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房企挖掘绿色建筑盈利价值构造核心竞争力

https://www.biud.com.cn 2015年12月03日14:17 家居装修知识网

环境问题已日渐成为中国人生活中的“达摩克利斯之剑”。作为国民经济的支柱产业之一，一些房企将目光投向了“绿色建筑”。

11月30日，巴黎气候大会召开。万科董事会主席王石率队赶赴巴黎，他们将参与“中欧社会联合应对气候变化巴黎对话会”、“中国角企业日边会”等活动，探讨中国民间力量在全球气候变化议题中的角色与实践。

王石表示，城镇化发展就是能源消耗的过程，能源消耗最大比例是建筑，在建筑中减少能耗非常重要，而在过去，社会忽略了如何通过绿色建筑进行节能减排。

中国大约在2008年开始推广绿色建筑，但截至2014年底，全国绿色建筑面积仅2.9亿平方米，在全部新增建筑中占比极小。

万科是中国最早开始绿色建筑的房企。在王石看来，做绿色建筑并非是出于多么崇高的动机，而是万科面向未来的可持续发展，通过做绿色建筑和住宅产业化，万科构建了自己的核心技术竞争力，实现了转型，并且可以带动全行业一起前行。

绿色建筑的风口

根据上海建筑科学院的报告，我国建筑能耗占全国总能耗的40%，将消耗2015年全国可获得能源（预测）的一半。与此同时，年建筑面积以20亿平方米左右的速度增长。建筑施工也被认为是形成雾霾的四大原因之一。发展绿色建筑势在必行。

“如果建筑通过认证绿色三星的最高标准，能耗减排可以达到70%以上，而且可以享受到原来相同的居住条件。这就可以少消耗能源，少建发电厂。”王石表示。

万科早在2003年就开始关注气候变化问题，并通过绿色办公、住宅产业化、绿色建筑等手段降低自身和价值链的碳排放。王石说，“去年万科的绿色建筑占整个中国绿色建筑的36%，如果从2009年开始算，平均下来基本上每两套绿色建筑中一套就是万科的。”

建筑成本升高和消费者认知度低，是绿色建筑未能大规模发展的原因。但近几年来，绿色建筑的成本在不断下降。据世邦魏理仕发布的《中国绿色建筑新纪元》报告（以下简称“报告”）指出，大部分通过认证的绿色建筑新增成本低于4%。

若按照国家统计局公布的每平方米2643元的2013年全国房屋竣工造价均值来进行简单测算，绿色建筑评价标识项目的成本增幅在0.8%-6.1%之间；考虑到经济发达省份的绿色建筑发展程度更高，实际的成本增幅应该略低于该测算值。

一方面，绿色建筑成本不断下降；另一方面，绿色建筑也更受消费者欢迎。目前市场上通过工业化方式建造的“绿建”项目多为精装房，销售价格与同地段、同品质的住宅价格相对平衡，建筑成本因规模增加和技术创新而逐步降低，综合性价比逐步提高，消费群体较为看好。

世界绿色建筑协会在题为《The Business Case for Green Building》的报告中指出，在大多数案例中，绿色建筑享有0-17%的租金溢价，且录得高出非绿色建筑0-23.1%的出租率，从而在物业售价获取0-30%的增幅。

截至2015年4月，国内绿色建筑的总量（含中国绿标和美国LEED标准）已经达到3.2亿平方米，是2008年中国绿标启动元年的154倍。但与全国500亿平方米的建筑总量相比，仅相当于1/150，比重很小。

《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提到，城镇绿色建筑占新建建筑的比重，要从2012年的2%提升到2020年的50%。

按照克而瑞报告，目前中国每年新增的建筑面积为16亿-20亿平方米。这意味着在2020年以后，中国每年至少有5亿-6亿平方米以上的新增建筑必须是绿色建筑。

行业集体发力

谈到做绿色建筑的初衷，王石表示，万科的实际动机很简单，就是要考虑到企业的可持续发展。“未来充满不确定性，但至少未来是不是环保，是不是绿色，我想这个是确定的。”因为地球支撑不了现在这样的消费方式，企业一定会首当其冲，所以必须为未来的绿色建筑做准备，为未来不被淘汰做准备。

做绿色建筑、绿色产品，是企业的一种生存方式，是一种竞争力；企业在其中要生存，要能盈利，而且盈利得好。

王石说，在做绿色建筑的过程中，万科的工程师越来越多，企业性质突然变了，万科的技术核心竞争力出来了，就是如何做住宅产业化、如何做绿色建筑、如何做节能环保体系。万科和行业其他公司真正的差别，不是在规模上，而是在万科这几年为了未来、为了生存，整个企业的思维方式、企业人员构成发生了变化。十年前万科最多的是营销人员，到现在最多的人员是工程师。

现在中国整个国家面临转型，涉及行业、城市、企业等层面。在转型当中，在其他企业还在困惑着争规模的时候，万科已经是另外一个思维方式。比如，万科的长处就是物业管理好，现在物业管理基本是人海战术，但人海战术的来源没有了，万科就开始内部讨论是否要做机器人项目。

但王石认为，即使万科百分百做绿色建筑，对整个行业的影响也是微乎其微，必须全方位做起来，不仅全行业，还需要跨行业。

针对此次巴黎气候大会，王石说，“房地产企业的准备最充分”。万科和中城联盟共同发起的《中国城市开发企业绿色发展战略》中倡议，从政府深化改革、企业低碳实践、公众积极参与三个方面推动城市绿色开发。

中城联盟于1999年成立，其宗旨之一就是推动行业绿色发展，中国绿色建筑的80%出自中城联盟成员。在巴黎气候大会上，中城联盟将与能源基金会联合发布《中国城市开发企业绿色发展战略》。

截至目前，万科、方兴、当代、朗诗等房地产企业均涉足了绿色地产。朗诗地产的朗思品牌已经正式运作；招商地产(000024,股吧)在国内首设绿色低碳官职务，在总部设立策划委员会和绿色地产研发中心；此外绿地、沿海地产都在不同场合提及转型绿色地产运营商。

从房企获得绿色住宅建筑评价标识项目（包括获得中国住建部绿色建筑星级认证和美国绿色建筑委会LEED认证的项目）总数来看，从2009年至 2014年底的5年时间中，万科和绿地分别以109和78个分居一二位。紧随其后的是万达商业地产，获得绿色住宅建筑评价标识项目为65个，三家房企获得绿色住宅建筑评价标识总数，超过排名前50的房企项目总数的一半。