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北京高地价催生豪宅改善客将无房可买？

https://www.biud.com.cn 2015年12月03日08:37 家居装修知识网

随着12月拉开帷幕，2015年也进入尾声，说起2016年的楼市走势，有关专家表示：随着房价与地价鳞次栉比的上涨，五环以内除了少量自住房以外，豪宅将会一统天下，改善型客群则成为新的“夹心层”，逐步面临着无房可买的尴尬境地。

量价齐涨成交金额创近新高

据亚豪机构统计数据显示，截至11月29日，今年1-11月北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元，达到了自2010年以来，近5年同期新高。同时，商品住宅成交均价为26618元/平方米，再创新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析，今年在调控放松及上半年股市长阳的双向拉动下，北京楼市出现一轮明显的成交量、价的双双升温，成交套数接近市场相对稳健的2012年和2013年，成交价格则在购房需求的拉动下，加之高地价催升房企惜售心态，导致年末楼盘涨价现象再度重现。成交量、价的双双上扬，是造成今年前11个月北京商品住宅成交金额创下近5年同期新高的根本性原因。目前，从今年前11个月楼市表现来看，成交套数超过2014年全年，楼市“量价齐升”的格局基本确立。但在数据上涨的背后，北京楼市改善型项目供应的短缺是不能忽视的问题。

在调控政策加大对刚需及改善型客群购房支持的作用下，今年楼市成交量的走热趋向于两极化，即首套刚需和多次改善。

全面豪宅化的未来

据有关数据显示，今年北京商品住宅市场中成交价格低于6万元/平方米的普通住宅共成交1264.6亿元，占到总成交金额的57%，位居各产品类型之首，其次是自住型商品房，共成交382.45元，占总成交金额的比重为17%，别墅和成交价格超过6万元/平方米的高端住宅的成交金额占比分别是15%和11%。

统计显示，今年1-11月，北京六环以外普通住宅的套均成交价格为186万元，而五环以内的自住房的套均价格不过176万元，相比之下，自住房的优势更为突出。综合衡量自住房的地段与价格后，特别是在与同等价位的商品房相比较之下，刚需客群大多选择购买了性价比更高的自住房。

全面豪宅化，是2015年北京房地产市场的鲜明印记。今年的前11个月，北京六环以内成交29宗住宅用地中，有23宗的楼面价格突破3万大关，未来将会是6万+的高端住宅，而这23宗中还有10宗是潜在的10万+顶豪。

换句话来说，也就是在不远的未来，北京六环以内将很难找到一个单价在6万元以下的一手新盘，一套新房的总价将至少在800万元，改善型客群也将无法找到一套适合换手的新房。

有关专家表示，对于改善型客群来说，无论是首次改善，还是多次改善，考虑的无非是地段、面积、价格三方面。今年1-11月，五环内只有120平方米以下的住宅，其成交套均总价低于400万元，也就是卖掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款，但户型面积低于120平方米，大多是两居、三居产品，对于改善型客群来说过于局促。

但是，在配套、交通相对完善的五环以内，户型面积越大的住宅总价则会越高。据亚豪机构数据显示，五环以内单套面积在150-200平方米的住宅，套均总价为875万元，而单套面积在200平方米以上的住宅，套均总价高达2017万元。

对此，郭毅分析，北京五环以内的住宅已经呈现出泛高端化的特点，面积更大的住宅产品代表着其居住品质也较高，而高品质则意味着价格昂贵，“卖一买一”需求的首改客群在卖掉旧房之后，虽然因为政策放宽，首付比例低至3成之后尚且能够负担，但过高的月供却会压垮整个家庭，所以首改型客群在新房市场已经很难找到与其地段、面积、价格这三方面需求均匹配的产品，只能选择地段更远的新房，或者是品质差但面积大的二手房。

因此，随着房价与地价鳞次栉比的上涨，五环以内除了少量自住房以外，豪宅将会一统天下，改善型客群则成为新的“夹心层”，逐步面临着无房可买的尴尬境地。朱盈洁