首页 > 装修资讯 > 杨树坪“城启系”重启难题昔日龙头东山或难再起

杨树坪“城启系”重启难题昔日龙头东山或难再起

https://www.biud.com.cn 2015年12月01日07:51 家居装修知识网

11月10日，广东从化温泉镇，杨树坪现身亿城泉说现场剪彩。

两个月前，他旗下的广州老牌上市房企东华实业(600393.SH)出资3055万元，收购了亿城泉说55%股权。在当地，这个盘以最贵得名，约4万元/平方米的售价是当地别墅均价的三四倍。

这是近十年来，杨树坪为数不多的几次公开亮相之一。现场大多数年轻记者并不知道，在2005年之前，杨树坪曾是最为意气风发的开发商之一，他的“城启系”媲美于保利、富力和合生创展，拥有“广州十大地产开发商”头衔。

一夕之间，“规划门”事件将杨树坪和“城启系”推至崩溃边缘。此后，杨树坪转战北京、海南等地欲东山再起，却鲜有声响。今年10月底，那笔高达99亿元的北京旧改项目收购，曾被外界视为杨树坪沉寂10年后高调复出的谋局。不过，这场凶猛进京之举，短短十天后就宣告泡汤。

不过，困扰东华实业多年的土储匮乏燃眉之急，眼下看似已解。11月20日晚间，东华实业公告称，预计今年12月31日前，公司收购大股东粤泰集团和关联方城启集团等近45.74亿元的资产重组事项，将完成全部过户手续。该项重组事宜开启至今已有两年之久。

当年的地产达人杨树坪能否背水一战满血复活，市场仍将拭目以待。毕竟“城启系”失去的地产黄金十年，已难以再追回。

77亿京城旧改收购败局

在签订收购意向书仅10天后，一笔高达77亿元的北京旧改项目收购案即宣告“流产”。

11月1日晚间，东华实业公告宣布，公司终止收购北京丰盛胡同旧改项目。它给出的理由是，“收购项目金额较大，牵涉收购难度较大，公司无法明确收购具体时间及计划安排”。

为了这笔收购，东华实业筹划了两个月之久。早在今年8月25日，东华实业因筹划重大事项停牌，随即到当月31日，其宣布以自有资金收购非关联方房地产股权资产事项。直到10月20日，东华实业首次披露了该项收购的重大进展，其中谈及与北京中山国富房地产发展有限公司（以下简称“中山国富”）签订了《丰盛胡同项目收购合作意向书》。

这份意向书透露，东华实业有意收购北京万联中天房地产开发有限公司（简称“项目公司”）100%股权，后者具有开发建设北京市西城区丰盛胡同危改（旧改）西区D、E地块权利。中山国富则是项目公司唯一指定的项目收购公司北京方圆中地置业有限公司（简称“方圆公司”）的大股东，目前全面负责丰盛胡同地块项目的收购工作。上述拟收购资产的总价预计不超过人民币77亿元。

东华企业并未公开丰盛胡同危改（旧改）西区D、E地块的具体信息。2012年的一份环评公示显示，上述旧改地块位于北京西城区太平桥大街丰盛胡同北侧，占地面积约为35170平方米，总建筑面积约为331850平方米，将兴建数幢四层至15层高综合楼。

这里是北京核心商圈所在，靠近西城区金融街，开发前景可谓是一片光明。北京当地中介机构所提供的数据显示，该片区内写字楼租金为每日每平方米9-10元，部分二手房单价已超过10万元/平方米。

不过对年营业收入不足10亿元的东华实业来说，收购77亿元旧改项目有“蛇吞象”之嫌。在不少投资者看来，此次收购失败在意料之中。今年前三季度，东华实业营业收入为4.5亿元，净利润2571万元，公司经营活动产生的现金流净额为-2.11亿元，

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者说，东华实业过去几年也有类似并购经验，几乎都以收购资金偏大为理由而退出，比如东华实业欲以4.5亿元收购鑫源矿业的控股权，10个月后流产。

更有投资者质问东华实业，“收购失败是肯定的事，是否另有内幕？”在11月6日，这些质疑声直接摆到了东华实业董事长、总裁杨树坪面前，他和东华实业的副总裁李宏坤、董秘蔡锦鹭、财务总监杨建东需要一起作出回应。

不过他们并没有给出更为丰富的回答，仅表示，“鉴于本次收购的难度较大，在监管部门要求的时间内无法完成收购。”在给时代周报记者的回复中，东华实业表示，本次终止收购的原因主要是操作的时间不足。

