心，或在于蓝光一直所坚守的纯粹的“市场化“基因。在采访中，张志成多次强调，复杂的竞争环境，更加凸显市场化企业的优势——在严酷的市场竞争环境下，蓝光集团内部在财务制度、运营模式、合规管理、土地获取方式等方面，已然形成一套完整而规范的体系。这样搭建了这样完备体系使企业犹如一艘可远航的海船，既可在风平浪静时疾行，可也在暴风骤雨中调转舵轮平安抵达彼岸。

在早年野蛮竞争的格局中，房企高利润可能来源于获取廉价土地的资源优势、偷工减料所缩减的施工成本，而这些获取利润的方式在市场日益规范与成熟的今天，显然难以为继。在今后的竞争格局中，对市场的敏锐度、对资本的控制力、对产品的研发力、对内部管理的执行力都将成为评判企业生存能力的核心指标。对于民营企业，如不能适应内外市场化的运作，就必须接受在竞争中处于劣势甚至被淘汰的命运。而一直坚守“市场化“路径的蓝光，在这一轮竞争中已然做好充分准备。

因为践行市场化，所以对市场导向分外敏感：压抑许久的改善型需求随着国家政策宽松而日益释放，蓝光能迅速根据市场需要推出针对“首改“、”再改“型产品——”雍锦系“。

因为践行市场化，所以内部运作效能卓著：以产品主义为价值核心，成立产品研究院基础上，已实现产品标准化与施工标准化——可确保全国项目进度与质量管控，进而能够基于项目拿地、结算进行合理的资金周转与调配。

因为践行市场化，所以发展规划分外清晰：并不单纯以规避经营风险进行多产业运作，而是基于内部优势、产业互补、产业转型升级等多方面的长远考虑实行“双轮驱动“。

作为一家完全市场化运作的房企，在市场日趋规范，调控逐渐深入的当下，具有更强的发展后劲；在战略动作和业绩上取得阶段性斩获，这均并不让人意外。以蓝光发展当下呈现出的转型成果为范例，或能为传统行业企业在战略转型初级阶段，提供一条切实可循的路径参考。

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