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快速周转与质量漏洞合景泰富300亿背后的平衡术

https://www.biud.com.cn 2015年12月12日08:55 家居装修知识网

在长达两年的维权后，位于广州增城区合景誉山国际的业主们并不打算妥协。在一个多达400人的誉山业主公共群里，业主们纷纷透露出对于开发商强行收楼的不满，房屋质量亦被业主称作“豆腐渣工程”。另一方面，物业以超过保修期为由拒绝整改，收楼两年仍临水临电。这一切都直指这家有着20年开发经验的品牌房企。
　　维权路漫漫
    近日，合景誉山国际第四期正临收楼。收楼本是一件好事，然而，合景誉山国际的业主却“愁眉不展”。因为在此之前由前三期业主共同发起的一场旷日持久的“维权战”尚未平息。
    “先签字，再验房。”业主代表陈先生（化名）向《中国经营报》记者反映，交楼时统一发出“收楼通知书”，接到通知后业主被告知要先签字收楼才可以领钥匙上门看房，但收楼当天房屋内部还在装修施工。而物业方要求业主先签字收楼，承诺若出现问题后期会按要求整改，但如果业主不签字，也算交楼。
    “本以为交了楼就可以安心入住，没曾想收楼之后问题接连而来。”陈先生告诉《中国经营报》记者，收楼之后房屋质量问题触目惊心。在业主提供的照片当中记者看到，房屋大面积渗水、墙面及瓷砖成块脱落、天花板掉落、掉砂裂纹随处可见。“如果遇到下雨天住顶层的业主就遭殃了，外面下大雨，屋里下小雨。我们也多次向物业反映情况，刚开始还有人上来敲敲打打，后来就一拖再拖。”就这样，本来承诺好的“按要求整改”变成了“过了保修期直接拒绝整改”。
    业主陈先生很纳闷，这个被开发商标榜为3000元/平方米的装修标准，为何连门框都装不稳？合景誉山国际的业主在购买时签了两份合同，在业主向记者提供的大量合同材料当中看到，一份为预售合同，一份为装修委托合同。在委托合同中开发商并无表明装修款标准，而在其对外的宣传单页及报纸广告中明确刊登着 “7500元/平方米起送3000元/平方米豪装”。
    “我到目前没有收楼，因为开发商根本没有达到交楼标准。”第三期业主李小姐（化名）这样向记者反映。本应于2013年12月收楼，但仍有大部分业主拒绝签字，至今未收楼。业主联名向开发商发出异议函（拒绝收楼函），并要求开发商回复临水临电问题。“由于临水临电，经常发生停电拉闸、电器被烧毁、水管流出来的水还混着泥沙……”业主苦不堪言。尽管在今年2月份正常供电，但据了解，开发商方面仍未向供水部门申请居民用水。
    针对以上问题，记者采访了广东法制盛邦律师事务所律师陈亮，他指出：“根据最高法院关于商品房买卖的最高解释及广告法等相关规定，在宣传广告中若做出明确承诺，即使没有在合同当中写明，也视为出卖人必须履行的义务，否则构成虚假宣传。”
    另一方面，陈律师也指出，开发商在合同中表示，无论是否达到收楼标准都视为收楼，这明显是“霸王条款”。若达不到国家规定的综合验收标准则视收楼“霸王条款”无效，而临水临电是不能通过综合验收的。
快周转背后的质量漏洞？
    针对上述问题，本报记者致电合景泰富方面，相关负责人给出的解释是尚未收到业主反映的问题，了解情况之后会积极与业主沟通处理。
    其实早在2013年就曾经有多家媒体曝出合景誉山国际业主集体维权，因为该楼盘涉嫌虚假宣传、销售欺诈及存在违约行为。同期，合景苏州项目由于转供电收取高价电费引发业主维权；合景泰富在苏州打造的合景领峰和合景峰汇两个项目被指装修缩水，装修标准和装修材料都与样板房相差甚远，导致近200名购房者拒绝收房；无独有偶，苏州合景叠翠峰由于质量装修成“渣”引发业主通街维权“游行”。2014年合景泰富位于北京的项目合景领峰由于虚假宣传同样陷入“维权风波”。
    在商业上享有一定知名度的合景，为何在住宅项目上遭遇“滑铁卢”？
    2013年，合景泰富董事局主席孔健岷在接受媒体采访时曾公开表示：“从拿地到开盘的要求是六个月时间。”彼时，孔健岷亦表示，完成了产品覆盖面的问题，2013年开始走量。
    在业内人士看来，开发商拿地后快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜的“快周转”策略、建筑环节层层转包难把质量关、监管缺失等都是可能造成房屋质量问题频出的原因。
