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北京地王的焦灼：不知道目标客户群在哪未来靠豪赌

https://www.biud.com.cn 2015年12月12日10:17 家居装修知识网

一线城市抗风险最强，但开发商要想进入或留守一线楼市，除了高价拿地别无它途。

前一刻在火焰上跳舞，下一刻愁容爬上了额头。近期在北京疯狂拿地的开发商，正经历着有史以来的最严峻考验。

11月19日，彭博报道称，“由于土地的最终价格超过了预算”，华润置地和招商局置地决定退出联合华侨城拿下的北京史上总价第三贵的地块。

实际上，在当天拿地后1小时内，就已经传出华润和招商有可能退地的消息。但这并没有改变此后北京土地市场逢拍必出地王的火爆。

据北京市国土局官网发布的土地交易结果统计，自10月20日起的一个月时间内，北京共成交25宗土地，成交楼面价全部刷新了区域最高价。

一个越来越明显的事实是，随着地王频繁出现，“北京新上市商品房将全面豪宅化”，成了舆论关注的焦点，开发商的豪宅产品去化竞争也日益激烈起来。万科集团原执行副总裁、优客工场创始人毛大庆感叹：“实在不知道，这么多顶豪将会卖给谁？”

风险不仅仅考验着开发商。接受《财经国家周刊》采访的多位业内专家认为，隐性的风险也正在考验地方政府。

目标客户群你在哪？

11月18日下午，时隔6年之后，绿城拿下区域地王，重返北京市场。绿城与中交和平安组建联合体，以总价57亿元拿下北京门头沟一宗土地，扣除公租房配建，楼面价达3.32万元/平方米。

绿城执行董事李青岸对媒体表示，最终成交的楼面价已经超过拿地前一晚三家达成的3万元心理价位，达到三方的心理极限。但是，这块地三家势在必得。拿地前，绿城、中交、平安已经做了近2个月的准备，股权分割、谁来操盘都已讨论明确。

李青岸说，按照拿地前预估的3万元/平方米楼面价，加上建安、税费等成本，项目最终成本价是4万元多一点，如果周边房价能卖到4.5万元/平方米以上，盈利空间还是很大的。

而在最终以3.32万元/平方米的楼面价拿地后，绿城负责此次拿地事宜的总经理李骏则表示，“压力还是大，未来项目房价会引领门头沟”。

问题来了：目标客户群在哪？

绿城一位高管表示，过去在北京北部做豪宅项目看得见客户，但如今在门头沟做豪宅，什么人会来买还没有完全想好。李骏说，“这个项目拖不得”，因为土地溢价(升值)可能连资金成本都覆盖不了，到明年11月，项目一定要产生货值来支撑销售。

《财经国家周刊》记者了解到，为规避出现如华润、招商、华侨城联合体拿地后“解体”的风险，拿地前，绿城、中交、平安三方设置了防火墙，不能毁约。

一边高价拿地王、一边殚精竭虑的开发商，不止绿城一家。

10月30日，天恒、中粮、首创联合体以总价85.95亿元拿下北京丰台区南苑地块，扣除5.6万平方米公租房配建，楼面地价超5万元/平方米，是北京史上总价第二高地块。

接受《财经国家周刊》采访的北京天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴表示，“楼面价与其预期地价差不多”，但同样要规避风险。“地块不会做成超豪，要合理安排开发周期，精细化经营。”

“大家可能对预期有期盼，但现在谁家日子怎么过心里都有数，拿完之后也晕。你期待下一个企业拍出更高的地价救你，但是他不来你就得等着。”华远地产(6.57, -0.15, -2.23%)总经理孙怀杰对《财经国家周刊》说。

未来就是靠豪赌？

开发商大手笔拿地的理由被概括为三点：一是在全国房地产整体供过于求的现状下，一线城市抗风险最强、最具市场活力、最有增长预期；二是开发商要想进入或留守北京楼市，除了高价拿地没有别的选择；三是拿地主角是国企尤其是央企，他们的融资相对容易，成本较低。

李青岸表示，在拍卖槌敲响后，接到了至少三家银行的电话，有的提供开发贷，有的提供按揭贷，有的说一揽子统筹，有的还说可提供低至5%的开发贷利率。

过去绿城资金成本至少超过10%，加上7%-8%的税费，3%-4%的管理费用，倒推计算楼面价，绿城将面临亏本，但中交控股绿城之后，降低的融资成本让他们胆子更大。

如李骏所言，明年土地溢价是否能够覆盖资金成本并没有多大把握。同策咨询研究部总监张宏伟也认为，豪宅产品运作周期长，如房企扩张的非理性与市场调整期相遇时，拿地王的企业就有可能陷入资金链断裂的风险。

一位深谙北京楼市现状的专家告诉《财经国家周刊》记者，今年前3季度，北京住宅投资增长为1%，施工面积同比增长为-4.1%，新开工同比增长-3.3%，这与市场销售当中的热闹景象形成了鲜明反差。

问题又来了：开发企业投资意愿、拿地意愿是与消费侧的需求相吻合，还是“赌”明天？据中原地产研究部统计，叠加部分老项目，今后几年北京售价预计超10万元/平方米的豪宅项目将有50个、超过3000套的供应。他们认为，北京楼市豪宅去化竞争压力巨大。

周兴也对《财经国家周刊》记者坦言，联合体拿地资金风险分担并不是决定性的，现在市场竞争白热化，要求开发商把项目做到极致，全链条线上都需要优势，不能在任何一个环节上出现短板，这才是决定性的。

对于地方政府来说，表面看土地出让金进账越多越好，但面临的隐性风险同样不容小觑。

上述北京楼市专家指出，北京住宅售价正将中等及中等偏下收入家庭驱离新房市场，转而沦为新的“夹心层”或被政策保障的对象，这与政府设定的住房保障政策初衷不尽一致，“拉抱怨”的信号很可能让政府兜底压力增加。

一位国土系统专家对《财经国家周刊》记者表示，北京高地价与过去一些年来北京城乡(16.98, -0.59, -3.36%)建设过度依赖土地财政有关。商品住宅地价过高，势必会带动其他行业地价或用地成本的上升，对产业发展、社会事业等各方面建设都会带来不利影响。这或许是眼前拿到高额土地出让金“喜事”之外，应该想到的“愁事”。

“居住成本的上升会带来所有产业成本的水涨船高，导致应该保留的产业也外迁，最后降低的是整个城市的竞争力。”厦门市规划委原主任赵燕菁对《财经国家周刊》记者说。