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天量库存待解一二线城市土地缘何频爆地王

https://www.biud.com.cn 2015年12月08日06:01 家居装修知识网

近日，在国家重要会议上，化解房地产库存、促进房地产业持续发展的问题频频被提及，这无疑向外界释放出一个信号：楼市去库存已迫在眉睫，并将成为2015年甚至今后很长一段算时间内的楼市主题。

然而，与去库存呼声并存的却是11月以来土地市场一次次地王频出的猛料：一线城市以及二线重点城市已然进入了“供地密集期”，开发商面对“土地的诱惑”也开启了抢夺模式。不妨看看以下数据：北京截止到目前为止，合计成交100宗地，成交金额高达1920.77亿元，打破历史记录；上海在11月25日、26日于杨浦和北外滩分别拍出新帝王；11月30日，广州城市中心区推出10宗地块，最终全部成功出让，当日拦金163亿元……11月，一线城市成交65宗地块，土地出让金高达1061.83亿元，创造了历史记录。

那么问题来了：库存高企、去化呼声高涨的情况下，为何还频频推地？开发商又为何一改此前的“高冷”形象而频繁争地？

原因一：地方政府维稳经济不能舍弃的砝码

土地收入是政府财政收入的重要组成部分，同时在中国经济发展中也起着至关重要的作用。相关数据显示，2014年土地收入占据财政总收入的50%左右，然而进入2015年，地方政府供地与房企拿地纷纷放缓。

2015年1-6月，全国300个城市土地出让金总额为7835亿元，同比减少38%；40个大中城市中仅10个城市出让金同比增加；一线城市供地量、成交量、出让金同比降幅均超3成……2015年上半年供地减少，使北上广等10大重点城市的土地收入同比下降近50%，地方政府财政收入受到极大影响。

在这种情况下，为保证财政收入的稳定，年底一二线城市开始集中推地，尤其是11月份，土地市场的成交额再创历史新高：北上广深11月土地成交额已达1060亿元，成为了历史上首个一线城市单月成交额破千亿元的月份。

原因二：一二线楼市库存缓解房企迎来补仓最佳时机

2015年上半年供地量的下滑，房企也面临着尴尬的局面：拿地难、竞争激烈，很难依赖拿地来获取更多的利润。截止到目前，80家上市房企公布了前三季度的收入报表，数据显示这80家房企的利润率首次跌破个位数，仅为8%。对房企来说，增加土地储备、回笼资金迫在眉睫。

而如何合理拿地增加利润则成为关键。

从目前全国楼市库存格局来看，一二线房地产市场回暖明显，库存压力更多集中在三四线城市。据中国指数研究院的监测数据显示，截止到2015年前三季度，一线城市的平均去化周期为9.1个月，去化压力已明显缓解；二线城市平均去化周期为13.1个月；而三四线城市平均去化周期则高达25.4个月。一二线楼市供求关系的趋于平衡，也让开发商意识到进入一二线楼市进行扩张已经迎来了最好的时机。

破局：分化明显推地与高库存矛盾何解

无论如何，高层喊话去库存，已经决定了未来相当一段时间内楼市的发展主基调。那么在这种情况下，地王频出似乎已成为与目前楼市主基调相悖的问题。而这一矛盾点也并非一夕可解。

但不管怎么说，所有解决问题的关键都要基于结构的合理性。从目前库存分化情况来看，去库存的任务应着重于三四线城市。而对于一二线城市，则应该合理推地、控制地价，防止高地价造成房价的不合理上涨。只有理性的看待土地市场与去库存之间的矛盾点，以全局为立足点，才能更好地促进房地产市场健康稳定发展。

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