中房观察：从绿地七度在澳出手看中国房企的“骑羊投资记”
中房网讯（记者 王飞）自2013年3月首度获得位于悉尼中央商务区的“绿地悉尼市中心”项目，绿地在这个“骑在羊背上的国家”便一发不可收拾，分别先后于2013年11月购入墨尔本赛马场住宅项目、2014年3月购入北悉尼太平洋大道项目和莱卡乔治大街项目、2015年6月购入Potts Point项目和Parramatta项目。
12月1日，绿地控股又宣布其澳洲公司成功中标悉尼北区麦考瑞公园综合开发项目，规划打造一个大型综合社区。
据公开资料，绿地新获的这一项目仍位于悉尼，毗邻北莱德火车站，规划总建筑面积约7.35万平方米，其中住宅项目约占6.7万平方米，可建成800余套公寓住宅。同时配有约6000平方米的零售商业、大型中央公园、室内运动娱乐中心、美食街等。
至此，绿地在澳洲已有共7个不同业态类型的项目，累计建筑面积达近50万平方米，不算未披露投资额的新项目，其余6个项目的总投资额约人民币110亿元。
旺盛需求、低廉成本驱使中国房企远渡重洋
比起英美很多高档社区严格限制华人业主比例的“歧视之嫌”，澳大利亚这个人口至少由10种人种构成的国家显然更加开放包容。加之其丰富的物产、完善的福利制度、发达的医疗、教育条件，每年都吸引着至少4万有余的移民。这其中，中国人占了相当比例。中国与全球化智库及中科院去年共同发布的《国际人才蓝皮书》中表明，中国已是澳大利亚最大投资移民来源国。里昂证券也有报告显示，中国最富有的7000万人中，仍有1000余万人的理想移民国是澳大利亚。
与不断涌入的人口相比，澳大利亚首都悉尼的住宅类用地供应量却很少，政府对宅地的审批态度谨慎、程序复杂，平均每年获批建造的住宅仅2.3万套左右。悉尼绿地中心当年就足足等了一年的时间才拿到当地政府的批准许可。
此种背景下，悉尼的住房空置率低至2%，租金回报率却高达4%~5%，而贷款利息在4.3%左右，几乎可以持平。
香港汇丰银行数据显示，悉尼的房价在过去两年中共上涨了39%，这其中，中国移民和投资客的贡献不可小觑。
人跟着钱走，而开发商跟着人走。绿地、万达、世贸、碧桂园、富力等国内知名房企，先后涌入澳大利亚这片沃土播种耕耘。
某房企海外项目负责人向中房网记者描述澳洲说：“比起国内一线城市简直是开发商的天堂！”因为没有大体量土地，拿地成本就较低，澳洲一般地块总价在50万—3000万澳元间，折合人民币约250万元—1.5亿元，不过是京沪一块“地王”的零头。加之经济增长稳定，市场规范透明，政府对房地产业扶持力度也大，难怪开发商们纷纷“漂洋过海去盖房”。据不完全统计，仅在悉尼市北部中心区，就有不少于50个中国资本的房地产项目在同时推进。
买家仍是中国人利润率并不高
因为地价比国内低廉许多，财大气粗的中国房企又期冀一战成名，因此往往不惜砸重金求“最”——拿最核心的地段、请最知名的设计公司，用最昂贵的建筑材料。于是绿地以235米的悉尼绿地中心占得“悉尼最高建筑”鳌头，万达则通过今年1月以10亿美元收购的、位于悉尼环形码头的Fairfax House大楼，名列悉尼“最贵公寓”（其住宅部分目前估价为3万澳元/平方米——即约合15万元人民币/平方米）。
如此的代价必然是不菲的成本。因此即便这些项目的销售情况不错甚至是火爆，实际利润率却很微薄。“前期主要是树立名片，让更多当地人知道我们的名字和实力。”上述房企海外项目负责人表示。
有趣的是，尽管远赴异国，建造的也是与国内风格迥异的房子，澳洲住宅公寓的主要消化者却还是中国人。
海外房地产经纪公司万国置地总裁史锐雪就告诉中房网记者，澳洲的房产销售市场也讲“圈层”，中国开发商的项目买家往往都是亚洲人，尤其是华人。“因为只有这些人才知道绿地、万达等是国内一流开发企业，很多外国人并没有听过这些名字，甚至不知道他们是做什么的。”
另一个原因则是中西方观念差异，与中国人有着强烈的不动产情结不同，澳洲当地人往往更愿意把钱花在出游度假、购置家庭用品或者是换一辆车上。
机遇与风险共存羊有时也会“咬人”
绿地集团董事长、总裁张玉良曾公开说：“目前国内经济由高速发展转入中速发展阶段，投资海外市场却仍处于难得的窗口期，资源和投资成本也相对合理，推进国际化战略有助于绿地在国内主战场之外开辟新的成长空间。”
将这一番话中的“绿地”替换成其他房地产企业名称，就是他们“积极走出去”的共同缘由。仲量联行数据显示，去年，悉尼共获得22亿美元的中国房地产投资资金，一举超过纽约，成为仅次于伦敦的、对中国房地产投资者吸引力排行榜上的亚军。
产权永久性，没有遗产税，首付低至10%，可在期房交付后再还款，还款方式灵活，门槛很低。居住环境和旅游资源优越，既可自用度假又可租赁收益，还能为子女未来留学做好准备，“澳洲房产的确是集使用、投资、炒汇为一体的良好资产配置对象。”史锐雪表示。
另外，人民币兑澳币汇率从去年的5以上下降到现在的4.6左右，以及去年中国赴澳游客猛增22%，创下84.6万人次的历史新纪录，也都是激发中国人在澳洲买房意愿的重要条件。
但拜中国人所赐而节节攀升的房价，增加了澳大利亚当地居民的负担，因而引发了他们的联名抗议。而当地政府也恐悉尼、墨尔本等主要城市出现楼市泡沫，于民众请愿后不久宣布对所有外国购房申请征收费用。其后不久，又进一步收紧政策，严厉打击外资非法购房。惩罚力度最高达12.75万澳元罚金或入狱3年。
而除了成本加大、审批趋严，另一个不争的事实是，澳洲房价近几年的飙升已使其蕴含着失控风险。尤其是近两年，中国开发商一拥而入，在几个主要城市不断盖起新房。它们中的大部分将在2016年—2018年建成入市。届时，空置房出现的机率和房屋的出租难度都将增加。因此史锐雪建议，“没有任何投资品是稳赚不赔的，房产也不例外，澳洲也好其他国家也罢，谨慎购置为上。”
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