楼市观察:十问豪宅“处女地” 解读“地王”未来迷局
新华房产11月30日北京讯（记者 唐群） 即将过去的11月，已成为北京土地市场不折不扣的“地王月”。
截至目前，北京11月共出让17宗地块（除一宗中止出让，一宗流拍），其中15宗住宅用地，2宗商业用地，土地出让金合计558.42亿元，若加上两宗工业用地则达561亿元，土地交易俨然变成了一场豪宅的生产比赛。
供应稀推地密 连环“地王潮”
值得注意的是，该月地王频出，将北京土地市场推向了本年以来的最高峰。月初，华润招商华侨城联合体击败多家房企、以“5万元级”成本楼面价拿下丰台南苑地块，而中旬时一度一天内连诞生通州、平谷两地王，大戏不断。
业内专家表示，北京不断刷新天价地是取决于一线城市土地的稀缺属性，尽管近期新出让地的楼面价一再超市场预期，但仍不减其热度。截至当 前，2015年北京土地出让金创下1920亿新高，但据中原地产首席分析师张大伟预测，算上年内待售经营性土地还有9宗起价115亿，按正常溢价率计算， 成交额将突破150亿元，也就是说北京年内的 土地市场将肯定突破2000亿元，创造历史最高纪录。
区域偏成本高 上演联合体之战
一个显而易见的现象是，近期参与拍地的80%以上均为上市企业、国企或央企。
据统计，截至11月24日，2015年北京已成交的44总住宅用地中，仅10总地块为民企独立获得，而其它34宗地块，大部分参与者都为国 企或央企。在一线城市地价不断上推、地王风险加剧的背景下，合伙人拿地模式愈趋盛行，整个北京土地市场几乎变成联合体之间的游戏。
亚豪机构副总经理高姗在接受采访时表示，联合多家拿地，可以分摊资金成本的风险，且房企之间各有各的资源和特长，能相互取长补短降低开发风险。
据了解，上述密集诞生的新地王，成本楼面价高得惊人，远远甩开周边楼盘的在售价格，最高甚至超过5万元/平米，不出意外将酝酿十数个准“10万+豪宅”项目。
而与以往的豪宅地块不同，它们大多位于五环之外，其共通点是交通欠优，配套待填，自然环境优势不足，客观资源上并未构成传统豪宅开发区的条件。
上述实打实的豪宅“处女地”，给北京楼市制造了一个大问号：未来，这批成本极高、开发难度极大的地块将要如何打造才能折回成本？又会给所在区域的产品格局和市场价格体系会带来哪些冲击？对此，新华房产独家策划“十问”，邀请业内专家及拿地房企人士来做预测与解答。
1、这些地块的产生背景是什么？
新地王的诞生名单或仍在持续加长，据北京国土局官网最新预告，12月北京土地市场将继续加推6宗地，土地总面积达37.78万平米，其中3 宗住宅用地，2宗生物医药基地用地，1宗多功能地块。新华网记者了解，最有可能诞生新地王的大兴旧宫YZ00－0801－0039、6001地块，出让起 始价为27.5亿。
对于集体诞生的新地王，北京房地产业协会副会长、秘书长陈志认为其市场必然性：第一，北京的土地资源存在巨大稀缺。第二，是由土地出让制度 带来的，总的经营性用地出让趋势是在下降，而保障房的出让比例越来越大，将它与豪宅捆绑一处，为许多产品带来了高端化。第三，目前货币环境宽松，大部分还 是在流向房地产市场。
2、五六环地价创历史新高，对北京未来发展意味着什么？
北京五环地王频出，楼面价低则3万/平米，高逾5万/平米，不仅改写了北京各区域的地价格局，也将推高下一轮楼市周期的整体房价。
“土地扩展向五环以外，很正常。”北京理工大学管理与经济学院副教授周毕文对记者表示，他观察认为，因为三四环内都不出地了，势必向五六环 方向拓展。“接下去并不能在内城拆了盖、盖了拆，建设得更密，而应该有一个大北京概念，进行多点布局。”从目前发展来看，他认为北京周边每个区都串起来 了，而密云、延庆也并入区了，北京未来的重点发展是沿五环外的新经济带和产业城区。
3、房企为何愿意高价拿这些偏远区域的地？
在这些新地王面前，传统的“地段—高价”规律似乎已失效，北京作为一线城市中的首座，其远郊地块亦进入了市场上升期。
对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向新华网记者表示，这一现象与国内楼市的发展出现地区差异化有很大关系。“一新城市像北京、上 海、深圳，地价还在往上涨，北京的情况特殊，去库存时间不到半年，供应显然稀缺。有实力的开发商，想要继续发展，只能抢北京的地，目前四五环也没什么地 了，所以只能再向外拓展。”他分析道。
4、面对3万-5万元的高昂楼面价，如何做产品形态上的突破，来抗衡市中心的“10万+”产品？
近年来，北京市场不停涌现高价房或类豪宅产品，而高昂的地块楼面价、复杂多业态的公共配建，迫使新地王们不得不做成五六环外的豪宅。相比市中心区位优势显著、交通便捷、配套完备的10万+的豪宅，远郊豪宅的压力可想而知。
陈志认为，从目前联合拿地的房企来看，并非全部有豪宅开发经验，少数做过豪宅产品的，也不具备学院式的产品研发能力或豪宅运营系统，“有资格拿得了地跟做得了豪宅产品是两回事。”