“规划门”7亿巨额罚单往事

谁都没想到，沉寂近10年后，杨树坪这场期望中的漂亮翻身仗，就这样草草收场。

在这之前，杨树坪和他的“城启系”已淡出公众目光很长时间。在广东的地产江湖，杨树坪算得上一号传奇人物。1995年，在广州铁路系统工作了九年之后，不甘心打一辈子工的杨树坪下海投身房地产。或许早已身在曹营心在汉，以黑马姿态杀入广州楼市的粤泰集团，在前一年（1994年）8月就已成立。

广州晓港湾项目，是杨树坪的开山之作，在1995年6月奠基。在彼时同行热衷于开发100多平方米大户型时，晓港湾每套“30-50平方米、10万元左右”的小户型住宅一炮而红，这让杨树坪成功掘得第一桶金。

随后，杨树坪借助营销创新强势挺进华南楼市。1997年，杨树坪以“50平方米配一个广州户口指标；80平方米配两个户口指标”的营销模式直抵家长心坎。还未开工，所得预售款已足够完成建设工程。

另一家同源同宗的老牌房企城启集团在不久后起步。工商资料显示，城启集团于1998年9月成立，其法人代表为杨树坪，并曾是粤泰集团的最大股东。

真正确立杨树坪在广州地产界地位的项目，是他2000年开始开发的荔港南湾项目。杨树坪认为，老城区改造工程可获得政策支持且拆迁成本低，位于珠江边的项目一经改造即可成为城区高尚住宅区。事实证明，杨的预判十分精准，改造开发后的荔港南湾于2000年、2001年、2002年连续三年荣获“广州十大明星楼盘”。

时代周报记者梳理发现，1995-2005年间，杨树坪在广州成功开发十多个楼盘，开发地块面积达40多万平方米，销售商品房超过100万平方米。在广州以外，杨树坪不断攻城略地，2002年成立北京分公司，2003年初收购原江门市最大的国有地产集团。

在资本市场上，杨树坪更是长袖善舞。他先后入股广百股份、广州证券、收购老牌上市房企东华实业，打造出资本市场上的“城启系”。

在2005年之前，杨树坪是最为意气风发的开发商之一，他的“城启系”媲美保利、富力和合生创展。但是，一夕之间，“规划门”事件几乎将杨树坪和他的“城启系”推至崩溃边缘。

2005年初，城启集团因伪造行政公文印章30宗，10年超建20万平方米，欠缴国家各项款额总计高达30亿元等事由，遭到广州市建委牵头组建的城启集团造假专案调查小组的调查，并收到7亿元左右的巨额罚单。

这是当时广州有史以来最大一笔针对企业的罚款，也是当时国内地产商因违规受到的最严厉责罚。城启集团旗下的十三行广场、荔港南湾、逸蓝华庭、城启晴轩、广百新翼尽数遭到查封。杨树坪一度被限制出境，该集团多名高管亦被控制。

为了筹措资金脱身，城启集团在2005年4月起便马不停蹄地抛售名下土地。仅以4亿元便将地理位置优越、总建筑面积近40万平方米的广州洲头咀项目转让给香港天誉置业；出售北京“柏联别墅”项目的股权，获得5600万元；将广州“东山紫园”项目股权作价1500万元转让。

“售楼款全部拿去交补罚款，当时城启的压力不言而喻。”曾任职于城启集团销售中心副总经理的朱宇曾告诉时代周报记者，“规划门”清查判案后，城启楼盘解封开售，虽销售良好，但“城启系”资金仍入不敷出。

以东华实业的财务数据来体现，2006年，东华实业的营业收入由2005年的5.7亿元锐减至3.44亿元，利润和净利润分别为9775万元、3176万元，同比分别减少了7.51%和26.96%。

经过“规划门”的折腾，曾经笑傲广州地产界的“城启系”已丧失地位，大多数项目处于停滞状态。“‘规划门’让杨树坪元气大伤，他想要东山再起或有难度。”中原地产项目部经理黄韬曾向时代周报记者坦言，他并不看好“城启系”重新跻身广州十大开发商之列的可能。

45亿元资产注入等待“爬起来”

继2005年规划门事件后，杨树坪一度隐遁，直至2008年城启·天鹅湾项目上市，杨树坪才公开亮相，“虽然早两年摔了一跤，摔得很痛，但我们现在还很年轻，爬起来，可以继续往前走。”

