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北京松绑预售资金监管开发商有钱拿地了

https://www.biud.com.cn 2015年12月14日09:58 家居装修知识网

实施了5年的北京商品房预售资金监管，终于迎来松绑。

近日，北京市住建委发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》(征求意见稿)，规定商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。同时，房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金。

这意味着，从开盘预售开始，直到房子卖到一半时，开发商都可以自由支取监管资金，不受此前几个节点的限制。而且，如若开发商在项目建设过程中资金紧张，也可以通过使用银行担保资金来缓解。

合生创展华北区品牌策划总监孟祥熙对中国房地产报记者表示，在目前地价成本日益高企的环境下，北京拟松绑预售资金监管一方面可以增加开发商可支取的现金流，促进北京楼市回暖；另外一方面开发商支付项目初期巨额土地款项之后，松绑预售资金这一政策在一定程度上可以帮助解决部分由于资金周转问题引起的工程延期问题。对于中小开发商而言，即使开发商在后期发生资金链断裂，预售资金监管的额度也可以覆盖最终工程款，保证项目如期完工，最终减少烂尾楼的出现。

从“紧裤带”到“松裤带”的转变

商品房预售制度出台的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需。公开数据显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高，有的城市甚至达 90%以上。

预售资金监管制度实施于2010年12月，旨在防止楼盘“烂尾”，保证购房者权益。而彼时正是房地产调控“史上最严厉”时期。在预售资金监管制度下，房地产开发企业在楼盘预售时，需要将预售资金存入银行专用监管账户，由房地产行政主管部门会同银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

继2010年北京市公布对商品房预售资金实施监管之后，2013年6月6日，北京市住建委再次发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》，称商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，再增加1~2个使用节点。此外，经适房预售资金也纳入监管。

其中规定，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的，可增加“建设总层数达1/2”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的，可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。

有开发商人士指出，如果一个项目的单次批准预售楼栋的总工程建设费用是1亿元，那么至少有500万元要被冻结到交房甚至办理房产证时开发商才能动用，那么对于同时运作多个项目的开发商来说，若干个“500万元”累加，对财务运行提出了新的要求。

青岛银河集团副总裁潘漫认为，预售资金监管对房地产行业的资金周转以及企业成长造成重大影响，现政策下的资金监管使企业在发展方面遭遇瓶颈。而且，资金监管资金存放于监管户只能以普通存款利率执行，对于企业来说该项资金长达整个开发周期来说期间的财务利息收入也是笔不小的资金，对整个项目开发的收益也会因此降低，不利于企业的发展。

放开预售资金监管制度，成为当前房地产市场下行压力下越来越多房企的呼声。

前述《通知》(征求意见稿)拟规定，商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。不再受支取节点限制。例如某项目销售金额预计30亿元，只要开盘销售率不足一半时，开发商就可以自由提取这一半的销售额，即15亿元。超过一半后则进入监管。

意在缓解房企资金压力

扩大再生产

北京拟松绑预售资金监管制度，无疑将大大缓解开发商资金紧张的压力。

“这是供给侧改革的方向。既要从需求方降低购房者购房成本，又要从供给方缓解开发商资金压力，扩大再生产。当前房地产市场供大于求，销售速度减慢导致开发商资金紧张，在预售资金监管上有限度松绑，缓解开发商资金压力，使得他们有资金和信心拿地和开工，对房地产市场是利好。”中国房地产业协会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示。

尤其“对于豪宅项目而言，往往其开发周期就在5~10年，开发商在前期资金投入较大，资金周转周期较长，融资成本较高，资金沉淀时间较长，如果预售资金提取规定放松，开发商能提前支取预售款项，不仅能在很大程度上缓解开发商的资金压力、减少地产行业对高成本融资渠道的依赖，也能够帮助房地产商灵活应对市场，改变经济下行下的房屋销售渠道。” 孟祥熙表示。

但在松绑之后，是否会加大商品房烂尾的风险？

对此，北京市住建委相关负责人表示，北京市预售资金监管的额度是以完全覆盖建安成本计算，一般普通商品房为3500元/平方米，精装修住宅和高端项目在此基础上叠加相应成本，因此，在预售完成一半时，工期已经开展很大一部分，此时进行监管，剩余房源的预售资金完全可以实现最终工程款的覆盖，即便开发商资金链断裂，项目也能实现如期完工。

预售资金监管只是有限度地放开，并非完全放开。“2013年北京市住建委对预售许可证取得条件的后延已经极大规避了烂尾风险。此次调整预售资金监管制度正是对之前政策的微调理顺。”亚豪机构市场总监郭毅对中国房地产报记者表示。

2013年6月，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，进一步提高商业、办公和大户型商品住宅预售许可门槛。要求施工进度应达到以下条件方可申请预售许可证：地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数 1/2以上(且不低于7层)。

“这样随着施工进度达到一半或主体结构封顶之后，后期对于开发商资金要求就没有那么高了。因为前期施工成本、基础设施建设成本在此前就已投入进去了，短期竣工已是可以预期的了。而有能力拿到非监管银行担保函的房企，也只有全国性大房企才可能。”郭毅分析表示。

胡志刚认为，适度松绑开发商资金压力非常必要。“开发商要想把产品做好，打造精致的住宅，做好周边配套，需要投入资金；开发商要扩大再生产就要拿地，也需要资金，否则未来住房市场供应量又会不足。”