而在高姗看来，近来市场状态下，严苛的配建指标会催生出一批带有这个时代鲜明特点的豪宅产品，地上面积很少，都往地下做文章，“近一两年受 土地成本及指标的影响，开发商表现出非常强的产品开发和创造能力，尤其在地下功能空间的布局上，有很多不错的设计理念，但理性地想一想，未来真的要卖到将 近两三千万，开发商为了现金流还要控制面积和总价，实际居住的舒适性未必会都很好。”她预测，地王集中过剩过量过大，产品特别又比较趋同，未来可能会出现 大量豪宅滞销的情况。
5、高成本低资源的准豪宅，未来将卖给谁？
北京从不缺豪宅，而摆在拿地房企面前的问题是，当豪宅产品由市中心延伸至远郊，是否有愿意花10万在五六环买一栋豪宅的客群会同步成长起来。
正如顾云昌所言，由新地王成长起来的新开发新房，如果产品很一般，市场并不会买账，“只能做成豪宅”。
而陈志观察认为，北京楼市的总体供给量与市场需求存在信息不对称，房企都仍在摸索中，“他们希望未来这当中产生的是中高端家庭需求，而实际上更多需要住房的家庭其实是中低端收入。”
另一个值得思考的问题，是来自北京特殊的土地出让体制，“像北京和上海这样的城市存在一个问题，土地价格高了就需要配建廉价房与公共基建， 一方面是十几万豪宅，一方面是低价自住房或保障房，无论是销售价格、配套建设和物业服务等环节上，都存在很多难解矛盾。”顾云昌表示。
6、楼面价远超区域在售价格，开发商如何应对未来销售压力？
以一天内连斩两宗地的城建为例，11月16日，其以接近50亿的总价、配建限价房、商业、医院、教育、体育公建等代价，拿下顺义仁和镇的两 个住宅用地，据计算，土地为楼面价3.3-3.4万元左右，而位于新地块周边的由顺义本土开发商打造的楼盘目前在售价才2万元/平米左右。
楼面价远超区域在售价格，相比于新地块的价格断层而突显的性价比优势，新地王未来的销售压力可想而知。对此，顾云昌预测，当五六环区域的房价提高，会连带整个北京城区房价水涨船高，等于在下一轮市场周期哄抬了整个房地产市场的价格。
7、对于新地王的所在区域，会产生哪些影响？
新地王的集体诞生，无疑刺激区域周边的市场心态。据记者了解，多个出现地王的区域开始条件反射般地掀起促销热潮，周边项目借助对大开发商进驻带来区域爆发的预期，纷纷趁机出货，而二手房中介亦市场情绪亢奋。
陈志表示，新地王对区域的未来影响主要体现在：第一，拉升周边的地价房价，并造成对未来市场预期的波动。第二，开发商无疑会在产品开发过程中，打造项目周边的交通、环境、配套，全方面改变区域面貌。
8、豪宅正在成为北京市场的主流产品，未来的北京楼市会变成“豪宅市”吗？
2015年，北京豪宅遍地开花。
据亚豪机构市场总监郭毅分析，北京的高端市场开始出现两个新特征：一是范围不断外扩，从区域上开始由原本的豪宅聚集区朝阳、海淀向南城丰 台、大兴蔓延，环线上则逐渐突破五环界限，甚至六环周边都开始出现高端住宅扎堆的现象；二是10万 豪宅单价“天花板”已被打破，2015年出让的18宗高价地项目当中，有10个预计将突破单价10万元/平方米关卡，再加上老地王和传统核心区的在售豪 宅，预计未来北京市场10万 的顶豪项目将接近50个。
如此一来，北京即将“全城豪宅化”，多位业内人士称，未来的北京豪宅将位置更远而价格更高，未来发展趋势成谜。
9、接下去，北京土地市场还会持续诞生新地王吗？
相比于二三线城市处于强市才出地王的市场规律，北京的“弱市出地王”现象显得尤为突出。在全国土地出让金明显下降的情况下，核心城市的偏远地区却不断曝出天价。
尽管不少人嗅出豪宅市场“难以承受的高价之觞”的危机，但在受访过程中，多位专家仍表示相信未来的北京土地市场会继续诞生“面粉贵过面包”的远郊新地王，“不拿地就死，拿地是赌市场。”
高姗更指出，今年很多出让的地块住宅占面非常小，自住房把刚需客户全包揽了，市场真正的商品房成交全靠刚改。加上政府在东南西北都布了局，不管是政府东迁，北部的高新技术区，南部的新机场，有这样一些产业和政府配套的支撑，地价还会再有升的可能性。
10、激情拿地后，会出现一波退地潮吗？
与楼市的激情拿地相对地，近期亦出现不小的退地风波。
10月底，业内传言，刚拿地一周的碧桂园，欲腾退北京丰台地块，据了解，其联合金茂先后以34.2亿和17.6亿摘下丰台花乡四合庄两宗兄弟地块，溢价率分别达140%和146%，可售楼面价部分接近3万/平米，对2宗地块的处置引发了集团内部的不同意见。
而另一退地疑云则来自华润招商联合体，在以83.4亿总价、5.6万元/平米楼面价、配建5.7万平米公租房的代价夺得丰台区南苑乡槐房村 和新宫村1404-669、670、665、666、668地块之后，其高昂的地价成本，引发外界对拿地主体在资金压力与开发思路上难以磨合的揣测。
以上两起退地传言，尽管未获当事人的官方确认，却都传递出相同的市场忧虑。拿地之后巨大的项目开发压力，是否会导致开发商纷纷退地？陈志表 示，不排除出现退地潮。至于这片地王潮过去之后的地王向何处去，他认为不同人对市场有不同解读，“要是政策和市场走势不断出现利空，不支持企业原来市场判 断的时候，有可能退地；如果后续各种各样的市场信息，支撑楼市往上走，则不必退。”
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