对于杨树坪而言，“城启系”洗牌是必然的，其中最为关键的好牌则是东华实业。

在国内，东华实业第一个开始了房地产业的破冰之旅，其前身由东山区引进外资住宅建设指挥部于1979年4月成立。通过向香港人学习，东华实业摸出了盖房子和卖房子的门道，从开发东湖新村起就创下了全国房地产业的多个第一：第一个纯商品住宅小区，第一次引进外资开发房地产，第一次引进物业管理制度等。

站在香港地产界巨人肩上，东华实业陆续开发了湖滨苑、五羊新村、花园新村、文德大厦等广州最早一批住宅小区。

“城启系”一直尝试借道东华实业的上市平台整合资源，达到整体上市并融资的目的。

在获得上市平台东华实业后，粤泰集团陆续将广州、北京、江门、河南等地的优质资产注入东华实业，借此优化上市平台的价值，进一步壮大企业版图。

据时代周报记者了解，自2006年起，东华实业已初步形成了以北京项目为主，由广州区域发展向全国其他城市拓展的格局。同时，为了避免同业竞争，粤泰集团、城启集团只在广东省内经营房地产开发业务。

在近年东华实业的业绩报告中，每每都要提及收购和定向增发，期待实现“粤泰集团和城启集团之间的房产业务整体上市，一并解决上市公司与控股股东及关联公司之间存在的同业竞争。”

然而，时运并没有站在杨树坪的身旁。自上市以来，东华实业尚未通过证券市场进行过再融资。2005年，由于股改影响，证监会宣布暂停再融资。其后，东华实业2007年11月与2008年3月的两笔收购与增发计划，均以失败告终。

直到2013年12月26日，已停牌四个月的东华实业发布公告，将收购粤泰集团、城启集团等持有的八个地产项目，标的资产预估值45.74亿元。2014年7月3日，酝酿半年之久的东华实业重组方案在股东大会获得通过。

2015年11月20日，在宣布重组事宜近两年后，东华实业宣布，预计2015年12月31日前完成重组资产的全部过户手续。

这对解决东华实业的土地瓶颈，效果是显而易见的。目前东华实业大部分在售项目已接近尾声，可产生现金收益的空间不大。

时代周报记者通过东华实业2015年前三季度业绩报告了解到，广州益丰项目已经进入销售收尾期。而公司分别计划投资5.5亿元与5亿元的广州嘉盛与旭城项目正在紧张施工中，项目总建筑面积分别为6.28万/平方米与3.74万/平方米。

东华实业位于淮南拥有90%权益、占地面积达1006亩的天鹅湾项目目前仍处在前期开发阶段。位于北京拥有70%权益、投资总额达18亿元的京华虹湾项目已取得商业性质一级土地使用权证，正在进行一级开发的前期拆迁工作。而备受业界关注的广州番禺区“官堂村”、“樟边村”城中村项目，正在进行相关改造的方案设计。

多个项目仍处在开发阶段，短时间内难以产生效益，导致东华实业业绩增长乏力。2015年半年报显示，北京虹湾、三门峡东华、西安东华、广州旭诚等房地产项目公司在上半年分别亏损约40万元、92.2万元、72.26万元和27万元。

时代周报记者翻阅其年报得知，2008-2013年，东华实业年营业收入逐年下降，分别为12.9亿元、12.37亿元、11.08亿元、7.77 亿元、5.35亿元、4.9亿元，其净利润也从2008年的1.35亿降至2010年的7194万元，2013年再降至2532万元。直到2014年，上述两项指标稍有上调至8.91亿元和6154万元。

杨树坪近年来全面展开多元化布局，如投资的大型矿产资源，反映到东华实业的财报数据上，也并不理想。今年上半年，东华实业子公司茶陵县明大矿业投资亏损达170万元。这也导致东华实业近年来经营活动产生的现金流净额一直为负增长。2010-2014年，这一数值分别为-1.08亿元、-2.59亿元、-1.21亿元、-4935万元和-522万元。截至2015年9月30日，公司经营活动产生的现金流净额为-2.11亿元，去年同期则为1421万元，同期减少-1585%。

值得注意的是，去年至今，东华实业疲软的业绩已出现一定改善。2014年，东华实业营业收入和净利润分别为8.91亿元和6154万元，分别同比增幅为82.06%和143.06%。今年前三季度，东华实业营业收入为4.5亿元，净利润2571万元。

此外，为调动管理层员工积极性，东华实业还在今年7月仿效万科、龙湖等企业推出了员工持股计划，涉及股票数量不超过1500万股，筹集资金总额上限为8400万元。