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北京高地价催生豪宅 改善客将无房可买?

https://www.biud.com.cn 2015年12月03日08:37 家居装修知识网  

随着12月拉开帷幕,2015年也进入尾声,说起2016年的楼市走势,有关专家表示:随着房价与地价鳞次栉比的上涨,五环以内除了少量自住房以外,豪宅将会一统天下,改善型客群则成为新的“夹心层”,逐步面临着无房可买的尴尬境地。

量价齐涨 成交金额创近新高

据亚豪机构统计数据显示,截至11月29日,今年1-11月北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元,达到了自2010年以来,近5年同期新高。同时,商品住宅成交均价为26618元/平方米,再创新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析,今年在调控放松及上半年股市长阳的双向拉动下,北京楼市出现一轮明显的成交量、价的双双升温,成交套数接近市场相对稳健的2012年和2013年,成交价格则在购房需求的拉动下,加之高地价催升房企惜售心态,导致年末楼盘涨价现象再度重现。成交量、价的双双上扬,是造成今年前11个月北京商品住宅成交金额创下近5年同期新高的根本性原因。目前,从今年前11个月楼市表现来看,成交套数超过2014年全年,楼市“量价齐升”的格局基本确立。但在数据上涨的背后,北京楼市改善型项目供应的短缺是不能忽视的问题。

在调控政策加大对刚需及改善型客群购房支持的作用下,今年楼市成交量的走热趋向于两极化,即首套刚需和多次改善。

全面豪宅化的未来

据有关数据显示,今年北京商品住宅市场中成交价格低于6万元/平方米的普通住宅共成交1264.6亿元,占到总成交金额的57%,位居各产品类型之首,其次是自住型商品房,共成交382.45元,占总成交金额的比重为17%,别墅和成交价格超过6万元/平方米的高端住宅的成交金额占比分别是15%和11%。

统计显示,今年1-11月,北京六环以外普通住宅的套均成交价格为186万元,而五环以内的自住房的套均价格不过176万元,相比之下,自住房的优势更为突出。综合衡量自住房的地段与价格后,特别是在与同等价位的商品房相比较之下,刚需客群大多选择购买了性价比更高的自住房。

全面豪宅化,是2015年北京房地产市场的鲜明印记。今年的前11个月,北京六环以内成交29宗住宅用地中,有23宗的楼面价格突破3万大关,未来将会是6万+的高端住宅,而这23宗中还有10宗是潜在的10万+顶豪。

换句话来说,也就是在不远的未来,北京六环以内将很难找到一个单价在6万元以下的一手新盘,一套新房的总价将至少在800万元,改善型客群也将无法找到一套适合换手的新房。

有关专家表示,对于改善型客群来说,无论是首次改善,还是多次改善,考虑的无非是地段、面积、价格三方面。今年1-11月,五环内只有120平方米以下的住宅,其成交套均总价低于400万元,也就是卖掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款,但户型面积低于120平方米,大多是两居、三居产品,对于改善型客群来说过于局促。

但是,在配套、交通相对完善的五环以内,户型面积越大的住宅总价则会越高。据亚豪机构数据显示,五环以内单套面积在150-200平方米的住宅,套均总价为875万元,而单套面积在200平方米以上的住宅,套均总价高达2017万元。

对此,郭毅分析,北京五环以内的住宅已经呈现出泛高端化的特点,面积更大的住宅产品代表着其居住品质也较高,而高品质则意味着价格昂贵,“卖一买一”需求的首改客群在卖掉旧房之后,虽然因为政策放宽,首付比例低至3成之后尚且能够负担,但过高的月供却会压垮整个家庭,所以首改型客群在新房市场已经很难找到与其地段、面积、价格这三方面需求均匹配的产品,只能选择地段更远的新房,或者是品质差但面积大的二手房。

因此,随着房价与地价鳞次栉比的上涨,五环以内除了少量自住房以外,豪宅将会一统天下,改善型客群则成为新的“夹心层”,逐步面临着无房可买的尴尬境地。朱盈洁

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