今年仅买到3块地的万科 明年如何卖到200亿
万科的土地储备似乎一直捉襟见肘。
从年初资本市场就对万科的土地储备进行了质疑，包括瑞银证券、中信证券、国海证券等均发布研究报告显示市场对万科土地储备不足的担忧。
值得注意的是，这种现场对于北京万科而言，则更加严峻。
北京万科土地之殇
房地产行业进入白银时代，许多房企争先布局一线城市，也造成今年北京土地市场的疯狂，然而在这轮土地大战中万科虽频频现身，却少有斩获，甚至在年初以最高报价竞争北京昌平地块时却意外输给报价更低的绿地。
北京土地市场的风云变幻，让在杭州被称为“扫地刘”的北京万科总经理刘肖也毫无办法。
据记者不完全统计，今年北京万科通过招拍挂共竞得3块土地，总建筑面积为57.38万平米。分别是3月30日，北京万科、首开、千方集团联合体以20亿 元的价格取得通州台湖亦庄新城地块，建筑控制规模为25.89万平米。10月27日，北京万科以8.1亿元，拍下北京市海淀北部地区地块，建筑面积不超过 6.2万平米。11月18日，北京万科以46亿元竞得北京市门头沟区永定镇地块，建筑面积25.28万平米。
值得注意的是，虽然斩获3宗地块，对于北京万科而言依旧不太可观。据悉，联合体拿下通州台湖地块，万科仅占比33%，出价6.6亿元；而海淀地块是一个 纯商业地块，体量也较小；门头沟地块体量较大，但项目位置偏远，又需要配建限价房、商业中心等，也并不是一个十分优质的土地项目。
万科董事会秘书谭华杰也曾坦白的表示，今年北京四五环地价卖到5万/平米，面粉贵过面包，万科不是不想在北京拿地，但出价比不过其它企业。
事实上，北京万科早在2014年就开始减缓拿地速度。
万科年报显示，2014年，北京万科仅收获3块地，项目土地存货储备为158.9万平方米。在12月4日，北京万科举办的媒体见面会上，刘肖也对记者坦言，北京公司目前土地储备的货值大约有300亿元，这并不算很大的土地储备量。
值得注意的是，北京万科的可销售资源并不丰富，曾有媒体报道，北京万科的土地储备结构复杂，住宅中合作项目、小体量楼盘居多，超过50万平方米的大盘，目前只有通州台湖新城、北京西华府和北京金域华府3个楼盘，且股权均不超过50%。
虽然万科曾明确宣布不再追求规模，但对于一个以房地产为主的企业而言，300亿并不算很大的土地储备量，如果不进行土地储备，未来如何支撑企业的发展且实现业绩突破都是一个未知数。
“毋庸置疑的是，土地储备是一个房地产商最核心最基础的生产资料，一个地产商，没有土地，对于企业的发展是一个大问题。”北京一家大型开发商人士告诉记者。
同时他表示，依照北京市场的情况，未来一家企业想大幅拿地也是不现实的，而且从现在的形势判断，未来几年北京的地肯定是越来越贵，竞争也会更加激烈。
刘肖似乎也意识到北京拿地的困难，他对记者表示，未来北京万科会通过并购、收购一些项目来完成土地的储备。
“并购、收购虽然可行，但无论是收购公司、项目还是地块前期都需要解决各种各样的问题，首先自身的股权和债权都需要梳理清楚，如果出现法律或其它方面的问题，不仅时间风险大，这些项目也都没法上市并表。”一位业内人士在接受记者采访时表示。
规模与利润率
万科集团总裁郁亮虽然不只一次的表示，未来将放弃追求规模，只强调以现金流为基础的真实价值创造。
“现在市场包括资本市场看一个企业还是要看规模的，规模决定一个企业的地位，并不是随便就可以抛弃的，净利润率只是一个企业的盈利能力。”上述业内人士如是说。
相对于毛大庆6年的时间把北京万科从43亿扩大到200亿的规模，刘肖今年的表现却是差强人意。即使刘肖上任后马不停蹄的对公司瘦身，推出社区服务商2.0、合作家装公司等新型业务，但迄今为止也并没有收获理想的业绩。
刘肖对记者表示，今年北京万科已完成销售业绩200亿，相对去年200亿的销售规模并没有出现大幅上涨。
而根据万科中期报告显示，北京区域的净利润率依旧最低。
数据显示，广深区域、上海区域、成都区域、北京区域的营业收入在集团占比分别是25.13%、28.34%、17.48%、29.05%，但净利润率分别是30.76%、27.07%、22.82%、19.35%。
其中北京区域的营业收入以及结算面积是万科四个区域最多的，但净利润率却是最低。北京区域的营业收入比成都区域要高39.8%，但净利润率却低15.2%。
值得注意的是，随着未来北京的土地价格上涨，在成本端挤压房价的比重就越大，也就意味着项目的利润率会继续承压，如何在扩大规模的同时提高净利润率，是摆在北京万科也是刘肖面前的难题。
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