房地产市场中存在着销售和投资的走势分化
房地产的话题总是抓人眼球。近日，社科院发布《中国住房发展报告2015-2016》，一家媒体以“明年二季度后房价或出现断崖式下跌”为题进行了报道，很快就被四处转载。但课题组的负责人称，这是以偏概全，报告的重点是分析未来几年影响住房市场的主要因素。据报道，报告预测，2015年10月到2016年9月间房价或将呈现“先升后降”的波动，也指出一线城市与三四线城市的形势并不相同。
目前的房地产形势的确错综复杂，让人难以看清楚。除了不同城市形势不同之外，房地产市场中还存在其他的“分化”。首先，销售和投资的走势分化，今年9月以前，房地产市场的销售情况逐渐好转，但房地产开发投资的增速却逐渐下降。其次，商品房销售和土地市场的走势分化，9月以前，土地市场非常低迷，9月以后，当商品房出现增速减慢时，土地市场却意外地变暖，尤其是在一线城市和部分二线城市，土地成交非常火爆。此外，库存压力和拿地热情的变化呈现“分化”，库存压力增大的情况下，开发商拿地的热情却高涨。这些分化的形势，哪个才是房地产市场真正的走向呢？开发商是库存压身采取收缩的策略，还是看好未来准备大干一场呢？房价会因为库存压力而回调，还是因为供给压缩而继续上涨呢？
今年土地市场的走势是最富有戏剧性的。以北京的情况最为明显，前三季度，北京土地出让金总额为1065.29亿元，比去年同期的1583亿元减少了32.7%。但到11月25日，土地出让金却达到1920.77亿元,超过2014年的1916.9亿元,创历史新高。10月和11月2个月的土地出让金与前9个月相当。在这两个月，北京地王频现，面粉贵过面包的情况更是常见。据报道，11月底出让的房山区长阳地块的楼面地价高达2.95万元/平方米，而区域的商品房价格“仅”在2.5万元/平方米左右。其他一线城市和部分二线城市的土地市场行情与北京类似。
为什么部分城市的土地市场会在10月以后突然变得火爆？这些城市销售情况较好、房价走高，使开发商更有信心，可能是部分原因。但是，10月以来，多数城市的销售增长、房价上涨已经趋缓。以北京为例，7月以来，新建商品住宅价格指数的环比涨幅逐渐缩窄，由6月的1.6%下滑至10月的0.8%；而住宅销售面积的同比增幅也从6月的23.8%逐渐下滑至10月的10.3%；10月住宅待售面积也出现增长，达到856.1万平方米，相当于2014年住宅销售面积的75%，也就是说，消化这些库存约需9个月，高于全国的平均水平（约为5个月）。由此可见，一线城市房地产市场的形势也不是全面向好。开发商将资金集中到一线城市和部分二线城市，固然是因为看好这些城市的后市，也是出于收缩战线的考虑——其他城市的市场走势更加不确定，不如退却到相对确定的地方。从10月以后土地市场才转暖来看，被动收缩才是主要原因。
资金向这些城市集中，又与这些城市的土地供应减少相呼应，就造成了地价的大幅上涨。据报道，2014年北京共出让141宗土地,而2015年前11个月仅出让了100宗土地。地价上涨又对当前的房价起到了推动作用。目前来看，开发商（以及投资投机者）的收缩策略是比较有效的。但他们能收缩到什么程度呢？拭目以待。
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