北京昌平地价创下新高 区域客群认可成关键
区域开发商对昌平北七家等邻近未来科技城板块内的中高端客群抱有信心。 图/东方IC
临近年底，北京迎来史上最密集土地出让期，而此前一直低调的昌平区也迎来多地块成交，成为市场新热点。11月19日-23日，昌平区已拍出了五宗经营性用地，土地出让金总额超过137亿元，土地单价最高也突破4万元/平方米。
5地块集中成交 楼面价最高4.3万元/平方米
近期北京土地市场迎来暖冬，继丰台地王热之后，土地频繁成交的昌平区也成为市场新热点。记者统计发现，截至11月26日，2015年昌平区共成交了10宗经营性地块，而11月19日-23日就连续成交了五宗地块。
11月23日，位于昌平区小汤山镇(北京未来科技城北区)的两宗住宅、多功能土地出让，被北京未来科技城+华润联合体分别以33亿元、17.2亿收入囊中。
11月19日，昌平区北七家三宗地块出让，吸引了保利、中粮、万科、华润等众多房企激烈争夺。其中国瑞地产以44.96亿夺得两块，据业内测算，两地块的纯商品住宅楼面价分别为3.65万元/平方米和4.3万元/平方米，刷新昌平区的地价新纪录。
除国瑞外，11月19日保利和北京未来科技城联合体也以42亿元底价竞得北七家镇(北京未来科技城南区)地块，规划建筑面积47.564万平方米。
此前在10月23日，龙湖平安联合体、泰禾集团分别拿下位于昌平南邵的中关村科技园东区两地块。记者根据北京市土地局公布数据统计，截至目前的一个月内，昌平就有7块经营性用地出让，其中6块用地均为住宅或含住宅用途的多功能用地，成交十分活跃。
业内认为平衡总价和品质成关键
记者了解到，去年昌平北七家集中出让的土地多以底价成交，今年成交的商业金融等土地中也不乏底价成交的地块。为何今年昌平区域的住宅土地会受到热捧，单价创下新高？
“早期昌平的别墅产品集中在小汤山一带。近些年南邵等昌平新城区域里也陆续有刚需产品在售。昌平新城由于距离老城较近，共享了生活配套和交通资源，因此吸引了西北部刚需客群。而北七家等邻近未来科技城的区域，随着高端产业进驻，开发商对于区域内的客群也抱有信心。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。
公开资料显示，北京未来科技城位于昌平区东南部，温榆河贯穿其间，规划总占地面积约10平方公里，规划总建面约800万平方米，总投资约1000亿元。目前已有神华集团、中国商飞、中国国电等15家中央企业研发机构率先入驻该园区，建成后入驻科研人才约4万人。未来这里将着力建设全球创新人才最密集、创新成果最丰富、创新机制最灵活的区域之一。
虽然有未来科技城等产业利好，但业内对于昌平近期出让的高价地块前景仍持谨慎态度。“在土地价格上涨、各项目都打出品质牌的背景下，如何平衡总价和品质之间的关系成为项目取胜市场的核心。”郭毅表示。
■ 板块扫描
北七家：改善型楼盘为主
11月昌平北七家成交了三块土地，成为昌平的热门板块。
记者走访了解到，目前北七家在售的项目以别墅等改善型产品为主，如远洋傲北、华墅山、北辰红橡墅等项目在售。此前，北七家附近也有TBD云集中心、金融街·金色漫香苑等综合体项目和洋房项目在售。
此外，北七家目前在售的二手楼盘有东方普罗旺斯一二三期、碧水庄园，其中东方普罗旺斯三期均价为4.9万/平方米左右，碧水庄园则在6.8万元/平方米左右。
业内人士指出，毋庸置疑，未来科技城是北七家区域最大的利好之一。北京未来科技城是中央为实施“千人计划”、建设创新型国家而确定的一个重大科技工程项目，也是未来北京高新人才的聚集区。
远洋傲北的工作人员介绍，项目很多业主都来自进驻未来科技城的企业员工。未来科技城的主体是产业用地，住宅多为定向人才公寓，随着区域里生活配套的不断完善，以及未来科技城的进一步开发建设，区域里的置业需求也会进一步提升。
郭毅表示，未来科技城出让地块为共建混合用地，主要是为园区内的居住和置业需求。目前北七家在售的低密产品单价在两万多到三万多不等，洋房类的改善型产品并不多，因此未来项目入市面对的压力并不会太大。另一方面，地块配建的政策房也可以帮助企业快速实现资金回笼。
南邵：主打刚需、刚改楼盘
南邵是昌平的另一个土地热点。南邵所在的昌平新城板块近年来被地铁线激活，成交活跃，昌平线一期开通前后，带动了区域内刚需项目销售。目前，伴随着地铁昌平线二期开通临近，以及8号线三期建设的推进，南邵板块更受关注。
记者了解到，目前南邵区域附近有中国铁建·尚城汇、路劲世界城、北京风景等刚需、刚改项目，以及金隅澜湾等少数低密项目在售，售价从20000-25000元/平方米不等。
“昌平新城紧邻老城，可以共享老城相对成熟的生活配套资源。同时昌平线的开通，高教园区的进驻，也为区域导入了大批来自中关村、上地等城西区域的刚需客群。”郭毅介绍。
不过，在业内看来，南邵所在的昌平新城和昌平老城区，目前产品趋于同质化，多以刚需刚改为主，伴随着市场需求结构变化，均面临产品需要改善升级的情况。
金隅澜湾的工作人员也介绍，目前项目的客户里，很大一部分来自昌平本地。“老城里很多住房的房龄都在十几年，随着客户家庭结构和经济实力的变化，他们也想要在熟悉的生活片区里找到合适的改善型房源。”
本版采写/新京报记者 方王洋
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