楼市去库存大门或持续敞开

近日，在中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提到，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”几乎同时，李克强总理也发表了类似的观点。

自去年以来，国家已经接连出台取消限购、降低首套房首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款等政策。今年下半年以来，央行更是连续三次“双降”，从去年至今，央行累计六次降息、五次降准。而此次中央最高领导层喊话去库存之后，业内人士预计“救市”去库存大门将继续敞开。

区域间去库存效果差异明显

11月19日，山西省政府办公厅发布《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，提出全面取消限购政策，此前还有四川、甘肃、安徽四个省份明确发文取消了限购政策。

就在山西出台楼市新政之后，11月26日，宁夏出台公积金新政，对住房公积金有关使用政策进行调整，延长购房提取年限；贷款比例由原来的75%统一调整为不超过购房总价的80%，最高贷款额度也调整为50万元；同时，宁夏新政还取消了缴存余额倍数限制。

据了解，在宁夏之前，还有河南省、湘潭市、海盐市、衡水市分别调整了公积金政策。此外，北海、东莞、宁波等地也出台了有条件的购房补贴政策，辽宁省在刚刚召开的冬季房交会上也出台了最新的购房补贴政策。

对于目前多个省份取消限购以及出台的一系列楼市松绑政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这实际上是为了落实中央去库存的精神，通过省级文件的发布，解除以前政策上的种种限制，让房地产处于更加宽松的市场环境中，从而加快住房交易，对于去库存以及活跃市场都有积极意义。

“目前地方政府出台政策，主要是为了显示地方意图刺激楼市的态度，给市场增强信心，实际上原有政策早已失效，但政府发声对当地市场多少会有些作用。”中原地产首席分析师张大伟表示。

在此背景下，中国楼市去库存效果如何？

国家统计局11月11日发布的数据显示，10月份，房地产开发投资下降２．４％，降幅比９月份收窄０．７个百分点。前１０个月，全国房地产开发投资７８８０１亿元，同比增长２％，增速比１—９月回落０．６个百分点，继续呈回落走势，但回落幅度比上月收窄０．３个百分点。

同策咨询研究部楼市年报显示，２０１５年二季度以来，伴随销售面积大幅增加，全国百城价格指数整体出现止跌回升，三季度一线城市均价同比更是明显反弹；随着楼市进一步复苏，不同城市间价格指数分化加剧，三季度一线城市均价同比增速达１２％，而二三线城市同比仍然处于负增长状态。

业内人士认为，从全国楼市整体看，前期去库存效果不明显，主要是三四线及中西部地区城市问题突出。这些地区一直以来依赖于土地财政，早先大量卖地，现新房集中上市，库存体量较大，加上经济发展不平衡，楼市投资价值不高，因此一系列去库存政策见效慢，甚至作用很小。同策咨询研究部数据也显示，１０月底，三四线城市去化周期高达２８．２９个月，远超合理区间，是当前全国楼市库存的“重灾区”。

目前，随着全国房地产市场分化的趋势越来越明显，一二线城市房子尚不太愁卖，而三四线城市的房子就真的有点卖不动了。

房企应积极调整推盘节奏

对于这样的现状，从政策层面，同策咨询研究部总监张宏伟对中国经济时报记者表示，首先，应当继续降低首套房首付比例，降至两成，降低购房门槛。第二，降低税费，比如契税，增加购房补贴等，鼓励购房。第三，加大棚改力度，对于安置居民实施货币补贴，让这些人购买商品房，以尽快消化库存。第四，政府直接购买商品房冲抵保障房，对于低收入家庭，可以通过这样的方式给他们提供廉租房或者公共租赁房。

据了解，住建部已经开始汇总各地上报的２０１６年棚户区改造计划任务，并最终汇总得出２０１６年全年棚户区改造的总任务目标。目前，这一任务目标正在等待国务院的正式批准。

严跃进认为，中长期来看，新型城镇化要实现１亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，因此户籍制度改革或将带动住房消费。此外，继续降低首付的呼声也越来越高。由此，不少专家推断，去库存的持久战还将继续，明年的政策环境或许会进一步放松，至少难以收紧。

同策咨询研究部结果显示，２０１０年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到一套，按照国际标准，这意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。未来房地产市场就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

张宏伟认为，由于央行三次“双降”等去库存政策的刺激，上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续，但最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间角度看，２０１６年年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历２０１６年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段，届时，由于今年以来的市场需求透支导致明年下半年市场需求释放低迷，下半年尤其是明年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”。届时，如果企业没有在今年下半年和明年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

因此，在“救市”政策仍然有市场作用的“窗口期”，张宏伟建议，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好六次降息、五次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加年底最后一个多月销售业绩在全年的比例，甚至在２０１６年年初继续积极跑量去库存，防止市场环境在第四季度末甚至２０１６年年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

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