    克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟认为，在楼市调控之下，从设计环节开始，品牌开发商就对各个环节的成本严加控制。有的项目公司甚至去找“野鸡”装修施工队，在项目层层分包之下，项目质量自然难以确保。相当一部分“品牌产品”可能来自无名小厂或是代工生产。“不同代工厂出来的产品品质很难保持一致。”
    据查证，合景誉山国际的发展方为广州礼和置业发展有限公司，该公司为合景泰富地产控股有限公司的子公司。记者根据广州礼和置业发展有限公司提供的联系方式拨打了负责人电话，对方一听是记者，当即表示对项目情况毫不知情。
    与规模扩大同步进行的是更严格的要求。为了提高项目施工效率，缩短工期，加快产品的周转，合景泰富专门成立了产品研发中心，用于研究开发成本标准化体系，并逐步推广到现有项目及新项目。值得考究的是，在这种“快周转”之下企业有没有一个完善的监管体系？对项目公司装修施工队是否设立标准？面对记者提出的疑问，合景泰富方面表示，集团通过运营管理和飞行检查对各城市项目进行监督，所有施工单位的选聘均经过严格的对外招标平台及流程进行。
住宅与商业的平衡
    2015年合景泰富将销售目标定为300亿元。在孔健岷看来，一个企业的报表好看，销售必须要保证，但是持有型物业也要不断增长。
    如果说“快周转“是为了保证资金流，那么商业则是合景的战略重心所在。以酒店+商业与住宅互相分担风险是合景泰富战略模型。尽管在这些年的销售额贡献当中住宅占了主要部分，但外界还是给合景泰富贴上了“商业”的标签。合景1995~2002年间打造了多个住宅小区，2003年合景泰富战略转移，开始进军商业市场，在广州珠江新城打造了首个商业项目CBD超甲级写字楼，首次引入高端商住综合体的概念。事实上，合景泰富近年来一直逐步加大商业物业的比重。在回应记者采访时，合景泰富方面表示，目前可售货值中，商业项目占比较稳定，约达30%~40%。
    “集团将继续扩大写字楼、酒店、购物中心等长期持有型商业地产的实有比例”。合景泰富强调，在定下2015年300亿元销售目标的同时，亦将商业地产的发展列为未来的主要目标。
    对此，一位不愿具名的港股分析师对本报记者分析称：“业绩的稳定发展让合景泰富有多余的钱加大对商业地产的投入。”
    据年报显示，2014年合景泰富收入为104.65亿元，较2013年增加10.5%。其中，合景泰富物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理服务的收入分别约97.7亿元、1.47亿元、3.32亿元及2.16亿元。虽然大部分收入仍来自物业销售，但从增长率的变化可以看到该房企重心的转移。2014年合景泰富物业投资收入由2013年约1.44亿元，轻微增加1.6%至约1.47亿元。2014年酒店营运收入由2013年约2.03亿元，增加63.6% 至约3.32亿元。与此同时，2014年合景泰富物业管理服务收入由2013年约1.43亿元，增加50.9%至约2.16亿元。酒店运营及物业管理收入增幅更为可观。
    随之而来，2015年合景泰富物业开发收入下滑，今年上半年合景泰富物业开发收入约35.5亿元，同比下降30.5%，上半年已交付总面积约30万平方米，同比下降28.4%。与之相对，上半年其酒店经营及物业管理收入分别为1.77亿元及1.17亿元，分别同比上升 18.2%及10.2%。
　　收益与风险博弈
    纵观这几年，合景泰富试图在商业之路上走得不同寻常，“合作开发”“小盘模式”“自持经营”被推上台面。据不完全统计，目前合景泰富现有的30多个商业项目中，有超过三分之一是与新鸿基、香港置地、绿地香港、富力和世茂等企业合作开发。
    “单独拿地风险大，企业选择合作开发可能解决开发能力不足的问题，还可以降低资金成本，获得的收益更大。” 中原地产首席分析师张大伟分析指出。
    另一方面，在合景的商业布局中，自持经营逐渐显现。合景泰富方面告诉记者，目前在11个城市开发项目中自持包含写字楼、商场及酒店等商业项目。合景推出的四大购物中心均采取自持经营。
    有业内人士分析，在住宅项目受限购影响的情况下，商业项目对房企业绩的拉动作用十分明显。但同时面临商业地产开发周期较长带来的资金压力。以商业为核心的房企更加需要快速销售住宅以保证资金流。
    在资深房地产专家韩世同看来，这类房企要警惕盲目开发导致的资金困境，因为商业地产需要大量后续资本投资支撑，过度追求规模可能会导致资金链断裂，看似香饽饽的商业地产也可能变成烫手山芋。“从目前市场的情况来看，供给层面不断增加，但需求并没有相应跟上。”